2021深圳房价真的降了吗「深圳房价能降吗」

本文来源：时代周报 作者：梁施婷

2021年最后一个月，全国商品住宅销售价格继续向下。

国家统计局在2022年1月15日公布的数据显示，2021年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。

其中，15城新建商品住宅价格环比上涨；二手房方面，6城环比上涨，63城下跌。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示，房价指数环比虽然继续下跌，但跌幅没有扩大，甚至出现了略微收窄，“持续悲观的态势略有遏制，至少三季度信贷政策开始逐渐释放正面效应”。

深圳房价收入比下降

2021年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%。其中，北京环比持平，上海上涨0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中，北京、上海分别环比上涨0.8%和0.4%，广州、深圳分别下降0.3%和0.4%。

图源：视觉中国

纵观2021年全年，无论是新房还是二手房的涨幅，深圳在一线城市中均为最低。

受楼市调控影响，深圳人买房还是比2020年容易了。据中房数据研究院报告，深圳2021年12月份商品住宅销售均价为每平方米71209元。以一套90平方米的住房为例，2021年12月份的均价为640.9万元，比2020年同期减少150.7万元。

房价与收入比最能直观反映当地市民买房的难易程度。

第七次全国人口普查数据显示，深圳平均每个家庭户人口为2.25人。若以2020年深圳人均可支配收入为64878元，家庭可支配收入为14.6万元计算，深圳人在2021年的房价收入比为43.9，较2020年的48.1明显降低，但依然略高于2019年的43.7。

若把2021年人均可支配收入增长的因素考虑在内，深圳的房价收入比将会更低。由此可见，深圳购房者“上车”的难度较比2020年有所减少。

接下来，深圳就持续加大住房供应力度，这将是深圳在“十四五”期间大力推进的重点事项。

深圳市规划和自然资源局官网发布的深圳市存量住宅用地信息显示，截至2021年12月31日，深圳存量住宅项目537个，比2020年的442个增加了95个，再度创下新高。

按照深圳在1月15日公布的住房“十四五”规划，深圳供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套（间）、供应分配住房65万套（间）。“十四五”期间，深圳将筹建40万套保障性租赁住房。

这意味着，深圳将集中力量筹建包括公共住房在内的大规模住房，以解决积累的住房需求，特别是轮候期长达5—6年的保障房需求。

23个城市推出“限跌令”

从月度成交走势来看，商品房成交量呈现先扬后抑的趋势。去年1月以来，市场购房情绪延续了2020年末以来的热度，成交量逐月攀升。8月以后，受调控政策和信贷环境持续收紧等多方面因素影响，购房者观望情绪较为明显，市场成交节奏放缓，呈现逐月下行的态势。

但从房价来看，分化发展是2021年整体楼市情况。

在过去的一年，既有深圳、北京、上海、广州、成都、西安等高热度城市先后推出二手房成交参考价政策，也有岳阳、沈阳、长春、唐山等23个城市推出“限跌令” ，限制房企恶意降价的行为。

尤其是下半年以来，房价下降的城市数量急速上升。尤其是在2021年10月，国家统计局监测的70个大中城市中，二手住宅价格下调的城市数量达64个，为2014年11月以来的最高值。

时代周报记者梳理发现，23个推出“限跌令”的城市中，以三四线城市为主。而这些城市去年房价多是“跌跌不休”。

以岳阳为例，中房数据研究院数据显示，岳阳商品住宅均价从2021年3月每平方米6474元下探到11月的每平方米6045元，为全年低位。

在2021年，岳阳市中心城区新建商品房成交总面积196.12万㎡，成交总套数16136套，同比分别下降23.4%、26.2%，成交量创近5年新低。

如曾在9月发布“限跌令”的张家口，主城区房价从最顶峰的13000元/平方米左右，降到了每平方8000多元，下降幅度接近四成。

杭州新房价格领跑全国

根据统计局数据，从环比涨幅来看，杭州的商品住宅销售价格在2021年12月环比上升了0.5%，在70个大中城市中涨幅最大。但与2020年相比，2021年12月杭州新房价格同比上涨5.5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者分析，12月杭州房价上涨主要与第三轮土拍政府让利明显、溢价率下降，以及中心地块供应增加有关，由此提振了市场情绪。

2021年底的第三轮土拍，杭州35宗地块全部成交，无一流拍，整体溢价率升至7%。

杭州卖地收入随着房价而攀升。统计数据显示，杭州在2021年卖地收入为3084亿元，排名全国第二。

进入2022年，杭州楼市仍保持高涨情绪。好找房数据显示，2022年1月3日至9日，杭州市区二手房共签约804套，其中住宅签约量631套，主城区二手房签约439套。

从数据上看，签约量较2021年底有所回落，但绝对值依然处于高位。

图源：视觉中国

此外，2021年12月上海新房环比涨幅排第二（0.4%），温州、合肥涨幅也排进了涨幅榜前10名。

克而瑞数据显示，2021年上海市商品房累计成交1543万平方米， 同比2020年上涨14.40%；成交均价为43680元/平方米， 比2020年同期水平下跌3.23%，商品房总体呈现量升价跌。

严跃进认为，房价大环境降温，但一些上涨过快的城市，还需要注意房地产市场秩序的稳定，有调控政策的城市，也要注意房价重新炒作等可能。