血拼北京楼市「北京不拆六层老破小」

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐，追上一条问题，安华里小区有什么问题，为什么不推荐呢？现在受疫情影响，全球经济萎缩，国内经济也受影响，还能出手买房吗？是买房的时机吗？多谢赐教

回答：安华里属于带学区的老破小，其它没有亮点，而且房龄太老 一般不买 疫情可能是机会也必然存在不确定性风险，现象是当前看房人群和成交都在回升

提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？ 房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？

回答：砍价是一个计划性工程。 硬砍10%，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。 至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。 便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。

提问：房姐您好！看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？就是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，且一直住在北边，自己设计买德胜学区学票加天通苑大面积（哥哥在天通苑，父母也很喜欢，如果买天通苑想让父母也置换过去）或望京（望京档次比天通苑高，交通好），上学后附件租房住，不知合理吗？还有因60平米有贷款，只能再买一套了吧，我的计划如何实现？小白一枚，不懂的很多，又是刚需，望能指教，非常感谢！

回答：预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好 德胜学区 天通苑自住 方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住 学区 一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：房姐您好，目前爱人在密云当高中老师，本人在亦庄工作，家庭月还款额最高月3.5万。目前密云城区有一套房，市场价240万，全款，考虑抵押。手里现金100万，亲戚40万。买房，投资用，之前考虑三个顺序方向：1、亦庄限竞房，自住概率较低，本人概率不会长期在亦庄；2、怀柔新房水岸雁栖，怀柔和密云的规划重点都在怀柔科学城，赌其能发展；3、密云南边高铁站，自用刚需，但觉得后期增值乏力，不利于以后市区换房，好处就是目前老人直接可住可用。目前老人在辽宁县城有一套两层的商用门脸估价40-50万左右，目前是否合适出售；看您推荐的主要也是在十里堡青年路板块，希望听听您的建议，且资产的运作建议。

回答：1. 如果你考虑持有8年以上，期间不能抵押， 限竞房可以考虑 2. 你已经有一套密云的房产，再入一套怀柔或者密云真不建议，仓位集中风险过大。 何必去赌怀柔科学城，还不如大兴和亦庄靠谱 3. 商用年租售比低于5% 就出售掉，没有持有价值。期望未来跑赢大势主淘朝阳，具体分析看看精华主题

提问：关注你很久，今天终于加入圈子。我的情况是: 目前北京通州一套，杭州一套房子，之前香河一套，17年已卖出。我的收入一年税前60w，爱人一年20w.税前。孩子两个，大娃明年9月上小学，目前居住在通州，房子周边小学很一般，而且距离远。户口在天津，北京积分落户短期内无望。目前打算把杭州的卖掉，加上积蓄共有200左右子弹。我的问题是在天津买个学区房，明年孩子一块去天津上小学和幼儿园，还是在北京买个小一居带学校的，兼顾自用和保值增值，现在不知道该怎么办。请房姐帮忙分析一下，另外想问下北京积分落户将来有可能放松一点吗，比如每年人数增加到8千或一万。

回答：北京控人短期不会改变， 积分落户做为重要手段也是一样，暂未看到放松的可能 如果工作也在北京，建议在北京入一套更好，等孩子读完初中，再考虑要不要去天津上学。非京籍主看朝阳学区

提问：房姐你好，新人首问： 1、17年3月高点355w购入海淀西山林语小一居，现在能卖310w左右，目前租金4.2k。 2、成都全款金牛区北一环小两居，能卖120w左右。 现在工作在马连洼码农区，自己租房在炫特。单身，非首套，年收入税后50左右。有几个点想请教房姐： 1、现在是低谷，想换房自己住，但也不是特别刚需。是该现在换，还是等林语的房满5年换？以后再涨起来会不会换房成本更高？亏着小不甘心。 2、如果从投资角度，没有必要把成都小两居换成大三居。还是说把成都房卖了，在北京买？ 3、卖掉北京的房，不算成都的房话，手里有240w左右。单身商贷用过了。比较中意朝阳园，但是看了下最近西二旗附近和新龙城房价会便宜些。自己住的话，也比较喜欢朝阳园，不知道两块相比，哪个更保值？或者房姐有其他推荐的地区么。

回答：1. 西山林语距离产业区过远，涨幅一直不行，跑输大盘的，西山林语涨起来了其它盘你更买不起了。 2. 成都卖掉集中资金在北京 3. 推荐朝阳园位置会更好点

提问：房姐，感谢您之前的回答，对我帮助很大。我是sfsd，收入较稳定希望多贷款，目前没有自住需求。因为感觉北京目前房价稳定，所以想买房上车，因此需求以投资为主。 我的问题是首付的话200-300w之间，请问是越高越好么。700w的标的对比600w的标的有更大的升值空间么？首付250w很轻松，300w的话稍微费劲，是否应该向上够着买呢？

回答：具体看选筹，如果是8折笋，低于市场价，买入就有确定收益，多贷款也值得。 当然负债率尽量控制在70%以内

提问：房姐新年好，目标400-500万标的，目前在丰台花乡桥这里工作，以自住为主投资为辅。 1. 请问以下小区单价多少算笋房？谢谢！ 鸿业兴园一区二区、新村一里到四里、首经贸中街1号院 2. 以上片区与看丹桥丰台医院丰台站这个片区的老房子比较，哪个升值空间大呢？谢谢。 3. 另外还想对比一下七里庄那边下面这些小区是否有升值空间？单价多少合适？谢谢。 胡桃园、中建一局北园南园、望园西里东里 谢谢。

回答：5/4.5/4.5 看丹桥这个片区是回避的。 虽然未来有地铁，但是没有发展空间 七里庄这一片规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人，谨慎对待 4.5/4.5/ 5.5

提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑

提问：房姐老师，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？

回答：富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。 核心地段 1-2栋楼 无明显小区环境 主打豪华产品设计装修 高出一截的售价 大户型为主，设计缺乏中式南北通透 二手极低流动性 常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。 对口学校的意义不大： 为了学校，可以买入学区老破小低总价； 为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。 一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠，甘蔗没有两头甜。

提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五唯一，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？

回答：1600 的标的没那么快卖出 ，出手周期比较长很正常。建议多挂平台 挂不同的价格。如果你喜欢这个只位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高 小区环境不怎么样，保值效果会一般

提问：房姐您好，现在考虑在通州买房，sfsd。因为是音乐工作者所以想考虑别墅。请问您，九间堂和御世佳府这两个盘怎么样？升值空间有吗？您还有什么更好的推荐？谢谢您，期待您的回复！

回答：御世佳府 > 九间堂 九间堂房子密集间距太小，部分设计不合理，周边配套一般，潜力不大 相比推荐御世佳府 小区容积率合理，楼盘间距较大，采光较好，周边配套也挺成熟

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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