南昌二手房下跌「捷豹suv降价20万」

日前，关于南昌部分二手房大降价的消息不断出现在七七的微信群和朋友圈。为此我特意在各大二手房网站逛了逛，还真有所发现，看万达华府项目这套房源，面积171㎡，5天直降40万！

降价消息是个案还是冰山一角？南昌二手房真的迎来降价潮了吗？

今天，我们就来好好聊聊南昌二手房市场！

南昌二手房成交量持续低迷

今年以来，南昌二手房市场在3月、4月一度走出去年疫情影响的阴霾，迎来大热，成交量在三四月份也达到高峰。但是这份热度并未持续太久，随着利率提高、放款周期延长等金融大环境的影响，南昌二手房市场也受到了一定的影响。

从今年4月份开始，南昌二手房市场开始遇冷下滑，成交量逐月下跌，进入低迷，5月降到2518套，6月降到2277套，7月南昌二手房的成交量同样为2277套，8月也就2000套左右的样子。

数据来源：南昌市房产交易网签数据（不含南昌县、新建区）

到了9月，南昌二手房截止9月16日成交套数为713套，粗略估算下来，9月的成交量也不到2000套的样子。

数据来源：南昌市房产交易网签数据（不含南昌县、新建区）

在成交量减少的同时，还有大量二手房进入市场，据某二手房网站数据统计，目前南昌二手房挂牌总量86766套房源，直逼10万大关。

且最新二手房均价为14685元/m²，环比上月下降 1.17%。

面对如此的市场，业主的售卖心态也是不尽相同，地段好房屋品质优的房源，业主不仅没有降价，还有提价的，但这基本都属于优质房源或者千万级的高端住宅；而大部分房源，业主出于各种原因，急于抛售，因此降价力促成交的大有所在。

二手房挂牌价开始下滑，最高降价42万

除了成交数据下滑外，不少房源也呈现出了挂牌价下调的现象。多个小区房源答复下调了挂牌价格，降价5万、降价8万、降价10万，甚至于40万......

其中保利国际高尔夫花园一套199.79㎡的6室2厅房源，6月10日上线，挂牌价从300万一路降价至258万，足足降价了42万，其中8月3日和10月8日分别降价了5万、37万，降价幅度惊人。

目前该套房源挂牌均价为12914元/㎡，相较于该小区最低参考价19937元/㎡，下跌明显。

而这并非个别现象，南昌其他小区也出现了不少挂牌均价下跌的情况。

红谷世纪花园：一套146.51㎡的4房房源，挂牌价格从原先的408万，降价至当下的366万，直降42万。

绿地悦城：一套142.36㎡ 的户型，降价25万。

联泰天悦：一套138㎡ 的户型，降价20万。

万达旅游城K区：一套131平米的户型，降价20万。

通过细致观察可以发现，这些降价很猛的房源基本上都是国庆节假日过后更新的最新价格，意味着国庆节后南昌二手房将迎来一波降价潮。

学区房炒作之风被止住

老破小面临“艰难之地”

在南昌众多购房者心中，学区房仍然是首选，价格长时间位于高位。

伴随着一系列教改政策实施，学区房量价正从高位不断回落。资料显示，绿地外滩公馆一套93.91㎡的房源，8月挂牌价达305万元，最新更新价格为285万元，减近20万元。

无独有偶，网红学区房之一“莱蒙都会”，目前小区成交单价为28876元/平， 环比上月下滑1.19%；目前诸葛找房上莱蒙都会有298套核验房源挂牌。

其中有一套更是降价40万出手，8月报价为388万，最新价格348万。

位于东湖区的花园角街、民德路电力设计院宿舍、戴家巷社区等“老破小”学区房成交并不乐观，近半年几乎是0成交，所以就算学区房在手，老破小也真的不香了。

二手房房贷利率攀升 房贷周期延长

目前南昌多个区域二手房的确出现了一定程度上的在售房源增多、挂牌价下滑、成交额下降等情况，影响因素是多方面的，例如：新房市场挤压、房贷利率上升、学区预期下降等因素。

根据数据显示，南昌二手房房贷利率不断攀升，目前已全线破6%，邮政二手房首套房利率甚至于攀升至6.375%，

据有关消息透露，房贷利率自去年年底以来，由于额度紧张而不断攀升，同时贷款周期也在不断的拉长，虽然给出的时间在1个月左右，如果资料齐全的情况下，提交申请后一周就能够放款。但事实上，远不止这么短的等待时间，这也对二手房市场的流动性造成了一定的阻力。

二手房不易 且买且珍惜

那么，未来南昌二手房市场又将走向何处。

多个城市都出台了二手房指导价，流动性进一步下降，虽然目前该政策尚未在南昌落地，但是紧张的情绪已经蔓延，部分业主开始以降价来换取出手。

虽然二手房价格有所回调，但越来越多的买家都开始观望，不着急买了。

总而言之，地理位置优和高品质住宅将成为最大赢家，同质化严重、投资客充斥的小区未来可能会出现“内卷”现象。在一轮市场博弈后，二手房价将会趋于理性。