上海二手房成交“翘尾”中介静待春天

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

中原地产数据显示，11月份，上海二手房成交1.5万套，环比10月上涨12%，并实现连续两个月小幅上扬。但相比全年成交最高峰1月份的4.4万套，仍然跌去了65.9%。价格方面，上海二手房价11月份均价环比下跌2%至5.16万元/平方米。

今年以来，上海二手房成交从年初的历史高位开始下调，9月份不足1.2万套，创年内新低。10月份以后，二手房成交止跌并小幅回升，稍有回暖，但最近的成交量均不到1.5万套。

对比上海二手房市场过往正常月均2万套左右的成交量水平，目前的二手房成交依然是低迷状态。

多名中介人士指出，二手房已出现有筑底迹象，明年市场大概率会企稳，但年初学区房热潮或许不再，因为教育政策也改了。

与这一波行情相对应的是中介出现关门与裁员。半年间，上海中介行业已发生巨变：中原地产内地高管人事地震，多名跟随创始人施永青打下内地市场江山的老中原人出走；而房多多撤资导致原萃不得不裁员解散。

据不完全统计，上海中原门店今年已关闭近50%，从过往的500多家门店变成如今的300家不到，而上海链家则从1400家门店左右缩减到900多家。

年关将至，上海中介行业也在静待春天的到来。至少，成交持续反弹，市场信心在慢慢回归。

翘尾行情

今年，对上海二手房市场行情影响最大的是“三价取低”政策。 7月9日核验价出台之后，上海二手房市场直接迎来了调控大招：“三价就低”。

8月6日起，上海各银行审核贷款金额，开始以“三价就低”为原则，“三价”即合同网签价、涉税评估价、银行评估价，银行将根据“三价”中，相比最低的价格为基准，来审批贷款额度。比如一套房源实际成交价格350万元，核验价格220万元，相当于直接打了6折，银行给买家的贷款也将按照核验价“打折”，这意味着买家的首付款要从35%提高到56%。这对买家的购买力是一个不小的考验。

随后，21世纪经济报道记者走访了市区一些中介门店，发现没有成交量的支持，不管次新房抑或“老破小”，挂牌价格都有不同程度的下调。据部分中介人员与房东介绍，上海二手房价正在逐渐回到2020年年底的价格水平，有千万总价的房源挂牌三个月直降158万。

10月开始，由于业主心态改变，挂牌价比市场价稍微低一点的房源都很快出手，比如万科海上传奇一套85平方米两房单元，挂牌价900万，比市场价低100万左右，很快就成交，买家的二手房贷也很快下来。记者抽样调查了几套房源，发现房贷放款提速了不少，从8、9月份的4-6个月提速到2-3个月。

“二手房（贷款）现在就有额度，只要材料齐全，审核通过后，很快就能放款。”一名商业银行二手房信贷部经理对要申请贷款的咨询客户表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，目前市场还是处于偏冷的格局。成交之所以出现回弹和信贷略有宽松有关，审批时间、放款时间都恢复到正常节奏，市场走出修复行情。从价格角度来看，由于连续多月成交量低于正常水平，因此价格处于高位震荡，议价空间早已打开，目前普遍有2%左右的空间，千万以上的高价房源可以达到3%上。基于成交量出现反弹，市场信心有所企稳，从价格指数来看，仅仅下跌0.1%，跌幅比前期有所减小。

然而，二手房价还在继续下探。“‘三价就低’不放松的话，明年二手房价会跌到核验价，那时候中介挂牌的真房源会越来越多。”一名消费者如此认为。

另一方面，太平洋房屋一名大区总指出，年底市场出现了筑底的迹象，主要是今年刚性需求量一直是被压抑的，一旦在明年初释放，传统的学区房旺季还可能会如约而至。

中介行业收缩

中介行业的缩量几乎与二手房成交变化是同步的。

今年9月，唐镇融创项目开盘认筹并没有市场想象那么火爆，周边二手房成交也在下行，门店陆续关闭。一名中介人员透露，临近年底，二手房成交里面有15%-20%是房东为了“打新”，房产证去名字产生的交易。

12月初，一名小中介创始人对21世纪经济报道记者表示，他的公司目前已经裁员将近1/3，行业的趋势对中介行业的影响还是很大。

上海中介行业的收缩有一个标志性事件：中原集团旗下原萃大股东房多多撤资，直接导致原萃的解散。今年8月，在开完内部董事会后，房多多突然决定不再支持原萃和几亩置业的发展，导致原萃出现资金链缺口，公司正常发展受阻。随后几亩置业陆续关店，快速收缩，目前还有部分加盟店在自主经营。

过往上海中介市场份额排名第三的中原地产，在经历施永青退休、高管层人事大调整、裁员、关店之后，规模也大幅收缩，在11月份排名中位居第四，前三分别为上海链家、太平洋房产和我爱我家。12月15日，中原地产（中国内地）华东区总裁兼上海中原总经理玉家雄正式上任，其表示将努力在明年第一季度带领上海中原达成“扭亏为盈”这一目标，同时，也希望在经营状况比较稳定之后，能让门店数量重回有竞争力的数量。

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