金地的两把“双刃剑”｜拆解半年报

依靠险资股东与“合作开发”，金地集团曾一路高歌猛进。如今，市场下行，其中的负面因素也开始逐渐发酵。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

在经历了2021年的“增收不增利”后，2022年上半年金地集团（600383.SH）出现了罕见的倒挂现象——“增利不增收”。

8月26日，金地集团公布2022年半年报，上半年实现营收281.12亿元，同比下降17.98%；在营收下降的情况下，归母净利润却同比增长7.68%，达到19.65亿元。

在8月29日召开的业绩说明会上，副总裁兼财务负责人韦传军表示，报告期内房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期上升6.93个百分点——毛利率回升使得净利润同比增长。

不过，仍然有多名投资者提出质疑：金地集团上半年是否裁员或降薪，导致成本大幅降低？

据财报披露，2022年上半年，金地集团管理费用减少25.94%，主要是因为人工薪酬的减少——上半年应付职工薪酬28.34亿元，期初应付职工薪酬为44.21亿元，较上年末减少35.89%。

对此，高级副总裁兼董事会秘书徐家俊表示，应付薪酬减少35.89%，非同比数据，而是半年度余额数据与全年度余额相比较的数据。如对比公司2021年6月30日应付职工薪酬余额，则变动幅度不大。

据统计，2018年-2021年，金地集团应付职工薪酬科目期末余额分别为12.99亿元、19.94亿元、25.39亿元、32.79亿元。今年上半年，应付职工薪酬同比减少13.57%，这是四年来首次出现下滑。

一位房企内部人士表示，市场扩张时，企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张；市场受限时，企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。

“合作开发”的AB面

2017年初，金地集团喊出“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号，得益于“合作开发”，于2019年正式跨入“两千亿房企俱乐部”。

直至2021年，金地集团依然压线完成2800亿元的销售目标，全年累计实现签约金额2867.1亿元，同比上升18.15%。

然而，随着地产行业持续寒冬，金地集团的销售规模开始出现大幅下滑。

今年上半年，金地集团累计实现签约面积419.2万平方米，同比下降44.33%；累计实现签约金额1006.1亿元，同比下降38.21%。

来源：克而瑞

据克而瑞数据显示，今年上半年金地集团的全口径销售额为1006亿元，权益销售额为623.3亿元，权益占比为61.96%。

住的注意的是，过去几年金地集团的销售权益占比大多在70%以上。之所以出现这样的情况，与其土储权益在持续走低不无关系。

2018年-2021年，金地集团拿地金额为1000亿元、1200亿元、1350亿元、1309亿元，权益投资额为404亿元、558亿元、697亿元、523亿元，权益占比为40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行业平均水平。

一般来讲，土储权益降低是由于企业加大项目合作开发力度，而选择合作开发既可以分担拿地成本，还可以与合作方一起分摊风险。

有业内人士分析指出，合作开发虽然是大环境下房企扩大规模的利器，也为其埋下了隐患。金地与其他房企在合作过程中，较低的权益占比影响了其归母利润水平。

来源：Wind

2018年-2020年，金地集团归母净利润分别为80.98亿元、100.8亿元、104亿元和94.1亿元，同比增长率为18.35%、21.41%、3.2%和-9.5%，下降明显。

今年上半年，金地集团新增约156万平方米的土地储备，其中权益储备约56万平方米；总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元。

截至6月底，公司总土地储备约6193万平方米，权益土地储备约2840万平方米。由此来看，合作开发依然会成为悬在金地集团头上的一把“双刃剑”。

对此，凌克表示，金地集团土地储备较充足，下半年后续将密切关注市场情况变化，寻找优质投资机会，合理确定合作项目比例。

而关于今年的销售目标，董事兼总裁黄俊灿表示，金地将结合市场情况灵活安排推盘节奏，通过多项管理手段提高项目去化表现，以期在2022年实现较高的销售业绩完成度。

险资股东的进退抉择

今年8月份，金地集团曾遭遇“股债双杀”。在一周的时间内，股价下跌11.25%，多只债券下跌幅度均超过20%。

在业绩说明会上，凌克回应表示，这与金地的基本面无关，与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。在市场恐慌情绪的推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素，而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。

对于二级市场中的风波，当时有市场传言称，或是因为金地集团的管理层和险资股东之间发生矛盾，争执点在于金地集团旗下大量民企合作项目需要纾困。

金地集团管理层曾回应表示，媒体曝出规模较小的经营风险敞口不可能上升到股东层面，目前股东和管理层配合度较高，股东方大多数时候会支持公司新的发展战略。

另外，金地集团还表示，公司从去年就开始梳理合作项目开发情况，对于小部分出险合作方已经进行股权收购。

截至目前，涉及实质出险合作方的项目共有26，总未售货值369亿元，其中金地集团权益货值135亿元，权益占比37%左右。在26个风险项目中，5个处于尾盘或已实际交付；处于正常经营期，且已经度过了项目资金峰值，不需要股东继续投入的项目有16个；公司折价收购合作方股权的项目有4个；仅有1个垫资敞口，约5亿元左右。

金地集团则表示，公司一直坚持选择稳健的同行作为合作方，努力发挥协同优势。公司高度关注合作方出险所带来的公司项目层级经营风险。经过排查，公司涉及风险合作方的经营风险处于低位，总体可控，风险敞口小。

作为A股市场险资持股比例最高的一家上市房企，金地集团尝尽了甜头。但其股权分布较为松散，且变动较大也被外界所诟病。

来源：Wind

截至2022年上半年，金地集团前三大股东分别为富德生命人寿、福田区投资控股和大家人寿，持股比例分别为29.83%、7.79%和5.43%。

值得一提的是，从2021年9月初开始，大家人寿曾先后多次减持金地集团，共计约6.77亿股，占总股本的15%；权益变动后，其持有公司股份比例下降至5.43%。

在被减持之前，大家人寿持有金地集团股票9.22亿股，占总股本的20.43%，是其第二大股东。

在住房金融高级分析师陈斌看来，股东的减持动作无非是出于对控制风险的考量。房企频繁暴雷，金融机构对房地产企业的风险重新评估，可能是为了防止后期的市场波动。

得益于今年的表现，三位大股东持股比例均未发生改变，而其他股东则是“有进有退”。

上半年，“全国社保基金118组合”减持1032.16万股，目前持股比例为1.03%；“香港中央结算有限公司”增持564.7万股股，目前持股比例为3.08%。

值得一提的是，中国人寿在今年上半年新进金地集团，持股4870.1万股，占总股本比例1.08%，成为第八大股东。

一年内到期债务180亿，扛得住吗？

尽管遭遇各种质疑和风波，但上半年金地集团一系列的偿债动作还是给了市场一些信心。

截至2022年7月，金地集团顺利偿还98亿元境内外债券，其中包括3月份12.8亿元公司债、6月份 2.5亿美元境外债券、7月5日15亿元中期票据、7月13日40亿元公司债券、7月25日2.0亿美元境外债券。

金地集团公告称，公司融资渠道保持畅通，与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，目前公司的总银行授信规模超2600亿元，剩余可用银行授信规模超过1700亿元，2022年银行新增授信规模超150亿元。

来源：企业预警通

不过，据企业预警通显示，金地集团境内债券存量为33只，共计436.99亿元，其中12只将于一年内到期，金额为179.19亿元，集中兑付压力较大。

同时，金地集团目前存续1美元债券，存续规模4.8美元，将于2024年8月到期，票面利率为4.95%。

从负债来看，截至6月30日，金地集团总负债为3536.84亿元；资产负债率为76.0%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为66.9%；净负债率为57.8%。

来源：Wind

不过，金地集团主要以流动负债为主，为2564.89亿元，占总负债比为72.52%；非流动负债为971.95亿元。

截至2022年6月末，金地集团有息负债合计1293.21亿元，其中，银行借款占比为55.5%，公开市场融资占比为41.64%，其他融资占比为2.86%。债务融资加权平均成本为4.54%。公司长期负债占全部有息负债比重的68.43%。

截至6月30日，金地集团持有货币资金647.98亿元，其中预售监管资金72.2亿元， 剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍。

对于未来，凌克表示，公司秉持“平衡发展观”，努力追求规模和利润的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。

面对行业持续下行，您觉得金地集团能保持“不败金身”吗？欢迎留言评论！