300万海淀买次新这个板块你会考虑吗

来源： 2023-09-21 10:16:44

上周经历了一些意外，但大家在微博和微信的祝福留言我都看到了，心里很暖，小白在这里感谢大家的支持和关心，能力有限，水平一般，唯有制作更多，更全面，更客观的踩盘内容来回报大家。

言归正传，咱还是聊聊房子。

No.1

先泼冷水

前两周写了一篇1000万改善置业的文章，其中提到清河东板块有一些05-08年左右的二手房小区，其实不光是大户型，也能淘换淘换低总价小面积的房源，我去看了芳清园，观林园，观景园和观奥园北区南区，这也是我对这几个小区的排序，在阐述我的理由前，惯例先是泼冷水时间：

1.这里的房子都不人车分流，哪怕是半人车也没看到，出单元门还是能见到的车，只能保证部分花园和活动空间和车行路隔离。

2.大面积房源多，流通弱，手握1000万在北京新房二手房区域及房源选择较多，产品更新换代也快，所以如果不是终极改善，未来需要置换要考虑售卖周期的问题，除非您可以牺牲价格，那兹当我什么都没说。

3.虽是海淀，虽有名校入驻，但跟学区没任何联系。

4.地处八号线永泰站和林萃桥站之间，但步行到这两个站点的距离分别是2公里和1.4公里左右，能接受再考虑买这里。

5.基本的生活配套能满足，大型的商业配套，要么往西去五彩城，要么市区走一走，医院后面会提。

如果这些你已经接受不了，后面的分享可以就此打住不用看了，如果都能接受，可以继续往下看。

No.2选择这个板块你应该了解的事儿和小区排序理由

1.1000w在这能买大三居，且户型格局小区环境都还不错，大面积出房量充足，可选择余地大，如果您问周边没有其他的选择了吗，上次聊过，不是不能买3居，但超过130平的大3居，难！

2.林萃桥北，黑泉路东侧这个购房区域相对来说没有永泰人口密度那么大，整体价格也要北五环内的价格要友好一些，从楼栋和房源来看因为都是首开建设，楼栋分布规整，房子户型不仔细琢磨看上去都差不多。从居民构成来看，这里有北科大的老师，也有单位的福利房，区域内有几个产业园年轻人也不少，租金成本不低，除了路西宝盛里，北里西里这些2000年左右的公房回迁房有一些小面积房源，其余大部分都是07年左右的新社区。

3.适合养老和二胎家庭居住，社区带幼儿园，片区内有石油学院附属实验小学，石油学院附属第二实验小学和新入驻的师大二附九年制学校，看病的话区域内有社区医院和卫生所，看个头疼脑热没问题，但三甲医院需要共享清河西三旗的医疗资源，比如北医三院第二门诊和人民医院海淀分院，或者去市区和回龙观的三甲医院距离相对也算适中。

4.关于小区排序，我的观点是芳清园整体绿化环境更好，小区规模适中，三居户型好价格适中；观林园虽然小区体量大，但相近格局面积大于芳清园，户型看着更敞亮；观景园整体感觉不错但小户型为主，3居出房较少；观奥园北区大户型为主，但环境一般；观奥园南区小户型位置，租客多，环境偏弱，大家可以参考改善角度的排序再从中选择小户型，接下来跟大家分享板块几个次新小区的踩盘内容。

No.3观澳园

观澳园为05-06年的板楼社区，分为南北区，共12栋楼，1200多户的规模，北区为1，2，3，5，6号楼，南区为7，8，9，10，11，12，15号楼，楼层5-10层，北区只有1号楼10层板楼带电梯，北区7号楼9层板楼，和东西朝向的15号楼6层带电梯，小户型集中在南区，41-47平的东西向开间挂牌价310-350万，45平南或北向正规1居挂牌360万左右，2居75-78平南北或北向挂牌价530-560万，82平带小院全南2居560万，98平南北2居挂牌价700个左右，还有91平的东西2居挂牌550万左右；而大户型分布在北区，最小71平南北1居挂牌510万，103平南北2居挂牌700万左右，149平带电梯双卫3居挂牌1050万，还有更大的176平复式4居挂牌1100万。

这个小区看完之后给我的感觉是优缺点都很明显，首先，同价位各种园里来这能买到的面积最大，像149p的3居芳清，观林，观景，你没有1100-1200个基本没戏；其次配套好些，紧挨着师大二附海淀学校，带幼儿园，底商和生活配套多集中于此，另外如果看不上宝盛里这种老小区，这里的小户型300多万也可以看看，社区属于比上不足，比下有余一类，北区老人多一些，有很多北科大老师住这里。

但不足也很明显，小区建的有些拥挤，导致停车位有限，错车困难，老人孩子的活动空间也比较有限，环境比较差，距离地铁远是整个片区的通病，但好在出北门和东门就有公交站，换乘地铁还算方便。

No.4芳清园

芳清园为07年的商品房，所有房子同期建成，共11栋6-9层板楼，不到1000户的规模，全部带电梯，阳台大落地窗，小区西侧东西向楼栋有65-70平的1居小户型房源，1梯4户，报价450万左右，2居95平南北朝向，报价700万出房极少，剩余房源均以3居为主，1梯2户，像115平的双卧朝客厅南，单卫3居，报价815万，130平左右的主卧客厅南向双卫格局，把边是双明卫，中户格局一样或相反，但卫生间时双暗卫，除此之位客厅通透是个小不足，整体格局还是不错的，报价918-980不等，价格高低取决于楼层，是否全明，还有卖家是否急于换房，我问了下目前报价低于930万的房子，基本都是已经交了买房定金的，周期不会给太长，但价格能商量，还有些便宜房子比如顶楼房源，还是能从客厅窗户附近看出房顶的修补迹象，听中介说近期同户型成交有900左右的价格，所以您可以参考砍价。

小区虽然地面目测停了不少车，但车位还是比较充足的，中部园林景观带比较集中，所以给我的感觉这个小区的绿化环境做的要比周边观x园们好一些，居住人群大部分是北科大的老师和一些同区域置换过来的需求，观林观景园则有一些内城拆迁户搬到这里，物业费2块多，集中供暖，采用的中央空调，也有业主改成了地暖，听业主说物业管理不算太好也不算太差，楼道环境打理的都挺干净，中介外卖来这得登记，相对来说属于这几个小区里管理比较严格的了。

交通方面芳清园离地铁最近，但腿着也有点累，而且早上八号线不好上，离奥森最近倒是一个不错的优势。和观林观景比，三居价格相对有优势，再结合上述内容来看，居住性价比最好，这一点从区域内大面积房源原本就不太多的成交都集中在这个小区就可以感受到。

No.5观景园

观景园共20栋楼，1400多户，全部为6层3-8个单元不等的小板楼，1梯2户和1梯3户，8号，10号，12-13号，15-18号，20号楼带电梯，其他楼栋均无电梯，和芳清，观林相比，这个小区主力户型为1-2居房源，1居更多是边户60多平的东和东北向房源，还有极少50多平南北朝向中户1居，总价420-480万；2居主要三类，85平左右南向户型，挂牌价630万起，90平左右客厅南北通透户型，挂牌700万起，以及112平左右的南北双卫户型，总价在800 ，大户型方面3-4居占比和出房都很少，122平双明卫3居900万，剩下就都是161平的大三居了，卫生间在中间格局一般，报价在1100万左右，因为大户型稀缺，同面积价格要略高于芳清。

这个小区整体来看我觉得园林方面做的和芳清园差不多，楼间距充足，主要差异在户型产品，小户型房源多，如果追求生活品质，又希望物业管理小区环境说得过去，看看这里是可以的，要比同样有很多小面积房源的观澳园整体要好一些，而且紧挨着石油附小，房源选择规避西侧临主路和北侧临商业的户型，可能会吵一些，另外部分房源没有电梯，可能也是手握不少预算看这里的朋友需要掂量值不值的问题。

No.6观林园

观林园，08-11年的商品房社区，是整个板块最北侧的小区，规模和体量也是最大的，房龄也算比较新的。32栋楼，1600多户，人口密度大一些，但好处是房源充足，选择多，绿化不如观景，芳清，但小区规整一些，地上地下都有车位，比较充足，小区大部分是6层电梯板楼，北侧临街楼栋是9层电梯板楼，其中有2栋东西向楼栋，社区中间有几栋楼没房本空置楼，还有刚刚执行普惠政策的私立幼儿园，业主说学费1000多，优先本小区居民孩子入学，还有个细节是业主告诉我的，以幼儿园为界限，北侧是自采暖，南侧是集中供暖（一面之词，这个需要大家看房去核实）。

房源来看，主力户型是2-3居。1居只看到一套在售，57平南向户型，452万，如果手头预算有限，又喜欢这里，可1改2把客厅做个暗卧，就是出房太少；2居无论95平单卫2居（报价700左右），还有110多平双卫大2居（报价800-900个），客厅都是南北通透的，这一点做的还是不错的，还有东西向的117平左右2居（价格能比南北户型便宜100个左右）；单从户型格局来看和另外几个小区对比我更喜欢这里的3居，且都是双卫，120p的东西3居，报价760万左右；130p的眼镜3居，位于南侧楼栋把边单元，1梯1户，双明卫全明格局，因为建筑风格外立面有些倾斜导致格局可能不那么方正，但整体能打个高分，目前挂牌的一套报价在1080万；140p的3居是芳清园130p的升级版，所以进去发现面宽多一米（5米2），卧室及每个空间看上去都比芳清130p要宽敞一些。报价也在1000左右，毕竟多了10平，要贵一些；160p的面积格局一般，又是卫生间居中挡光户型，主要多了一间衣帽间，客厅餐厅分离，客厅部分将近40p，面积更大一些，但实用性感觉一般，报价在1200个上下。