北京 限竞房 为什么不好卖「北京限竞房政策」

2011年4月15日，北京，全国首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目——长阳国际城在房山区入市。（视觉中国/图）

（本文首发于2019年1月31日《南方周末》）

根据中原地产的数据，2018年限竞房的网签比例仅20%，这家机构估算，即便考虑到网签系统延迟录入的因素，实际销售的平均签约数量，也不足40%。

包括限竞房在内，这些大量受政策影响的房屋入市，不仅压低了统计公报里的房价数字，也从某种程度上改变了北京楼市的局面。

2018年12月30日下午3点，28岁的陈琳以523万的代价买下了一套89平米的小三居。她是北京一家营销公司的部门主管。

这是她人生中第一套房子，位置在北五环外的顺义后沙峪，那里曾是北京传统别墅区，因遍地高档国际学校而出名。不过，陈琳买下的，是一套限竞房。

两年多前，北京政府决心对层出不穷的地王和高房价现象予以整治，最后想出的办法是推出“限房价、竞地价”的土地，这种房子被要求未来只能以政府限定的价格出售，户型必须全部采用“70/90”设计，且购房者在取得房产证五年内，不得出售。

从2016年10月份至今，北京推出的所有住宅类地块几乎全都要遵守这个规则，到陈琳决定买房时，这些项目正集中亮相。

在陈琳初到北京的那几年，飞速上涨的房价令整座城市几乎一房难求，刚需没有入口。但当这种明显“照顾”刚需的商品房入市后，结果却事与愿违。

根据中原地产的数据，2018年限竞房的网签比例仅20%，这家机构估算，即便考虑到网签系统延迟录入的因素，实际销售的平均签约数量，也不足40%。

2016年12月，深圳限竞房竞拍现场，竞拍参与者若有所思。（东方IC/图）

陈琳第一次来看这个名叫祥云赋的楼盘时，心中并没有惊喜。虽然她在2018年11月初就交了定金，但因为心里不确定，她一直拖到2018年最后两天，才去缴清了首付。

然而决定买房的过程，还是比她想象的要快许多。过去一年，陈琳用了近10个月的时间看房选房，但从看中这个项目，到最终买下，其实只用了不到2个月时间。

这个由央企中粮集团打造的项目是这个区域为数不多的刚需项目。事实上，如果不是地块“限房价、竞地价”的各种要求，在这片区域拿地的房企大概率都会开发豪宅。

北京第一批限竞房项目从2018年5月开始亮相，并一度引发火爆的抢房势头，最早亮相的南五环外的瀛海府，开盘当天194套房源全部售罄。随后不久，远在周口店，到天安门直线距离超过45公里的万科七橡树开盘，因为价格足够便宜，仅用了一小时就被抢光。

随后几个月，十多个限竞房项目集中入市，局面一下变了。从2018年7月开始，陈琳陆续看了5个限竞房项目，但除了南五环一个名叫金地悦风华的项目拥有两个卫生间以外，其他项目在产品上差异很小——因为“70/90”限制，房企打造的户型清一色都是实用小三居。

在区域上，真正有优势的楼盘不多，虽然限竞房供应天南海北，但大多数还是地处五环外的位置。当然，也有特例，南二环边上就有一个名叫永定府的项目将入市，只不过政府给这个楼盘设置的限额高达8.9万元/平方米。

限竞房自打入市以来，就被冠以“没有投资价值的帽子”。因为政策有取得房产证后五年内不许交易的规定，一个新房项目从开盘交首付，到能在市场上流通交易，可能要经历八年左右的时间。

陈琳要等到2021年才能住进新居。换言之，如果她希望将手中的房子变现，或者置换其他房子，那么起码要等到自己35岁的时候。

“基本没有投资价值。而且房子很多，去哪里看都感觉一样。”陈琳觉得，后来限竞房的滞销，其实一点也不意外，当大量的刚需房碰上买房最犹豫的刚需，结果只有如此。

北京最早对住房价格进行限制的商品住宅，被称为两限房，过去一般由房管部门通过预售证控制，直接调控房价，是配给中低收入人群的一种手段。与之相比，限竞房则是其升级版本，这些项目往往在土地出让的环节就作出限制，比如建设房屋套型中，要有70%以上为90平米以下小户型，限制销售价格，且在取得房产证的五年内不能交易等。

这种操作压缩了开发商的利润空间。北京师范大学房地产研究中心主任董藩此前就曾表示，限竞房不好卖的一个重要因素，是产品质量得不到保证，因为利润空间被锁定，开发商存在偷工减料的动机。

陈琳也担心他们这一批购房者真的买到了史上质量最差的房子。2018年下半年，各地因为楼盘质量而引发的维权事件频发。陈琳看着社交媒体上流传的各种视频，担心自己早晚有一天也会被卷进去。

对于开发商来说，尽可能压缩成本与避免冲突已经成了开盘必备的功课。除了政府要求的规划设计公示之外，一些限竞房项目还会专门针对房屋规划、用料、建筑施工等问题给出一份补充协议，提前明确责任，以防日后出现房闹和维权。

事实上，在限竞房同期，北京还有一大批共有产权房入市，董藩就曾指出，这种由地方政府让出部分土地收益，然后低价配售给符合条件的保障对象所建的房屋，相比限竞房的质量还要更差一些。

包括限竞房在内，这些大量受政策影响的房屋入市，不仅压低了统计公报里的房价数字，也从某种程度上改变了北京楼市的局面。

2018年12月20日，由国家语言资源监测与研究中心、商务印书馆、人民网、腾讯公司联合主办的“汉语盘点2018”在北京揭晓，“限竞房”成为2018年度十大新词语之一。

限竞房无疑是过去一年北京楼市的高频词汇。在一个名叫“买房大家帮”的网络直播平台上，一期关于2018年最后一周北京限竞房销量的直播节目，曾同时涌入134万人观看。

根据中原地产的数据，2018年北京共有38个限竞房项目，总计24767套房子入市，是2017年的七倍多。天量的限竞房供应甚至占到2018年北京商品住宅市场供应的55%。

过去两年里，北京市累计出让的“限竞房”，住宅规划建筑面积已高达830万平方米，预计将供应7万-8万套房源。而目前北京已入市的项目，实际仅占其中的30%。

现在回头来看，这种曾被看作“福利”的政策性住房，其推出的目的，就是为改变市场。北京房价在2015年开始加速，随着土地价格的水涨船高，新房供应甚至一度全面高端化，各种天价项目遍地开花。

那一年，后来也被业内称作“豪宅元年”。

但让人没想到的是，短短两年，楼市调控又打开了“限竞房元年”。从2016年9月全国大范围调控开始，北京的住宅土地供应，几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。

从那时起，北京对限竞房的供应和要求就几乎从未放松。2018年5月26日，北京市住建委还发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，其中着重强调了严禁企业通过捆绑精装、捆绑地下空间等销售行为非法获取利益。这些变相涨价的做法也成为管理部门查处、打击的对象。

该通知同时还提出，凡通过“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，如果销售限价与评估价比值不高于85%，将被北京市保障房中心收购，转化为共有产权住房。而这个评估价，则由项目所在区域周边房价决定。

早在文件未公布前，一些房企就已经听到风声，开始准备对策。一家国内一线房企的品牌负责人当时就向南方周末记者表达过悲观情绪，他们当时手握多个限竞房地块。

这是购房者看不到的楼市另一面，在看限竞房的时候，陈琳就发现很多楼盘都采取了“高低配”——一部分高层、一部分洋房或者联排别墅。她最初还曾向销售质疑，在同一个小区内聚集两类产品，是否会存在差别对待。除了得到口头的保证之外，她直到后来才明白，这是政策严令之下，限竞房开发商迫于无奈的选择——为了不被收购，变相提高楼价。

2019年1月11日下午，北京市2019年首宗国有土地出让成交，京投发展与郭公庄投资有限公司组成的联合体以37.2亿元拿下丰台区花乡郭公庄村地块。

这是北京市累计出让的第87宗“限竞房”地块。

在上车之前，1990年出生的陈琳几乎从未想过买房，她甚至一度认可租房过一生的生活方式。

因为来京第二年就拿到了户口，她反而觉得不着急买房。买房之前，她始终居住在自己的工作单位附近，最开始租了三里屯附近一个老旧小区，后来搬到南三环的双井。像不少年轻人一样，她喜欢热闹又充满生活气息的地方。

但到了2018年，她身边有许多同龄朋友买房。陈琳说，她真正有买房的打算，是她发觉自己很快就要30岁的时候。像她一样的第一批90后们，正成为当下中国楼市刚需的代表。

限竞房的购房群体，很大一部分是陈琳这样的刚需人群。看限竞房的时候，她曾在购房群里认识一位工作在海淀、年龄与她相当的程序员。七橡树开盘当天，他在群里欢呼自己抢到了一套，群聊界面弹出一连串庆祝的表情。

陈琳有些看不懂，因为这个人的工作单位与七橡树之间超过100公里路程。虽然首付能力有限，但她还是希望在保有一定舒适度的前提下，尽量能离自己习惯的活动范围近一点。

决定买房之后，陈琳估摸着自己的首付能力大概在150万上下，但后来看着看着，现实不断干扰她心中的标准，到最后她反而多花了60万。事实上，大多数限竞房项目，也仍然要比周边二手房更贵。

“我很担心错过这个村就没这个店了。”陈琳说，比起几年后的投资价值，她更希望自己能有一个满意的家，这也是她特别担心房屋质量的原因。限竞房给了她机会，但也带来新的焦虑。

90后情趣用品店主马佳佳，曾在2015年被万科请去演讲时宣称“90后不买房”。然而青春总会散场，像近十年来一批批买房人的故事一样，越来越多的陈琳，将成为中国楼市的主角。

（应被访者要求，陈琳为化名）