房价“两回归”自有必然性从福州市区成交行情看买与租不同建议

来源： 2023-07-09 14:16:34

相信不少读者对今年7月5日文章谈到的一个容易被忽略的基本常识印象深刻，那就是房子会折旧贬值。当时我拿福州市区一个曾经很热门的楼盘井源居来举例分析，并且在文中我还提了一个让楼市小白感到匪夷所思，让不少房东和中介恨得咬牙切齿的观点：既然租金回报率如此低，诸如井源居、和源居、大儒世家等已经十几年房龄报价又格外虚高的小区，不妨租套大户型住。租上几年房龄就满二十年，到时候房子住旧了还给房东，折旧贬值全由房东承受，买方存款在手谨慎理财没有债务风险。

近段时间以来，上述建议我在回答咨询时也用过了好几遍，明白人自然都很清楚其中道理，只要不是对买房走火入魔，人家又何必着急。不过也有些人感到不理解：为什么有人来问我不反对他们去买房，而有些楼盘确实价格跌了不少，我现在却不建议去买了呢？要回答这个疑惑，我想提出一个新名词。

大家还记得今年初我写过一篇重要文章，提出评判房子值不值，报价合理不合理，可以用“两价”来衡量，这“两价”即拆迁补偿价和税征指导价。到了今年下半年，随着二手房价进一步下跌，此时福州不少小区已经出现成交单价低于拆迁补偿价和税征指导价的现象，此时那种比“两价”虚高的报价，我们用脚趾头想也知道对方是在欺诈。比如乌龙江两岸拆迁补偿标准天差地别，福州市区一平方能赔两万，闽侯的乡镇不到一万，所以若是看到闽侯有房居然开价比市区还高，那肯定是你遇到了诈骗犯。

今天这篇文章我要提的这个新名词叫做“两回归”，在楼市泡沫被挤出，房价向着合理区间回落之后，一个地方的房价终究会回归到合理的租售比，回归到与当地平均工资水平相适应，让普通人也能买得起。后者我已在多篇文章中做过介绍，如今福州五区已有许多单价万元出头乃至万元以下的崭新电梯房小区，固然不在市中心，但生活也很便利，这些房子已让普通工薪阶层都能买得起。至于前者目前还需要努力，有不少房子依然存在十分离谱的租售比。

像马尾那些单价降至万元以下的次新房，买套三房也就几十万；新店五四北一众跌破1.5万的电梯房，三房总价也不超过140万。这些房子将来再跌也不会亏很惨，贷款总额并不高，一个月还个小几千，不比房租高多少。在这种情况下，急着要买也问题不大。

再比如5月31日文章写到市区近中心地段一些单价跌至一万左右的老旧小区，近来一瞅还真的因为便宜连续有成交。比如火车站北广场旁的中化地质勘测队宿舍，既然买房月供和租金相当，那人家买来住很可以理解，毕竟隔壁罗汉山上也只是个小陵园，没有莲花峰那么大片。

可要是单价加一万，房贷翻一倍呢？此时你又何苦急于给人送钱把债务背上自己肩？今年来不少人主动提前还款降低负债，显然都知道身背巨债不是什么好事情。比如五年前开盘即售罄的金辉优步大道，现在固然成交单价降至2.5万，可你掏出近两百万只换一套七十多平方的两房？月供七八千还住得紧巴巴，你的生活真会好吗？想想你欠这么多钱究竟图个啥？