正在转型的房地产公司「转型房地产的企业」

2010年进入北京楼市的买房人，几乎没有不知道华业东方玫瑰的，这个体量超过百万平米的项目，不仅在北京房地产历史上少有，而且地处当时最热门、利好最多的通州区。即使在2011年到2012年频繁降价、遭遇业主维权期间，华业东方玫瑰都一直不缺客户。

刚开盘的时候，华业东方玫瑰售楼处前面有大面积的园林和水池，园林中的道路被刻意设置成大量弯道，让准业主们多走几分钟来显示自己对设计的自信。因为绕路太远，看房的人太多，一些心急的购房人就从树丛中钻过去，直奔售楼处，树林中硬被踩出了一条泥土路。项目门前新修的宽大马路和项目新盖的高高大楼，都让人感觉这里就是通州和自己的未来。

但是在项目不断热销的同时，华业的高层悄悄做了一个决定：转型。

2014年，华业开始转让旗下地产项目，用筹集的资金在第二年收购了重庆捷尔医疗，随后又推出了搭建医疗金融平台的计划，将业务重心转移到了医疗和金融领域。2015年6月，华业的上市平台名称正式从“华业地产”变更为华业资本(公司全称北京华业资本控股股份有限公司)。

但在四年之后，这家“成功转型”的地产企业却正面临退市风险。转型可能不止是阵痛

9月15日，*ST华业发布公告称，实际控制人周文焕及西藏恒久承诺，将重庆思亚医药有限公司50%股权无偿注入公司，另外50%股权由公司及金融债权人共同设立的有限合伙企业平台接收，用于支持债务重组。

这是华业资本又一次“救市”动作。这家高峰时市值在300亿元左右的公司，目前只剩下12.96亿元(截至9月18日收盘)。

在更名之前的2014年，华业的营收是27.5亿元，利润5.81亿元。到了2019年，华业在上半年实现营收约0.99亿元，却亏损了27.35亿元。

华业的退市风险起源于一起“商业意外”事故。2018年9月，华业收到上交所问询函，一笔8.88亿元的逾期应收账款问题浮出水面。然而，此时华业董事会并不知道实际上发生了什么，在成立债务追偿小组调查后才发现，公司之前从恒韵医药受让取得的101.89亿元应收账款均不存在，相关文件上公章均系伪造。而恒韵医药实控人李仕林也一直处于失联状态。

在很多人看来，金融的钱要比地产的钱更容易赚。在并购医疗公司，把医疗当成主营业务之后，华业顺势向产业链上的金融方向拓展业务。2015年1月，华业设立了西藏华烁投资有限公司，准备用这个平台把医疗和投融资业务整合到一起，通过金融手段向上下游产业链渗透。

在具体业务实践中，以西藏华烁和其它关联子公司为主体，联合金融机构，收购三甲医院应收账款债权，然后包装成金融产品发售，或者是成立基金、信托计划，来赚取金融服务费。

经过上述操作之后，西藏华烁在2015年收购了三甲医院应收账款债权38.1亿元，对外投资金额30.5亿元，应收账款债权的收购实现净利润8.82亿元，同比增长了112.86%。

随后，华业逐渐淡出地产业务，在医疗金融投融资业务加码。2016年、2017年底，华业可供出售金融资产余额已分别达到50.2亿元、70.6亿元左右——似乎转型成功了。

但是随后爆发的“影子”应收款事件，暴露了华业在资本领域的风控能力严重不足，之前的业绩增长简直是在冰面上行走，太阳一出，就沉下去了。

自救

在暴雷之后，华业进行了一系列自救，但目前仍未见状况缓和。从2018年10月开始，华业决定缩减公司运营支出，甚至将公司高级管理人员及其他主要负责人停薪12个月。公司内部董事也“自愿”停薪12个月。

2019年6月，华业还实施了新的高管增持计划，承诺3年内不减持。之后，华业唯一的在售地产项目获得的销售收入被决定用于清偿部分债务，虽然抛弃地产之后，现在又要靠地产救急，但这个项目带来的10亿元左右资金，刨除杠杆因素之后，远远不够填补窟窿。

在8月份的华业资本高层沟通会上，总经理钟欣表示，“不排除控制权转让，谈的方式很多，不同的投资人有不同的要求，会综合考虑，原则就是对华业利益最大化，包括要兼顾中小股东利益。”

就在这次沟通会结束之后，华业高层大动荡，董事长兼总经理徐红、财务总监郭洋因收到上交所处分主动辞职，董事会秘书张天骄、监事会主席刘奕莹、张曦也先后离职。

9月初，华业在2019年第二次股东大会上通过了向法院申请破产和解的议案。华业资本方面表示，“申请破产和解系目前化解公司债务危机的最有效方式。”

9月15日晚，华业再次进行“保壳”尝试，公司实控人周文焕及西藏恒久同意将重庆思亚50%股权无偿注入上市公司；华业与两家合同诈骗案件报案人签署了《谅解备忘录》，由华业及债权人共同设立有限合伙企业平台，接收重庆思亚医药有限公司另外50%股权，用于华业资本债务重组或和解。

然后，只能等待尘埃落定。

多次转型

实际上，从房地产转型到医疗金融领域，并不是华业的第一次战略转型。华业地产的前身是一家叫仕奇实业的公司，主营纺织服饰业务，赶上了服装产业利润下滑的大趋势。2004年，仕奇实业收购了一家房地产公司：北京高盛华房地产公司，开始转型做房地产，并在深圳、北京一路攻城略地。

深圳东方玫瑰花园、深圳南海玫瑰花园、北京华业玫瑰东方、北京华业国际中心，都是华业的经典项目。2006年华业地产实现主营业务收入112022.55万元，同比增长高达7447.38%。

2008年，金融危机之下，地产行业出现短期下滑。华业又一次动了转型的念头，这一次，它看中了矿产行业。彼时，国际金价一路走高，金矿开发成为上市公司的“香馍馍”。

华业通过收购的方式，涉入陕西、新疆的矿业开发。2011年时，还高调地拟出资5400万元收购陕西盛安矿业的90%股权，而盛安矿业拥有陕西省汉中市的2个金矿探矿权。有几家证券机构评价，仅陕西一处金矿就将至少将为上市公司市值增厚60亿元。

但是到了2014年，因为投资的8家矿业均处于亏损状态，旗下房地产项目频繁遭遇降价维权，“目前房地产行业面临较为复杂的局面”，华业有一次开始考虑转型。

华业在当时的公告中称，“2015年，公司结合目前发展战略和经营情况，对公司组织架构进行了调整，经公司董事会及股东大会审议通过，将公司现有房地产、矿业、医疗、金融四大业务板块进行分行业管理。其中，公司于2014年转让了四个房地产项目公司股权，地产板块业务收入未来占比将有所收缩”，但同时，2014年的“营业收入主要来自房地产相关业务，矿业、金融、医疗等相关产业还未成为公司主要的收入来源”。

这一决定不仅让华业错过了2015年的地产大年，也为之后的动荡埋下了伏笔。8.88亿元“影子”应收款的恒韵医药，是华业在医药金融板块的“大客户”，在风控大于利润的金融行业，华业就这样被“大客户”轻易拉进了一场骗局。

财经评论员严跃进对36氪表示，“会出现这种情况和内部管控比较松散也有关系，同时也说明企业过于想做大业绩，往往会忽视各类潜在合作项目的风险分析，甚至是真假分析。”

据2018年财报，华业报告期内净亏损64.38亿元，还面临着高额债务无法清偿的危机。目前，已有7000万元债券违约，一年内到期债务高达18.5亿元。

但随着随着地产集中度提升，以及地价和房价的变化，地产业务也成为原先有能力开发百万平米大盘的华业可望不可及的领域。

如果自救成功，下一次转型，能去哪？

在股东大会现场，华业资本高管表示：“公司已逐步退出房地产业务，后续可能会以轻资产方式开展代建业务，未来完成债务重组后华业资本将成为一家以医疗业务为主业的公司。”

但严跃进表示，转型首先要解决的就是专业度和资金的问题，在资本影响力激增的现在，如果不能傍上资本成为巨头，还不如原来在地产小而美的活着。

来源: 36Kr

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