南京房产二押「南京二手房卖房政策」

昨天，小编收到南京某担保公司发的信息

截图如下：

这条信息透露出南京有银行可以不结清、不注销就能办理房产过户！！！这不就是前段时间传的沸沸扬扬的“带押过户”。

是不是，南京准备试点了？

01，苏州成功办理首例“带押过户”

9月初，苏州市的张家港就成功试点了首笔存量房“带押过户”，房贷不用结清就能成功办理房产过户交易！

在之前苏州的二手房交易过程中，如果卖方有按揭贷款，需要先解押后才能办理过户手续。

而解押就是要卖方将按揭贷款还清。但在这一过程中，卖方需要花费大量的时间和资金，正常筹集解押需要的资金加上等待银行办理提前还款等都需要一个多月，如果资金不够可能会涉及找社会资金过桥的费用，如果要求买房首付款解押，买房也存在很大的风险。

苏州的“带押过户”模式：买卖双方以及各自贷款银行共同签订《带抵押转让四方协议》，并依托不动产登记联办窗口完成二手房买卖转移登记、抵押注销登记和抵押再次登记“三合一”办理。

银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。通过“一次申请、一个窗口、一套材料”实现还款、放款、登记“日办结”。

02，全国多地推行“带押过户”新模式

除了苏州之外，在此之前全国已经有多地成功办理了“带押过户”。

南通

南通已经成功试点了“带押过户”。

据了解，南通包括四大行在内的中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、招商银行、邮政银行、中信银行、兴业银行等9大银行均表示，目前二手房可以办理带押过户。

珠海

珠海首创带押过户模式，购房者只跑一趟银行，办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

在办理过程中，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在卖方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。

据悉，目前珠海试点银行包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、珠海农商银行及横琴村镇银行。

昆明

昆明的首例二手房带抵押过户已经成功办理。据了解，新模式过程变为转移登记，新设抵押权，注销原抵押三合一的合并登记。

通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。

此外，买卖双方只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结。

济南

8月，山东首笔二手房“带押过户”在济南正式落地。

济南的“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。

03，二手房“带押过户”这么好的事情，为啥之前没人干？

原《中华人民共和国物权法》第191条【抵押期间转让抵押财产】：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

也就是《物权法》规定房子已经做了抵押了，要和抵押权人协商一致，才可以办理产权过户手续。抵押人必须同意才行，不同意的话，不能单方面直接过户，否则只能让法院来裁判。

不是不想这么干，之前的《物权法》不允许这么操作！

随着2021年1月1日《中华人民共和国民法典》的施行，“带押过户”有了法律依据。

根据《民法典》物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。《民法典》物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

简单地说就是从2021年1月1日起，在押不动产交易无需先还贷解押再进行转移，买卖双方在通知债权人的前提下可以直接申请“带押过户”，省去了“买家垫资—卖家去银行还贷—解除抵押”这一繁杂的流程。

《民法典》规定只需要通知到债权人就能办理“带押过户”，而之前《物权法》则要求和抵押人协商，得到抵押人的同意（结清贷款）才能办理过户。

04，南京要跟进二手房“带押过户”吗？

首先“带押过户”是大势所趋，有了法律依据和操作的样板，南京实施二手房“带押过户”只需要照葫芦画瓢。

二手房“”带押过户”就是在购买有按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。这种方式在节省买卖双方资金成本的同时，也可以缩减二手房的交易周期，提高二手房的交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进南京楼市向好。

文章开头的截图，也印证这南京的跟进二手房“带押过户”也不远了！

05，南京实施二手房“”带押过户”，对于买卖双方又将带来哪些利好呢？

省下费用——节省了提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金；

省下时间——不用为了解押再在银行、不动产办事大厅、中介间多次奔走，时间的缩短也意味着交易尽早完成，避免时间拖延出现的违约等情况；

提升交易安全性——不用提前解押，使得买方不必承担提前垫资的风险，卖方不用承担买方钱款不到位过桥费无法还清的风险，若遇到违约等无法过户的情况，也能及时停止交易，买方可从监管账户取回房款。

写在最后：

当苏州、无锡、南通等省内城市都成功办理了二手房“带押过户”。在南京，终于也要看到实施的希望了。