龙华大浪未来地铁规划「龙华大浪规划」

2020年是深圳地铁新增线路的大年。在接下来的2个月内，深圳地铁将会开通全长49公里的6号线，以及全长29公里的10号线。

这两条线路备受期待的原因之一，在于它们将触达很多原本没有地铁覆盖的片区，例如光明区、龙岗的平湖以及龙华的大浪。

地铁是影响房产区域价值、升值潜力的重要因素。因此，深圳壹地产团队特别推出【地铁6号线、10号线沿线楼盘系列文章】。

本篇为系列文章的第三期。本期我们聚焦6号线沿线，来到龙华，带大家了解龙华的大浪、上塘、红山等片区一系列新盘的推进情况。

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大浪首通地铁 短期内房价难掀波澜

即使大浪很快将迎来地铁覆盖，但片区内基本没有什么新盘，在售新盘有恒大时尚慧谷的公寓，潜在入市的住宅项目也仅有安宏基星曜广场、锦顺名居等个别项目。

恒大时尚慧谷

深圳壹地产从福田中心区驱车出发，在交通顺畅的情况下，约半小时车程到达恒大时尚慧谷。

项目东面紧邻福龙路，西侧与南侧是羊台山公园。

该项目距离地铁口还是有些一定距离。高德地图估算，从项目营销中心，至最近的地铁口，在建中的6号线羊台山东站，需要步行约1.5公里，耗时21分钟。

项目效果图

恒大时尚慧谷涵盖产业用房、写字楼及商业。项目在售的产品是产业公寓。深圳壹地产在现场探盘时看到，项目现场购房者不算太多。

该项目去年7月获批时房屋用途列明为：工业配套单身宿舍。据中介介绍，该项目需要以公司名义购买，持有之后的前三年免税，从第4年开始需要缴税。

因为这些原因，恒大时尚慧谷单价低至2.3——2.7万。而该项目东南侧直线距离约1.5公里的小区桂冠华庭，在二手中介网站上显示均价约5万/㎡。

锦顺名居

（图源：开发商官网）

锦顺名居（龙华大浪水围村城市更新项目，在2010年就被列入第一批城市更新单元规划制定计划中）位于深圳市龙华区大浪街道水围片区，华宁路与塘坑路交叉口东北侧，属于旧村改造项目。

项目西侧是大船坑市场，北靠岭排围村，东近黄麻埔旧村，南边一路之隔接壤大浪中心区。项目南侧就是沈海高速（机荷高速）。但沈海高速（机荷高速）并没在项目周边设置出入口。

距离该项目最近的地铁站，是即将通车的地铁6号线羊台山东站。但项目与地铁站直线距离约2.5公里，步行距离超过3.5公里，较为不便。

另外，深圳地铁25号线预计将惠及大浪片区，或将在项目周边设站。但25号线属于深圳地铁5期规划。今年4月，深圳地铁4期调整方案刚刚获批，目前5期相关规划还未出台。

项目北侧有一个大浪市民公园，但目前处于暂停营业的状态。

该项目目前已建设出地面，大概2、3层的样子。

中介平台上的信息显示，锦顺名居周边住宅项目基本没有，而周边统建房的价格在1.6-1.9万/㎡之间。

壹地产团队邱阁主此前对锦顺名居项目的参考点评：

1、总体而言，项目周边的交通配套较为薄弱，对于跨区的上班一族来讲，出行较为不便。

2、项目旁边就是大浪北路，而且还有沈海高速（机荷高速），对于临路一侧的房子来讲，有一定的噪音影响。

3、项目教育资源尚可，在龙华区位于中游位置。但周边没有什么大型商业中心，购物体验较差。

4、项目是大浪水围片区目前唯一的新房项目，周边以高层农民房为主，没有什么二手房及新房在售，对于附近居民的吸引力较高。

但总体而言，项目的交通、教育及商业都无太大亮点，所以如果要吸引其它地方的买家，项目价格及户型上要比较突出才行。

项目的开发商是深圳市锦顺源实业有限公司，成立不到20年，涉及领域涵括房地产、教育、运输业等。

该开发商在龙华观澜还有一个项目——锦顺星苑，近日刚刚取得预售备案，下文会介绍到。

安宏基星曜广场

图源：安宏基星曜广场

安宏基星曜广场是大浪街道安宏基工业区城市更新单元。

项目的开发商除了该项目，还开发了位于龙华红山片区，已于去年入市的安弘基天曜广场（威华工业区城市更新单元项目）。

该项目位于大浪街道的西部，华兴路与下横朗四路交汇处，西南侧东北侧临近工业集聚区，北侧靠近城市次干道华兴路，南邻规划城市次干路下横郎一路。

项目占地不大，除去项目南面规划为公园绿地、道路等功能的约1.2万㎡外，实际开发建设用地面积约2万㎡。

深圳此前楼盘申请预售的条件为“七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数”。但今年因应疫情冲击，4月份时深圳预售门槛降低为“高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一”。

我们在现场看到，项目的E、F栋已经高出地面20多层，预计年内可以入市。

项目周边有一些城中村的统建房以及工业集聚区。

项目北侧街景

项目与其西侧的居民楼楼间距较近。

资料显示，该项目规划建筑总面积约17万㎡，主要由4座商品住宅、1座公租房、1座办公楼及地块东南侧的幼儿园组成，建筑地面最高层数为42层。地块内还包含一个公交始末站点。

项目规划建面约2700㎡的幼儿园，自带约1000㎡的商业。

项目距离即将开通的地铁6号线羊台山东站不算太近，直线距离约1.1公里，步行时间大概要超过20分钟。

安宏基星耀广场方圆两公里范围内，距离羊台山东站更近的楼盘，二手房报价约5万/㎡。桂冠华庭、可乐园为2006年、2007年的老小区。而悠山美地相对较新，2016年竣工。

龙华大浪片区规划了24个旧改项目，体量较大。

但我们一路上也看到，部分旧改项目仅仅只是挂了个牌，距离住户整体迁出、土地平整还很远。

下面要介绍的这个旧改项目，则是处于从住户迁出到建筑拆除的阶段。

星河谭罗村旧改

星河谭罗村旧改，位于龙华大浪街道，布龙路与华繁路交汇处东北侧。上文提到的安宏基星耀广场项目，就在谭罗村旧改项目西北侧，直线距离约1公里的地方。

（图源：咚咚找房）

项目更新单元用地面积13.3万㎡，其中，住宅36.7万㎡(含保障性住房6.6万㎡），商业、办公及旅馆业建筑15万㎡，公共配套设施2万㎡。

项目地块划分与指标控制图

该项目包括两所幼儿园、一所45班九年一贯制学校。

谭罗村城市更新单元旧屋村范围

（图源：家在深圳论坛、深圳拆迁房网）

项目拆迁最高楼10多层已全部清空。

（图源：家在深圳论坛、深圳拆迁房网）

与该项目仅隔一条布龙路的悠山美地家园，二手房中介平台显示价格约5.4万/㎡。

（图源：家在深圳论坛、深圳拆迁房网）

上图中的轨道为深圳地铁6号线。从星河谭罗村旧改项目出发，沿着布龙路北行三至四百米，就是在建中的地铁6号线羊台山东站，交通便捷。

今年，深圳部分热门片区的房价，已经迎来了可观的涨幅。但安居客的房价数据显示，大浪片区年初以来房价波动不大，保持平稳。

未来，随着6号线的开通，以及龙澜大道大浪段、大浪时尚小镇等一批区域重点项目的利好逐步兑现，以及城市更新的慢慢推进，大浪片区房价有长期向上的预期。但是片区内新入市项目少之又少，加上又没有新宅地出让“抬轿”的话，房价短期内难有大波澜。

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“宇宙中心”持续发力 年内多盘齐发

地铁6号线南行经过羊台山东站后，依次就是元芬、上芬、红山站，来到了龙华核心的红山、上塘片区。

同样是龙华，红山、上塘片区情况就和大浪不太一样。

作为近十年来深圳楼市的热门片区，红山、上塘片区已经开发得相当成熟，当你漫步在街道上，眼中尽是片区内鳞次栉比的新盘、次新盘，一副新城的气派。

而且片区内还有不少项目正在建设，一片热火朝天的模样。

龙光玖悦台

龙光玖悦台处于腾龙路和人民路交汇处，龙华实验学校对面。

去年的6月24日，深圳5宗住宅用地集中挂牌出让。龙光以最高限价65.8亿元 配建3.67万平方米人才住房竞得龙华宅地，可售住宅楼面价约6.7万/㎡。该地块就是如今的龙光玖悦台。

玖悦台同样为“玖系”产品，是龙光地产的重点产品线之一。

该项目位于上塘板块与红山板块之间，周边社区林立。南向与华业玫瑰四季一期相邻；东侧跨过地铁4、6号线为龙华区实验学校，目前也在该校的学区范围内；东南斜对角是天虹购物中心（原龙华九方）、红山6979等区域型购物中心。

从外立面上看，龙光玖悦台的营销中心已经基本建好。

住宅楼已经超出地面约7-8层。项目预计很快将开盘。

资料显示，该项目用地面积3.27万㎡，总建筑面积20.86万㎡，整体容积率为4.54。

其中，项目规划商品房住宅9.83万㎡，商业0.6万㎡，由两期共7栋建筑组成：其中，项目一期1栋一单元和3栋为商品住宅，项目二期5栋、6栋、7栋一、二单元均为商品住宅。

该项目东南侧直线距离约1公里，是在建中的大型医疗综合体——深圳市新华医院。

恒大岳盟旧改

恒大岳盟工业区旧改，近期公告了其02地块办公楼的规划信息以及平面图，备案名为“恒大时代之光大厦”。

恒大岳盟旧改东侧紧邻地铁6号线上芬站。

项目西侧与中海锦城、龙华金茂府一路之隔，并临近地铁4号线上塘站。双轨之间，双地铁口物业，公共交通配套完善，是该项目突出的亮点。

项目北向紧邻一幅九年制学校地块；西侧配套中海AT MALL社区商业。

（紫色部分为学校地块）

项目的建设工程规划许可证显示，05地块一期为三栋住宅和一栋3F幼儿园，其中住宅分别为62F（195米，地块最高建筑），54F（168.4米），55F（170米），都是超高层住宅。套内建筑面积均为90平米内。

地块已完成土地平整，多台大型机械已进驻场内。

资料显示，该更新单元用地面积约6.9万㎡，拆除用地面积约6.5万㎡，其中开发建设用地面积约3.5万㎡（不含学校、绿地）。

恒大岳盟旧改500米范围内，有在建中的简上体育综合体。该体育馆功能定位为集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆，预计2021年开放运营。

项目东南侧直线距离约2公里的地方，是建设中的、由原本“龙华两馆”定位升级而来的深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆。

深圳第二图书馆效果图

简上体育馆、深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆建成后，将是红山、上塘片区一众住宅项目直接“享用”的重要公共配套。

莱蒙水榭云上

莱蒙国际打造了两条产品线，也有涉足以科创产业为主的都市产业社区、轻资产商业运营等业务。

以“莱蒙系”中的“莱蒙城”、“莱蒙都会”和“莱蒙领尚”为代表的城市综合体品牌； 以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”为代表的城市中高端住宅品牌。

莱蒙水榭云上项目位于龙华民治街道新区大道西侧，简上村和卓越皇后道之间。

项目离地铁4号线上塘站约有1公里的步行距离，东北侧为上文提到过的在建项目简上体育综合体。

资料显示，项目包括1栋46层、高度167.71米超高层公寓；1栋41层、高度137米超高层住宅；1栋3层、高度13米幼儿园，3层地下室（两层全埋、一层半地下室），局部机械车库为5层地下室。

现场目测该项目建设进度已经超10层。

现场的二手房中介介绍，莱蒙水榭云上一旁的卓越皇后道，二手价格约7.5万/㎡。

中城宴华府

中城宴华府建设用地面积约1.1万㎡，规划建筑面积约5.4万㎡，计容建面约4万㎡，规定容积率3.2，实际容积率3.8。其中住宅建面约3.3万㎡，由1栋4单元28-30层的高层住宅和1层商业楼组成。商业面积仅980㎡，社区的居住属性比较纯粹。

项目位于龙华明治片区，民塘路与佳民路交汇处，项目南侧为星河传奇小区，西北侧是上芬小学，西侧是尚誉红山里（钟氏电子工业区城市更新项目），东侧为金地上塘道。

项目周边有两条地铁线路，一个是距离较近的4号线上塘站，一个是即将通车的6号线上芬站。

高德测算，项目至上塘站步行距离约797米，耗时11分钟。而6号线的上芬站则距离项目1.1公里，步行约15分钟，交通十分便利。

但便利是有代价的。由于地铁4号线与6号线在此区间都是地上线，且在项目附近交汇，会带来一定的噪音问题。星河传奇项目受此影响最甚，中城宴华府离轨道稍远，但可能也有一定噪音困扰。

项目已经施工至约20层，预计也很快就将推出市场。

中海汇德理花园

中海汇德理花园位于腾龙路西侧，地铁4号线上塘站上盖，与东侧的中海锦城一路之隔。

项目南侧是莱蒙国际大厦，北侧则是恒裕的项目。

现场看到，中海汇德理花园仍在进行基坑作业。

（图源：中海汇德理官微）

项目所在地块在去年出让，出让条件限定普通商品住房入市最高均价为71400/平方米。该地块是为二类居住用地，用地面积27391㎡，总体容积率4.9，含规划一所12班幼儿园与部分人才保障房。

项目平面图

该项目由5栋住宅和1栋幼儿园组成，户型面积81-94-110㎡，总计1180套。

项目地块于去年11月的土拍中由中海地产以50.2亿竞得，需配建1.3万㎡人才住房。地块出让条件要求，项目普通商品住房入市最高销售均价为7.14万/㎡。

锦顺星苑

图源：锦顺源官网

与上文“锦顺名居”项目师出同门，地铁4号线北延段“长湖站”的地铁口物业锦顺星苑，已于近日获批预售。

项目本次备案房源位于A座，共162套，均为住宅产品，户型建面约71-84㎡，均价约5.26万/㎡，单价区间在4.4-5.6万/㎡，总价区间在412-617万/套。

需要注意的是，项目所处地块于2012年10月完成出让，使用年限40年，如今仅剩32年。

锦顺星苑具体位于观澜大道和碧澜路（旧称泗黎路）的交汇处。项目西侧紧邻观澜大道，距离在建中的地铁4号线北延段长湖站直线距离仅200米，交通便利。

项目东侧就是观澜河，方圆500米内有观澜第二中学、龙华区第三外国语学校、观澜第二小学、观澜中心幼儿园等多所学校。

图源：锦顺源官网

中介网站的数据显示，锦顺星苑周边小产权房挂牌单价约1.6万—2万，而直线距离约600米的住宅小区挂牌单价约5万。

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部分项目资料来源：深圳房地产信息网