2021房价必涨的十大城市「意愿必定能实现」

砖头研究所拥有多位20年地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。

文：所长

房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。

买房思路甚为关键！

多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，作为资深行业老总，帮你买对房，提早布局避免踏错他空买贵，进行房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。我们把知识星球部分内容摘录，有兴趣加入知识星球，一对一解答买房问题。

提问：所长，请问如何评价2021年北京楼市？

回答：2021年一线最值得期待是北京，北京大盘从17年3月大盘下跌了17—25%，部分楼盘超过30%，20年一些优质片区学区房成交价格已经超过17年高点，如万柳片区中关村三小学区房蜂鸟社区小户型单价已经超过16万且挂牌房源急剧下降，业主涨价意愿明显上涨，亚运村热门学区房朝阳外国语对应学区房慧忠里小区一居室近期成交单价也已经超过17年3月最高点，成交价格为10.9万以上，且业主涨价意愿明显，中关村一小学区房东南小区虽未像蜂鸟社区超过17年3月高点但已经很接近。

1.二手房成交创三年新高：北京20年二手房成交量已经达到16.8万套，超过19年14.5万套，18年15.3万套，17年13.6万套；

2.一手房成交创五年新高：北京21年新房成交量也达到4.9万套，成为了近5年新房成交量新高，超过了16年4.3万套，17年2.1万套，18年2.3万套，19年3.6万套；

3.限竞房进入尾声：北京限竞房进入尾声：17年推出44块限竞房土地，18年推出41块限竞房土地，19年推出21块限竞房土地，20年推出8块限竞房土地，从数量上可以看出，明显呈现逐步下降趋势，21年限竞房基本退出市场，截至20年12月底北京限竞房入市9.1万套，网签了5.3万套，尚有3.8万套未网签，预计到21年三季度限竞房基本会消化完成；

4.楼面价格不断创新高：16年北京楼面价30528元/平米，17年北京楼面价27568元/平米，18年北京楼面价26423元/平米，19年北京楼面价25112元/平米，20年北京楼面价32287元/平米，20年楼面价格比19年高出了7175元/平米。

综合以上四点，北京楼市必然在21年正式启动，北京客户不要再观望要加速进场！北京优质板块我们预计21年会有15%以上涨幅，具体优质板块会在知识星球内部分享。

提问：所长，您好，坐标北京我有点纠结，您说是买青年汇的一居室56平米，375万，还是买管庄北里67平米370万，投资用出租5年再卖，哪个升值潜力更大呢？还有法拍房是否能买？

回答：你好，投资肯定选青年汇，房龄比较新，青年汇在四环外，管庄在五坏外，除非价差非常大，管庄增量也不如青年路。法拍房新手是不建议碰，有很多坑，表面上法拍房价格便宜，但不包含很多隐形费用，如标价300万，最后成本可能超过400万，需要提前尽调是否包清场、户口、执行时间、债务，每一步都要捋清头绪，法拍房多数是债务纠纷，买法拍房必需找专业律师尽调，这笔费用坚决不能省，否则会吃亏。

提问：坐标深圳，请问所长，最近一直说四个网红盘天境、天健、懿府、海岸城同时开四选一，如果首付不限制，纯投资，首选顺序排列应是怎样，感谢！

回答：您好，感谢付费，万丰海岸城是沙井第一网红大盘，关注度极高，沙井C位当道，价格5.77万均价，与博林君瑞一平米1.6万价差，摇到等于中彩票，前海天健悦桂府，毛坯限价9.9万，周边配套尚待完善，深铁懿府背靠安托山，地段优越，单价12-13万，如果引入名校，投资较有潜力，龙光前海天境，5号线前湾公园地铁口附近，毛坯限价10.71万，预计下半年推出，大概率捆绑精装修，但周边较荒芜；这几个盘纯投资收益回报排序：前海天健＞前海天境＞万丰海岸城＞深铁懿府。

提问：老师，我看近期广州黄埔的房价一涨再涨价，我的预算一超再超，我自己不过是想给孩子找个好点的学校读书，解决下自己住的问题，不用一直租房，我心里想，这么贵的房子值得在广州买吗，我怎么不去珠海这个城市买呢，珠海我看市区房子也就三四百万可以买到不错了的吧，孩子教育资源应该也可以啊，我自己又不是限定非得广州发展的，因为我们是从事电商工作。但是我记得之前听您分析解答过房价涨幅的问题，广州房价会越来越涨，但是珠海可能会没有那么快，这样是不是日后要卖房的能赚到的钱多和少的问题了？挺矛盾的。我应该如何选择呢？是不是我的想法还是比较短视没有看到未来才选择去珠海？请老师分析分析，谢谢

回答：你好，感谢付费，你买房不是光要考虑短期，更要考虑长期，珠海离一线城市天花板差一大截，人口、经济基本面、二手房接盘程度都无法与一线比较，为了房产增值肯定去广州，现在感觉房价高，以后会越拉越大，去广州，放弃珠海，否则，五年以后你会更加后悔，广州不要再犹豫了，要加速进场。

提问：坐标北京，看了望京臻园、澳洲康都、宝星园，这三个小区那个自住兼顾投资好一些，打算明年年中换房，预算850万左右，感谢

回答：望京是北京产住结合的城郊结合部变城市副中心的典范，分四个开发阶段，第一阶段是95年以前，第二阶段是95年到04年，第三阶段是05年到10年，第四阶段是11年至今；第一阶段是拆迁安置房和老公房为主，以南湖东园、 南湖渠、花家地&望花路为主，基本是六层不带电梯，第二阶段以望京新城为核心，基本是塔楼为主，有少量多层洋，望京新城、绿荫芳邻、方舟苑、嘉润花园、蓝色家族、圣馨大地、望兴园、望京明苑为主，板楼以大西洋新城ABCD区、慧谷金色家园、风格雅园、星海明珠为主，第三阶段板塔结合或纯板楼社区为主，品质提高人车分流，以大西洋新城E区、CLASS、宝星园、慧谷阳光、中广宜景湾、融科橄榄城一期、上京新航线、澳洲康都、国风北京、国风上观、季景沁园、北纬40度为主，第四阶段是以明显价格高企，土拍不断推高，尤其是保利和远洋和金茂、招商土拍，直接拉高望京楼板价，后期均以高端大户型住宅为主，代表楼盘是东湖湾三期、融科橄榄城三期、保利中央公园、远洋万和公馆、臻园、望京金茂府为主。

臻园是第三个阶段望京次新盘，招商地产开发，14-15年销售红盘，纯板楼品质社区，开盘单价已经4.5万，17年3月高点时价格10万，现在二手价格8.5万，距离阿里巴巴总部非常近，有地铁，品质 楼龄 产业占了三项；澳洲康都和宝星园是第二阶段开发楼盘，品质和楼龄都不如臻园，但位置在五环内，澳洲康都是上陈经纶分校，品质比臻园差一些，宝星园是三个楼盘位置最好的，但品质仅属于中等，无学区，这三个盘投资兼顾自住首选臻园，次选澳洲康都，最后是宝星园，建议看看上京新航线，板楼次新距离地铁近，上陈经纶分校品质中上，跑赢康都和宝星园。

提问：所长，请问东莞东城的花园新村投资如何？市场价均价10000-13000元，现在业主低价出售，每平方6500左右，包个税，要求一次性购买16套，楼梯房

回答：你好，花园新村是东莞最早一批商品房，但历史原因有房产证但属于集体土地不能入户，不能抵押，没有物业管理，千万别买来博拆迁，这类房产类似使用权，投资坚决回避！买房投资不是买便宜，更不能往坑里跳，花园新村就是坑。

提问：坐标北京，请问沙河的高教园的北街家园和信达国子郡这个盘怎么样？

回答：你好，感谢付费，沙河北街家园是超小户型上车盘，总价低适合上车，信达国子郡是沙河新盘，这两个盘接盘客户都属于后厂村码农和高校老师的外溢，纯投资不建议，更建议距离较近的新龙城和融泽嘉园，投资更有保障。

提问：所长好，本人资金100左右，目前没有贷款名额，去年买过惠州一楼盘贷款还剩40左右，后年接房利率6.08，我纠结是先还款腾出按揭名额，还是一次性在重庆和佛山投资一套，对于这两个城市区域该怎么选，二手还是新盘，有没有好的推荐和建议谢谢所长

回答：你好，感谢付费，惠州一手房大盘多，旅游地产多，不知道是自住还是投资，自住可以，投资惠州是不建议的，如果纯投资，建议后年交房拿到房本后卖掉，如果纯投资更建议、买二手次新房，新房要2-3年交付，等1-2年拿房本（重庆较快3-4个月），2年限售，4-5年才能卖出变现；佛山是广州外溢，首选千灯湖，次选三山新城，重庆建议首选北滨路，次选照母山，这两个城市，可以慢慢选，更建议明年二季度或年中入手。

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