云南宜置置业龙湖紫都城「龙湖紫宸业主论坛」

上一期我们讲到龙湖在打造水晶郦城这个项目的时候，依然将目标客户群定义为对生活水平和居住要求比较高的改善客户，设计的思路就是要精准的找到自己的客户群，并且让客户群除了自己别无选择。

在户型打造上，从90平的大两房到160平的大四房，都是以舒适为户型卖点。

今天我们看看紧随其后的龙湖紫都城，在户型设计上是否延续以往的思路？

龙湖紫都城区位

龙湖紫都城位于重庆是渝北区冉家坝地块（上图左下角绿框处），距离龙湖水晶郦城（上图左上角绿框处）只有不到两站地铁。整体面积虽然不大（仅有40万方），但是是一个非常方正的整体，没有异形的边边角角，非常适合打造成私密性的高端居住小区。

紫都城最小户型

从上图可以看出，龙湖紫都城依然没有选择一室一厅以及单间配套等小户型，而是设计了最小面积在78平左右的两房。虽然和龙湖水晶郦城最小面积88平的两房相比，紫都城的两房面积更紧凑一些，但是如果从稍微拉开一些差异化，给客户更大的选择余地，那么稍微压缩一点两房的面积是可以说的通的。

但是，龙湖地产对紫都城的打造思路是仍然以改善型客户为主要购房群体，以此打造好“龙湖”这个品牌，还是发现纯粹的高端改善路线并不好走，打算逐渐将客户群降档，往中端客户群转化呢？

紫都城最大户型

从上图可以看出，龙湖紫都城最大的四房的建筑面积为149平方。比起龙湖水晶郦城164平的大四房，紫都城的四房面积缩水大约在10%，这个比例和两房缩水比例基本一致。

因此，从这个数据可以看出，紫都城在户型的面积设计上是有依据，有准备的。相比较水晶郦城的面积，紫都城整体下调约10%，做出这一点调整的依据是希望将紫都城的销售单价进行调高呢？还是市场调查时发现这个面积需求段的改善型客户更多？

或者如上文分析，龙湖准备调整以大面积改善客户为主的目标客群？我们从户型上去看一看。

紫都城78平两房

从以上这个户型图，我们来分析一下，会选择这样户型的客户，是否属于纯粹的改善型客户？

我们再来比较一下水晶郦城的88平两房：

水晶郦城88平两房

两个户型相比较，可以得出以下结论：

1、水晶郦城的客厅、主阳台、洗手间、厨房、生活阳台的面积明显占优，而两个卧室面积差异不大；

2、紫都城的两房虽然面积更小，但是多了一个洗手间（下图绿圈所示）；

双卫设计

3、水晶郦城两房是两面采光（下下图绿色箭头所示），而紫都城两房只有单面采光（下图绿色箭头所示）。水晶郦城的两房采光、通风效果都要好很多，生活更加舒适。

单面采光的紫都城两房

双面采光的水晶郦城

从以上三点差异，我们能得出什么推论呢？

1、洗手间的增多，很可能是因为居住人口的增加，导致需要更多的洗手间；

也可能是因为希望给多人居住的两房配置两个洗手间，增加如厕的舒适度；

但是，我们来设想场景：

小两口或者老两口居住在88平的大两房，生活尺度更宽，且只需要一个洗手间；

三口之家居住在88平的大两房，忍受只有一个洗手间；

这两种猜测，哪种对于改善型客户来说可能性更大些？

小两口或者老两口居住在78平的两房，需要两个洗手间；

三口之家居住在78平的两房，需要两个洗手间；

这两种猜测，哪种对于改善型客户来说可能性更大些？

再加上采光面导致的生活舒适度的差异，因此，我更倾向于水晶郦城88平的大两房的目标客户群是改善性质的单身客户或两口之家；

而紫都城78平的双卫两房的目标客户群则是偏向刚需性质的三口之家；

因此，上文对紫都城的定位的疑问，我的观点就是从水晶郦城到紫都城，龙湖对自己的目标客户群的定位已经发生了变化，最起码在紫都城这个项目上，龙湖的定位有所降档。

至于是销售单价的原因还是市场需求的原因推动龙湖做这样的选择，我们后续慢慢再看。

紫都城116平三房

这个户型中6.1平的书房在原本设计中应该属于阳台的一部分，因此这是一个阳台面积达11.9平的三房。我们来对比一下水晶郦城的三房：

水晶郦城三房

两个户型相比较，可以得出以下结论：

1、水晶郦城的三房在厨房、主卫、客卫、生活阳台、主卧、一间次卧的面积尺度上占优；紫都城的三房虽然总面积稍小，但是在主阳台、一间次卧上面积占优；两者客厅面积基本一致；

2、水晶郦城的三房在功能间上多了一个衣帽间；

独立衣帽间设计

3、同两房一致，水晶郦城三房是两面采光的塔楼边户，而紫都城的三房是单面采光的塔楼中户；因此塔楼中户 在结构式首先无法避免的有一间次卧需要通过狭长的天井采光（下图绿色箭头所示），室内暗度很差，其次就是客卫无法获得采光面，形成了暗卫（下图红圈处）格局。

暗卫设计和狭长的采光通道

从以上三点差异，我们能得出什么推论呢？

1、水晶郦城的三房采光更好、通风更加、居住更加舒适；

2、紫都城的三房有暗卫存在，对生活质量的影响比较大；

3、水晶郦城多了一个独立衣帽间，功能更加完整多样；

很显然，我们可以得出，水晶郦城的三房更适合对生活品质要求较高、对空间的功能性有更多需求的改善型客户，而紫都城的三房居住舒适度更低，缺乏更多的生活质量提升空间，更偏向于为刚需客户打造的产品。

从上一篇我们得到龙湖的定位思路，就是继续抓住改善型客户的的精准定位、产品线必须跟得上客户的需求。

但是从今天对紫都城的分析来看，龙湖隐隐约约在尝试更多的可能性。

之前，龙湖的“高端”品牌并没有深入人心，因此更多的靠产品来让客户认可这个品牌。如今随着几个核心产品的打造，“龙湖”这个品牌已经开始给人留下高品质的印象。

那么，是不是可以拓展产品的多样性，让更多的人能接受的了龙湖房产的价格，为龙湖这个逐渐打造完成的品牌去溢价买单呢？

只不过，当产品在降档的同时，品牌号召力是否能撑住“高端”这个牌面？