宁波二手房新政「宁波将全面开启限售5年」

买新房还是二手房？这个问题就好像豆花、粽子的“甜咸党”之争，各说各的理。

作为人生大事之一，大多数人买房的首选肯定是新房，新房的优势也相当显著。

1、价格。

在严格的限价之下，价格更合理，有些项目与周边的二手房相比甚至还有可观的倒挂；

而二手房市场的价格就属于纯纯的市场经济价格了，挂牌价和成交价全看房东预期。

2、选择余地大。

放眼望去，如今的宁波市场上在售待售的新房项目数量相当大，不管是院居、豪宅、改善还是刚需，各个开发商、各个板块、各个价位，多看看基本上都能挑到合适的；

如果是二手房，很多时候可能你想要的户型没有出售的或是价格、装修等等不满意，毕竟不像新房可以在整个小区内任君选择。

3、政策监管度高。

从拿地、建设到领预售证、开盘、交付等等都处在各个部门的监管之下，购房者面对房企总归更安心一点；

二手房市场上的坑相对来说就比较多，有可能会面临个人房东的一些产权纠纷问题。

4、居住体验感。

新房首次入住的感觉和“老破小”、“老破旧”二手房的感觉，那新鲜感和体验感肯定是有天壤之别的。

示意图，来源Allen

当然，新房也有一些无法忽视的劣势。

1、周期长。

市场上的新盘99.99%都是期房，首付付了、按揭开始还了，房子可能2-3年后才能入住。

2、暴雷风险。

如果把近几年宁波市场上暴雷的房企名单拎出来，数量大概已经能凑出一支足球队了，暴雷和烂尾绝对是买房的噩梦。

3、降标减配、货不对板。

出于各种各样的原因，最后交到手上的房子，似乎跟买房时看到的“卖家秀”差异巨大。降标减配之风盛行，购房者对于房屋的品质总归要打个问号。这两年即便是一些原本口碑较好的房企，在交付时也频频闹出维权事件。

而且即使有样板房，即使样板房跟交付的差异不大，那么绿化、地下车库、电梯厅、入户大堂等等在买房时无法呈现的公区，更是全凭想象，只等交付“拆盲盒”。

在这几个方面，二手房的直观性则更胜一筹。

户型、配套、装修、小区品质等等，能身临其境充分了解，延期交房、暴雷烂尾都不需要担心。而且经过数年的居住，很多质量问题已经暴露出来，包括房子有没有“黑历史”，上网搜一搜问一问也能心中有数。

示意图，来源Allen

在二手房的战场上，除了一些高质量学区房是“硬通货”，次新房也是相对来说更稳妥、更安心的选择。

次新房一般都房龄较短、即买即住，而且基本上原业主还没有入住过，相当于是买了一套现房交付的新房。物业优劣、绿化环境、配套便利度都是现成可见的，居住体验更好。可以说是兼备了新房和二手房的优势，把很多问题都扼杀在了摇篮里。

两年的限售期，意味着2020年交付的那些楼盘，将陆陆续续在今年正式进入二手市场。据小编的不完全统计，今年市六区共有约52个次新房排队进场。

可以预见，如此庞大的次新房涌入，挂牌量或许将进一步激增，有置业意向的购房者不妨仔细甄选一下。

鄞州区

鄞州区如今是当之无愧的置业主战场，尤其是比较核心的地段，不仅在土拍市场上是最受开发商追捧的，新房的去化速度也是佼佼者。

粗略统计，鄞州区将有15个次新房在今年解禁。主要集中在“大东部”、“鄞州中心”和“公园板块”等黄金位置。

宁波新世界、万科格拉美西、江山万里昆吾和星耀阁等豪宅蓄势待发，连6w 级别的豪宅次新房都要开始“卷”起来了！

“地段论”在次新房市场上当然也一样适用，上述这几个项目所在的三江口、鄞州中心和公园板块，在宁波都是公认的“高质量板块”，各项资源和社区配置优越，价格也是天花板级别。

还记得去年行情冷热分化的时候，鄞州那几个最火的项目吗？“日光”的不是那些价格亲民的刚需项目，而是总价千万级别的明湖悦府和均价4w 的水岸春晖。

这些高端购买力最青睐的次新房，可能也会成为今年二手市场上的坚挺力量。

还有东部明湖“三兄弟”，柳岸晓风、宁玥府和东部万象府同台对垒，相似的外部条件之下，在二手市场上拼的就是品牌力和产品力，大家认为谁会脱颖而出呢？

海曙区

海曙核心的月湖天第交付的时候好评如潮，且在月湖畔，相信进入二手市场后将成为香饽饽。

海曙高桥目前仅万科月映澜堂在售，限价仅2.5W/㎡，天逸湾和印悦里在价格上没有太大优势。与绿地观堂同期的周边还有万科望庐及大发海隽府，本次优先解除限售，也许能抢占抛售先机。

集士港有荣安的桃李郡和西溪里两个姊妹项目。西溪里比较偏刚需，目前的二手挂牌均价在1.8w左右，而桃李郡约140㎡~170㎡跃层产品在集士港是比较稀缺的，价格也相对较高，二手挂牌均价预计超2.5w。

同样在集士港板块，保利也有两个姊妹新盘，明玥春汀毛坯限价22900元/㎡、刚刚拿下的相邻地块毛坯限价23700元/㎡，在荣安双子进场之后或将面临挑战。

江北区

江北近几个月的二手成交量（含商住、车位、拆迁安置等）在市六区都是垫底的。

首批次土拍中，江北也遭受了“冷遇”。在土拍结束之前，谁能想到“姚九”地块会底价成交，而唯一吸引开发商争抢的会是一块安置房呢？

翻看一下去年土拍前的文章，再回想一下曾经姚江新城的火热销势，江北如今的暗淡多少有点令人唏嘘。

次新房主要集中在两个片区，一部分集中在北环高架与姚江之间，江北的核心繁华地段，一部分则集中在慈城新城板块。

姚江金茂府、维科姚江府、雅戈尔新长岛等核心项目算得上江北的几个明星盘，在二手市场上也不至于遇冷。

慈城板块去年进圈之后，各盘的成绩就不是非常出彩，如今限购解除的新盘遇到限售解禁的次新房，市场的天平不知会倒向何方。

北仑区

本次土拍中北仑出让的5宗商品住宅地块，除了柴桥地块外，其余地块无人问津，均由政府兜底，市场较为冷峻。而目前的商品房库存量较大，约27.8万方。

北仑核心在18年刷新了北仑均价的印东方、港宁府等项目将在今年解除限购进入二手市场。但目前北仑核心在售项目多达8个，且价格在2.5~3万/㎡不等，而印东方当时的价格已经达到了2.8W/㎡，这也说明北仑房价存在一定的泡沫。

小港板块经过多年开发沉淀，已步入产业迭代升级、去工业化的阶段，开发的力度大，进程也快。不仅有滨江新城的红利，还规划了宁波第三座龙湖天街，今年小港4个项目解除限售，未来都将享有天街的商业红利，生活居住氛围也会更完善。

镇海区

镇海今年入市的次新房数量不多，不过东渡玺悦在保利城旁边，御湖半岛和瀚宁府在万科城附近，靠近成熟大盘，竞争压力比较大。

再加上前期新桂沁澜、春语文澜等新盘限价低仅2w出头，几乎都是“日光”热销，也对次新房市场有影响。

奉化区

奉化的新房和二手房市场，目前来看都没有热销的趋势。

1月解除限售的时代望府，目前在贝壳上已经能看到28套挂牌的房源，挂牌均价约17900元/㎡，近90天内还没有成交，带看次数也不多。

示意图，来源Allen

宁波“金三”时期迎来了数据猛涨，二手房成交4344套，环比上涨89%，接近翻倍。“银四”的数据目前来看，却有明显的下行趋势，截止目前比三月的套数下降了约1300套。

随着后市越来越多的次新房进场，二手房能否迎来一波新的上扬线？