土拍市场降温殃及二手房市场「土拍价格和房价关系」

来源： 2023-07-27 14:16:41

“太离谱了！现在这房东调价也太厉害，都不是按照每平米来的，直接以套为单位，一套加价20万元。”距离4月3日的无锡土拍已过去一个月时间，记者了解到，在这一个月时间内，不少房东纷纷调价，其涨价幅度超出市场承受范围，部分区域成交量出现了环比下降态势。

土拍牵动市场神经

回顾4月3日的土拍，当天新吴区利源汽车城西侧地块有33家房企参拍，最终地价高达13637元/㎡，破新吴区地价纪录。位于经开区新四院北地块，仅仅26分钟就触顶，达最高限价18000元/㎡，最后在第二天的摇号环节被融创地产摇中。位于惠山区惠山新城白屈港东侧的惠山新城张村2号地块成交楼面价10324元/㎡，成为惠山首宗万元地块，惠山新城新地王诞生。

每次土拍牵动各方敏感神经，记者走访了解到，土拍对周边新建楼盘的利好是比较明显的，但是对于周边的二手房则没有明显的成交带动效应。

新房取消原先优惠

“对于周边的新房肯定是利好的。”绿地天空树距离经开区新四院北侧地块仅2000米，是距离最近的新建楼盘了。置业顾问告诉记者，4月3日的土拍过后的这一个月时间，感觉客户明显下定单的周期变短了。“以前决定买一套房子，需要前后来几波人看个三四趟。现在的客户来了过后，用手机拍点现场的视频传给亲戚朋友商量，很快就能下单了。”该置业顾问表示，项目在售的高层均价是2.2万-2.4万元/㎡。

“无锡的新房价格受政府的限价调控，开发商不能随意涨价。”无锡地产资深人士孙斌辉介绍，土拍过后，市场上喊涨价的新房有的只是取消了原先的优惠，有的是新推房源本身的品质或物业形态较前一批次房源要高，形成了一个自然的差价。比如之前推的高层，现在卖洋房，价格自然就有了差距。但这并不是新盘真实的涨价。

二手房调价市场不买账

相比于受政策调控的新房价格，二手房的价格则有如脱了缰的“野马”。记者在新吴区、经开区的多家房产中介了解到，以新吴区利源汽车城西侧地块为例。该地块与长江国际雅园仅一条马路之隔。自13637元/㎡的楼面价爆出后，周边的长江国际雅园、万科东郡，甚至是经济适用住房太湖花园小区的业主纷纷致电房产中介要求调价。

长期在新吴区深耕的二手房中介的负责人林峰介绍，之前长江国际雅园的高层挂牌1.8万/㎡，带电梯的洋房要2.2万/㎡。这次利源汽车城西侧地块拍出后，因为预测该地块后期的销售价格预计在2万元朝上，所以有的雅园业主调价少的一套5万元，多的10万元，20万元的都有。不过，市场并不买账，毕竟新吴区可选的次新房源还有中海、富力、美新、花样年等楼盘。部分周边二手房挂价过高，只会“吓跑了”客户。从近期成交看，整个长江路沿线的成交量也是下降的。

经开区的新四院北地块拍出18000元/㎡的最高限价后，整个经开区奠定了其高品质的基调。周边融创熙园、天鹅湖、万科城市花园、雅居乐等楼盘的二手房业主也开始行动起来。苏宁悦城是锡师附小新城校区的学区房，有中介门店负责人介绍，不少苏宁悦城的业主直接是20万元的往上走，折合成单价基本上高层每平米要高2000元左右。“客户一听说房东这样涨价，扭头就走。”

该负责人分析，市场价格的变动，不是靠某一次土拍，或是一次预期，就能达成的。房东任性涨价，在没有相当的购买力或需求来承接的话，只会造成 “有价无市”的局面，涨价也是虚的。该负责人分析，房价的走势受政策环境、市场走势、供求关系以及产品本身品质等多方面的综合影响，高地价也未必就一定能带来高房价。当前无锡还在调控中，“房住不炒”的定位不会改变，建议二手房业主在出售自己的房屋时，综合研判，合理定价。

（练维维）