龙湖物业为什么不上市「龙湖地产上市了吗」

龙湖2018年成绩单还是一副“三好学生”的模样。

3月25日下午，龙湖集团控股有限公司在香港举行2018全年业绩发布会，董事长吴亚军携CEO邵明晓和CFO赵轶出席现场。一如往常，龙湖也带了其他中高层露脸，这一回是工程部总经理黄世轩和沈阳公司总经理刘兴伟。

根据午间发布的财报，2018年龙湖实现营业额同比升60.7%至1158亿元；毛利同比升61.8%至395.3亿元；归属于股东的净利润162.4亿元；减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比升31.5%至128.5亿元，毛利率升至34%。

值得关注到的是，2019年为龙湖上市第十年，在这个节点上，龙湖提升分红比例至核心净利润45%。

“守信笃行，步稳谋远”被放置在现场最显眼的位置。2019年销售目标2200亿元、开9个天街、冠寓累计开业接近10万间……龙湖的主航道业务是整场业绩会的关注点。

“审慎”龙湖的2200亿目标

财报数据显示，2018年，龙湖实现合同销售额2006亿，同比增长28.5%；销售面积1236万平米，同比增长21.6%，超过9成的销售贡献来源逾一二线城市。

分区域来看，环渤海、长三角、西部、华南及华中片区分别实现销售额689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元，贡献率分别为34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。赵轶介绍，在期内有销售贡献的37个城市中，一半城市的销售进入区域前十，7个进入前五。

“我们对2019年的市场预判比较审慎，保留弹性。”业绩会现场，龙湖提出2019年2200亿元的销售目标，同比增长10%。全年，可售货值为3500亿元，主力推盘项目207个，全新项目71个，香港启德地块也有望在第三季度推向市场。

2200亿的销售目标略显保守，不过，赵轶说，龙湖未来2-3年的核心盈利增幅都会在20%以上。在他看来，虽然基数比较大，但龙湖还是能够通过土地储备和运营节奏来保证增长。

土地获取方面，观点地产新媒体于业绩会上获悉，期内，龙湖共斥资700多亿元获取共91宗地块，新增土地建面为2189万平米，权益建面约1372万平米，平均权益收购成本为5297元/平米。截至2018年底，龙湖土地储备合计6636万平米，权益面积为4559万平米，平均成本为5218元/平米，为当期签约单价的32.2%。

若按地区进行分析，龙湖大部分土储位于环渤海和西部，占比均在30%以上，长三角占20.7%。华中和华南相对较少，占土储比例分别为8.8%和5.9%。

邵明晓透露，由于西部、环渤海和长三角土储较为充足，未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。他称，公司看好大湾区，现在已经进入7个城市，有约150多万平米土地储备，权益储备超过100万平米，货值逾530亿元。

“拿地资金规划方面，我们会继续量入为出，负债率全年保持在50%-60%。”邵明晓强调，多年来龙湖投资一直偏谨慎乐观，买地的时候有严格的投资纪律，通常不会买地王。

作为融资能力最像国企的民企，龙湖一直维持的健康资产负债情况。同时，财报中显示，2018年龙湖的短期借款有所增加，从上年36亿增至117亿。赵轶对此分析称，对比往年，短期借款整体融资规模往上走，但从比例看，短期借款占总体债务规模不到10%，维持行业较低水平。

此外，龙湖在手现金为452.6亿元，覆盖短期借款达到4倍。观点地产新媒体查阅龙湖历年年报获悉，龙湖近几年来发债期限都比较长，债务方面良好的结构化安排，也是龙湖在流动性趋紧的2018年能够维持较低成本的原因。

财报中显示，龙湖期内公司净负债率为52.9%，有息负债约为1198亿元，平均借贷成本为年利率4.55%，平均贷款年限5.88年。

“长租对于钱贵的企业不一定好”

2018年，龙湖正式更名为龙湖集团，以实现战略业务协同发展。资料显示，龙湖四大主航道业务分别为地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务。

不同于住宅开发10%增速的保守要求，龙湖对于其他主航道业务有较好的预期。龙湖管理层于业绩会中透露，2020年，龙湖天街将开至50个，租金收入达到60亿；冠寓2020年收入超过20亿元。

在物业投资方面，观点地产新媒体了解到，龙湖期内租金收入为40.9亿元，较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

天街依旧是最主要的收入来源，截至年末，龙湖集团共开业29座天街，总建面约296万平米，整体出租率约97.4%，回报率来到7%。

邵明晓对于天街的发展很有信心。一方面，天街选址基本上都是一二线城市的地铁上盖项目，有良好的区位优势，另一方面则是龙湖商业的运营能力和品牌效应。

长租公寓方面，截至2018年末，冠寓已开业达5.3万间，录得租金收入4.2亿，开业半年以上的公寓出租率达到87%。

“冠寓前期还处于不挣钱的状态，预计2020年能实现盈利。”邵明晓分析，龙湖冠寓分为轻资产和重资产两种，其中20%是重资产部分，回报率约为5%-6%。受惠于4.55%的借贷成本，属于龙湖能够承担的范围。随即，他话锋一转，称“这对于钱贵的企业就不一定是好的”。

中资产占冠寓的大部分，这是一种通过整租，经过装修提升再出租的发展模式。邵明晓透露，这部分毛利率约为35%，净利约为12%-15%左右。

邵明晓表示，长租公寓对于营运能力要求非常高，“获房成本大概率不能超过房租的5成以上，如果超过5成以上要赚钱，就需要靠一些增值服务来做。”

龙湖明确没有将主航道业务进行分拆的计划：“为了分拆而分拆不是龙湖的选择，四大主航道会形成一个协同，都是龙湖的核心业务。”

以下为龙湖集团有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：

关于战略

现场提问：龙湖强调步稳谋远，未来两到三年保持快速增长。但龙湖土储相对同行趋稳，商业冠寓营收增长快，但总营收占比还较小。龙湖未来长远增长动力会在哪儿？

邵明晓：多年来我们坚持达成稳健的增长态势。未来两三年，公司会保持核心盈利20%以上的增幅。

这对我们考验比较大。但我们判断未来房价不会爆发式上涨，这种情况下，龙湖选择了精准、适宜的土地储备规模。集团目前总土储6636万方，权益面积4559万方，够我们四年开发。如果再加大土地储备，会占用很多资本。

龙湖这么多年，进入城市保持克制。到现在我们进入48城，完成2006.4亿销售额。我们对这些城市的理解，深耕，团队对投资的精准把握，能力练得相对强。所以以现在的土地储备规模，让龙湖继续保持稳健的资产负债表，同时保持适当的、相对较快的速度增长，非常合适。这么多年，公司也是这么跑出来的。

再加上龙湖整体无论是在投融资、买地、运营、交付、服务各个环节，都执行力比较强。所以保持长远持续增长，我们非常有信心。

现场提问：龙湖会不会考虑把物业或商业做分拆？

赵轶：智慧服务和商业是我们的主航道业务，我们对它们赋予了使命，智慧服务是我们的战略支撑，对几个主航道进行跨航道支撑，商业现在还在孵化期，更不会轻易拿去卖，这两个业务都没有分拆上市计划。

关于上市十年

现场提问：公司上市来到第十年，这十年最大的变化是什么？今年会不会派周年特别息？

邵明晓：第一，上市十年来，因为资本市场加持，公司走得越来越稳健；第二，十年市场波动较大，政策也不断变化，但龙湖管理团队非常敬业且能力强，越来越成熟；第三，我们对客户、投资、环境、竞争、市场的理解越来越娴熟，有信心在未来继续交付好业绩。

赵轶：我们把基本分红比例从40%提到45%，已考虑上市十周年红利。45%分红在行业里是不低的，未来我们也会保持这个分红比例。

关于投资

现场提问：龙湖今年投地的预算和开支会是多大，土地储备的分布又是怎样？会不会配合大湾区发展规划，华东城市群规划，在这两地多一点部署？

邵明晓：龙湖一直秉承稳健的策略。不论市场怎么波动，每年龙湖都保持均衡增长。买地方面，我们坚持积极但又谨慎、精准地投资。去年，公司用于买地的金额超大约727亿。今年，我们还会量入为出，保持健康资产负债表，净负债率全年在50%—60%之间。今年买地是有机会的，但在布局上我们希望在全国五大区域能够做到均衡。

在西部、环渤海和长三角，公司土地储备比较充足，下一步我们要在华南，以及进入相对较晚的大湾区、华中区域，加大拿地力度。

大湾区是龙湖看中的战略区域，目前我们已进入7个城市，有15个项目，大概有150多万方土地储备，权益储备超过100万方，整个货值超过530亿。尽管我们已在大湾区把城市的骨架铺开，包括深、港、东莞、广州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓励支持，大湾区在科技、人文，消费等各方面，未来会成为中国经济重要的火车头，我们会加大这里的布局。

长三角，我们已做得比较强了，在浙江、沪苏，龙湖土地储备较充足，但我们也会择机行事，如果有好的时机，还会继续加大土地储备。不过，龙湖一直恪守谨慎乐观，买地的时候有严格投资纪律，通常不会去碰地王，这么多年看下来，买地的精准度是不错的。

现场提问：香港投资计划是怎样的？怎么看待现在的香港楼市？

邵明晓：龙湖在香港只有1个项目，在启德，按照现在节奏，三季度就可推向市场，到底推不推到时候再看。因为有这个项目，对香港我们也做了初步了解，未来有机会会在香港再投一些项目。

香港楼市，从去年四季度开始调整，调整幅度8—10%，但最近有趋稳趋势。总体上，龙湖从整个大湾区大战略来看待香港，香港未来有很多机会。

关于财务

现场提问：去年龙湖业绩不错，今年会不会维持那个增长幅度？

赵轶：未来两到三年，龙湖的核心盈利增幅会在20%以上。虽然基数大，但是依然还会保持这样的增速，通过土地储备，通过运营节奏来保证。

现场提问：龙湖的短期借款，去年增加了80多亿，其中原因是什么，今年接下来的融资安排是怎样的？

赵轶：龙湖整体融资规模往上走，但我们主要看比例。短期借款去年年底是110多亿，占整体债务比例不超过10%，这应是行业里最优秀的，谦虚点，加个“之一”。另外，在手现金450亿，短期借款大概110多亿，覆盖倍数是4倍多。所以我们不是看绝对额，是看相对比例。

关于地产开发

现场提问：今年销售目标是多少？

邵明晓：今年销售目标还会保持两位数增长，2200亿。

现场提问：2018年龙湖已售未结的合同销售额1951亿元，和2017年对比有何变化？变化的原因是什么？

赵轶：2017年年底已售未结的合同销售额1300多亿，2018年是1900多亿，原因是销售自然增长。已售未结的部分，单价在1.5万至1.6万之间，毛利率在25%以上，会为未来龙湖的收入和利润提供强大保证。

现场提问：去年底，邵总说销售型物业达到25%毛利率就可以出售，这个策略是否有变化？

邵明晓：销售型物业，我们认为整个行业毛利率在25%—30%间。过去几年市场好时，毛利率在30%以上。但如果市场面临挑战，25%毛利率是我们的底线。这个策略没有改变。

最近市场上，来访量在增加，个别城市预售证价格有所放松，但不会太多。对我们来说，仍是达成25%的毛利就可以出售。另外我们的已售未结部分毛利率也是25%—30%。

关于投资性物业

现场提问：去年龙湖集团投资性物业毛利率下跌了，是什么原因？

赵轶：商业和冠寓都属于我们的投资性物业，商业毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期还处于不挣钱的状态，两者拉通来看是60%。今年我认为会比60%高一些，到明年2020年冠寓就会盈利了。

现场提问：到2020年租金收入60亿，这个目标有没有变？

邵明晓：2020年要达到60亿租金收入，指的是商业这一项。商业项目开业后，租金增长是有预期、有计划的。我们现在在手商业项目70多个，到去年底总计开业29个商场，今年会新开业9个，到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大，而且都是高能级城市的地铁上盖。

现场提问：今年明年龙湖商场密集开业，但很多都开在江浙沪包邮区，怎么看电商给商业带来的压力？

邵明晓：龙湖商业选址非常严格。我们现在在手项目70多个，到去年年底共开业29个商场，今年会再开出9个商场，到2020年会开出超过50个商场。我们选址基本是一二线城市，地铁上盖TOD，非常好的位置。

我们定位相对偏城市新锐家庭、城市中产，业态组合也比较丰富。再加上一个有超过十年经验的运营团队，所以我们的商业发展非常顺利，毛利率都在70%以上，效益非常高，开业商场出租率在97%以上。

这得益于龙湖2011年确定“持商业”战略。在2011年到2015年年终，我们还抓住机遇在很多城市买了多块地铁上盖项目，现在回头看是不错的决策。

现在的场景是，大家都在抢线下入口，线下入口尤其地铁上盖，非常珍贵。两三年前大家还在问电商冲击，现在几乎很少有人问了。现在包括O2O，新零售，发现线下入口能量级增长边际不错，反而线上增长边际在趋缓。

再加上中国大的趋势，一线、二线大城市基本都在采取政策，吸引年轻的高素质的、高能量的人口流入。很多城市都是数十万甚至更多的人口净流入。这些年轻，有致富能力的高能量人口，反而在朝大城市聚集。所以在这些城市里面，以天街这样的选址和运营能力、品牌，我们对它的增长非常有信心。

现场提问：冠寓去年营收4.26亿，但之前说2020年希望做到行业前三，营收20亿。接下来咱们在这方面的安排是怎样的？

邵明晓：冠寓，我们去年已开业超过5.3万间，今年按照规划应该累计开业能接近10万间。按这个速度，到2020年会达到20亿以上收入。

现场提问：冠寓目前的盈亏情况是怎样的，龙湖接下来对冠寓怎么考虑？

邵明晓：冠寓分为两种，其中20%属于重资产模式，这部分的回报率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之间，NPI/cost一般在5%—6%之间，好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%，这个生意对我们特别合适。另外还有80%中资产模式，租期在十年到二十年左右，龙湖租过来后，通过装修提升再出租。从单店模型来看，这部分毛利率在35%左右，净利在12%—15%左右。

冠寓目前开业5.3万间，还有一些正在建设和投入，预计要到2020年开始盈利。冠寓要盈利，对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成以上还要赚钱，就需要通过增值收入来实现。开业6个月以上的冠寓，目前出租率87%。龙湖冠寓属于稳扎稳打，这和融资成本有关系，龙湖融资成本在行业内较低，因此对冠寓我们非常有信心，也没有分拆计划。四大主航道业务都是我们的核心业务，未来要形成协同。

关于政策

现场提问：今年整体市场以稳为主，稳的方法，是市场在上涨，要往下压的稳，还是市场在下跌，要往上拖的那种稳？

邵明晓：整个政策可以总结为三个稳：稳地价、稳房价、稳预期。还有一城一策，我们也观察到很多城市系统性地调控方案都在出台中，我们今年对市场谨慎乐观。

现场提问：房产税对未来影响会怎样，有没有可能短期推行？

赵轶：房产税，政府已明确开始进入立法流程，但不一定那么快推行，关键还是看政府整个节奏。大家都已充分消化预期，所以判断它对行业的影响是平顺的。（来源：观点地产网）