济南楼市成交量最新「2012年济南平均房价」

这一年，济南楼市平稳收场

2014年，全国楼市颇不平静，购房者观望情绪蔓延，济南楼市也曾沉浸其中，然而年终数据出炉，走过了年初金融政策趋近，限购、限贷放开等大风大浪的济南楼市，数据仍然不错，874.7万方的成交量，创下了历年来成交面积新高。其中12月的楼市，还迎来了12000多套的网签数量，成为今年网签量最高的一个月，同时也是济南楼市历史上网签量最高的一个月。“济南楼市较全国部分城市而言，结构算是比较合理、健康的。”回忆起年初专家曾对济南楼市做出的评价，不无几分道理。

2015年的楼市终将如何，仍有不少专家较为乐观，不少业内人士认为，由于济南楼市有仍有不小的库存压力，房价在2015年将比较稳定，不会大涨大跌。

市场：全年先抑后扬，下半年信心恢复

回顾2014年的齐鲁楼市，开局并不精彩。受全国金融政策趋紧的影响，首套房利率普遍在基准利率的基础上上浮了5%~10%，2013年的9折房贷利率彻底取消，不少刚需、刚改购房者选择停止购房，以等待利率折扣的回调。对开发商而言，也有曾行业人士透露，部分开发商拿不到贷款，即便有本土开发实力较强的房企，在银行的客户评估里还属二级客户，部分房企的资金链也不容乐观，其对楼市的影响可想而知。

因此从2014年三月小阳春开始，部分开发商选择以价换量，各种促销、跑量等措施层数不穷，这直接导致了房价的下跌。2014年4月，济南的一手房房价指数为1145.2点，环比上月下降24点，跌幅达到了2.05%，远远高于全国指数跌幅，这是济南房价指数自2013年5月份以来连涨21个周后出现的首次下跌。

7月10日，济南正式取消楼市限购政策，市场成交出现暴涨，整月商品房成交12400套，相较于2014年6月份的6459套环比暴涨92%。“限购取消后，网签持续走高有两方面原因：一是部分被限群体先买了房，趁限购取消补办手续。二是先前观望的刚需购房者担忧房价上涨，及时出手购房。”业内人士称，7月市场的回暖，也让购房者恢复了购房信心，接下来随着9月30日央行发文松绑限贷，10月济南数家商业银行开始放开二套房贷款政策，利率也出现了难得的打折现象，市场开始回暖，不少购房者尤其是改善型需求购房者开始出手购房。下半年楼市的各项数据成交开始远远超过上半年。截至2014年12月25日，2014年济南市共成交商品房847万平方米，比2013年的788万平方米增加了7.5%。其中，商品住宅成交685万平方米，而2013年的数据是636万平方米，2014年全年存量也回落至半年内最低。

成交：大盘领跑楼市，整体成交冰火两极

观察不难发现，2014年销售情况良好的楼盘，多数自大牌之手，中海华山珑城、海尔绿城全运村、鲁能领秀城、万科天泰金域国际、恒大帝景等是典型，也是济南楼市全年成交金额排行榜上前十名的项目，而部分中小房企对于开盘则是信心不足。“预计这个月我们会开盘。”位于唐冶片区一项目一负责人表示，由于预约量一直上不去，开盘的日期只能一推再推。该项目本来早在去年三季度便已亮相，本预计去年十月开盘，但一直人气不佳，首期一直未能开盘。

相比之下，大牌开发商的情况却要好些。2014年7月19日，中海华山珑城临时售楼处首次开放，11月16日项目迎来首次开盘，将近4个月的时间，项目实现累积认筹量8426组，并实现了当天预计将近40亿的销售额。恒大地产山东公司旗下的恒大帝景、恒大雅苑、等项目也同样热销，早早完成了既定目标。在2014年度项目销售前十排行榜中，万科的两大项目万科金域国际和万科城也均有上榜，分别实现了成交13.84和13.57亿的成交金额。这样大盘领跑的趋势，也将在今年得以延续。绿地城、融汇城等大体量大盘，目前已聚集了较高人气，预计将成今年楼市成交主角。

另外，从热销的楼盘来看，去年的济南楼市已经不再是刚需的主场，高端住宅、改善住宅和商铺等也占有了不少的市场份额。比较历年住宅各面积段成交量不难发现，今年160平米以上的住宅成交量逐渐上涨，高端改善需求逐渐释放;同时，80平米以下住宅成交逐年减少，80-100平米成交量增加，说明刚需对产品舒适度的要求在增加。

供应：库存不小，整体去化有所压力

根据济南数据研究机构数据显示，2014年济南市房地产在售房源库存体量从1月的360.03万方增加到11月的500.77万方，随着供应大量放量，市场存量一路走高，去化周期拉长，也从6.95个月增加到9.44个月，但依然在合理的区间内。

另据官方数据显示，新的一年中，济南目前各区可售房源中住宅可售套数超过5万套，2014年和2013年济南销售量达到高峰，约为6万套/每年，因此这5万套房源即使按照去年高峰期销售也需要10个月。山东中原投资顾问部总监薄夫利介绍，2015年销售量预计较2014年会有所降低，因此这些存量房源销售周期可能会多于10个月，再加上2015年市场还会有不少新房源上市，因此2015年市场去库存量任务仍较重，由于库存量存在，预计整体市场不会贸然涨价。

在土地储备中，绿地、恒大、中海、绿城均有较高的储备量。绿地主要集中在天桥区和槐荫区并向东拓展，中海集中在华山珑城项目，恒大由城郊不断深入市里，土地储备仍主要集中在西部区域。因此明年，这几大房企的推盘量和销量都可期待。

另外，供应量大幅增长的还有商业、写字楼等产品。据某数据研究机构保守估计，济南的商业地产存量应达上百万方，去化周期也大概需要4——5年。

区域：北部区域惹火楼市，东部片区成成交主角

2014年最受瞩目的区域，非北部片区莫属。除了中海华山珑城的单盘热销外，北部片区还拥有了北大时代、绿地凡尔赛公馆、海尔云世界等大盘竞技及重汽翡翠外滩、荣盛锦绣蓝湾等单盘的热销。从销售数据上看，出去中海华山珑城首次开盘销售将近40亿外，作为绿地·滨河国际新城700万超级大盘的一部分，绿地梵尔赛公馆项目今年三度引爆省城楼市，上半年累计销售额11亿。同样，作为全国20强的荣盛入住济南后的第一个楼盘，位于小清河南岸的荣盛·锦绣澜湾项目，8月23日首次开盘共推出房源500套，当天去化400余套，销售额超4亿，被不少业内人士称为“开盘冠军”。

另外，2014年1—11月济南的住宅成交量主要来源于东部和西部这两个区域，其中东部区域的成交是整个济南住宅市场成交的中流砥柱。住宅市场成交量方面，据统计1—11月，济南东部区域共成交22175套、248.41万平米。其中东部区域成交的最高值出现在10月份，为3185套、35.2万平，另外在8月和11月也有比较好的成交量，分别为2679套、28.3万平，2704套、29.9万平。

根据济南建委官方统计数据显示，2014年以来，槐荫区的商品住宅网签数据与其他各区相比，成交虽然处于领先，但与其在售的楼盘数量和推房数量相比，优势并不明显。今年6月份，更是让出住宅成交首位的位置，热度渐减。在以往的商品房住宅销售过程中，西客站片区主打价格优惠牌，金科城曾一度出现五字头房源。目前，金科城、海亮艺术华府等西客站片区在售楼盘的最低价也不过六字头起，鑫苑世家公馆更是买房送面积，争取客源。与历下区、市中区等学区楼盘的动辄上万元价格相比，其价格堪比“白菜价”。

南部片区今年以来则持续保持不温不火的销售态势。因南部片区受“南控”政策的影响，又因南部片区楼盘定位明显，拥有不少忠实的购房粉丝。从销售成绩来看，南部华山仰山、鲁能领秀城、中海国际社区等楼盘都拥有了不错的销售成绩，且都进入了2014年度项目排行榜TOP10行列。

(楼市记者 韦超婷)