小区临街商铺物业费交纳起争执「临街门市物业费交的冤」

这里所说的“临街商铺”，是指那些在商住混合小区中，临街而建，门面冲外，大多在住宅楼的底层区域的商业网点房，也有的是单独存在。

对于居住在小区之内的住宅类业主而言，每次支付物业费时，很多人都有比较“冤枉”的感觉，至少觉得自身没有“享受到质价相符”的服务。

而对于这些身在“小区外围”的临街商铺经营者来说，更是感觉“冤上加冤”；他们甚至认为，没有享受到任何“物业服务”，就不应该交这笔费用。出现这种局面，主要是由于临街商铺所处的“特殊”地理位置所致。

1、商铺位于小区外围，临街，出入并不通过小区大门。虽然商铺基本都开有“后门”，在小区内，但这是消防需要，平常不开启。由此，商铺的经营并不影响小区内部，几乎是“完全独立于小区”之外的存在。

2、物业公司提供的主要服务，临街商铺“难以享受”。诸如：绿化带主要分布在小区内部，保洁主要是针对住宅楼道及公区，保安更是以“看大门”为主。

3、小区公共设施、配套设备、文娱器材等等，基本与临街商铺无关。而某些新建小区，水、电由自来水公司及供电公司直接收费，无需小区物业代收和“管理养护”。

4、商铺临街，如果分工界定不清，极易出现重复服务和收费。以“卫生费”为例，其实物业费中业已包含保洁费用，但如果环卫部门的工人也来清扫并收费，那就等于是商铺交了“两份儿费用”。此外，某些有“实力”的商铺，甚至雇有自家的专门“保洁和保安”，根本不需要物业的“服务”。

5、各地小区临街商铺的物业费价格，均远高于同小区住宅类价格，多在一倍左右，有的甚至超出二倍到三倍之间，或更高。（商铺属于非普通住宅，物业费实行“市场调节价”）

由于以上种种“客观存在的冤屈和不解”，物业公司收取临街商铺物业费的难度，要远远高于住宅户；在反复做工作无效的前提下，想全额收取到商铺的物业费，唯有通过诉讼；而某些“无良物业”采取的断水断电这一“百试不爽”的催费手段，迫使商铺就范，这也在各地都是屡见不鲜的物业纠纷投诉。

那么，小区临街商铺是否应该和住宅业主一样支付物业费，标准应为多少？有这么几个问题值得注意：

物业管理区域范围图

一、最关键的一点，看是否与住宅小区属于“同一物业管理区域”。

按《物业管理条例》，一个物业管理区域成立一个业主大会。而物业管理区域的划分，各地具体原则大同小异，可以看实际所谓的“红线图”。

只要这些商铺与该小区，被划定在“同一物业管理区域”之内，即便隔离于小区大门之外，那么也同小区业主一样，需要受到物业合同的约束，原则上就要依约付费。反之，如果临街商铺与小区并非是同一物业管理区域，那么物业公司无权收费。

实践中，商铺拒付物业费的理由集中在两点，一是商铺“不在小区之内”；二是“也不需要物业来服务”。

如果物业公司举证的合同，证明商铺亦在物业服务范围之内；此外按高法物业司法解释：物业企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。那么商铺上述的两个抗辩理由就无法成立。

二、看物业合同的具体约定。

合同是物业公司收费的最直接依据，其中也包含明确其服务内容及标准等级的重要条款。

商铺的物业费价格，实行的是“市场调节价”，理论上应由“当事人在合同中约定”。实践中看，如果是前期合同，那么这个价格实际上就是由开发商事先予以确定并写入合同。如果成立了业委会，则由业委会代表业主事先与大会选聘的物业公司进行商洽。

也就是说，无论是“商铺业主”，还是商铺的租赁者，基本不存在什么“议价权”，唯有被动接受。对于住宅房屋的物业费，它至少还有个“指导基准价”，超出这个价格，就非法无效。而对于商铺这类非住宅房屋，就没有什么指导价，只要这个价格写入合同，且未明确超过当地的平均市场价格，那么就具有“约束力”。

对于物业公司提供服务的“实际履约情况”，这一点向来是争议和模糊的地带，而这也是商铺经营者在物业费纠纷中，唯一可能取得略微“突破”的环节。就是说，要按照合同中所明确的服务内容等级，审核物业公司的实际服务是否达到了相应的标准。

《物业管理条例》的规定是：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

什么叫做“费用与服务水平相适应”？本身商铺的物业费价格就远高于住宅，如果物业公司不能证明“完美履行了物业服务”，仅凭合同中“约定”的价格就全额收取费用，这是难言公平与合理的。