买到就是赚到的房改房 到底怎么交易 「房改房可以正常交易吗」

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不同城市的房改房上市交易政策有所不同，如果你们城市有不同的做法， 请在最后留言，我们一起讨论交流。

一提到含有国家分配，和国家有关的房子，除了经济适用的房，还有就是房改房，它也是隶属于国家分配的房产之一。房改房虽然卖一套少一套，但是我们还是时不时可以在老城区看到有人房改房在出售，很多人想买房改房，都是看中它的价格便宜，那么房改房可以买入交易么？要注意什么？

什么是房改房？

房改房现在又叫已购公有住房，是国家和县级以上地方人民政府以最优惠价格出售给职工居住或出租给住户的住宅。

“房改房”的房价、租金均低于成本，具有福利补贴性质。

房改房”是国家对职工工资中没有包含“住房消费资金”的一种补偿，也就是国家对职工的一种“工资性实物”补偿。

它是住房制度向住房商品化过渡的一种形式，是以“标准价”或“成本价”出售给职工的公房。

如果这些太理论拗口，那就直白些，房产证或者产权查册书写着“房改售房”，那么这套房子就是房改房。

房改房上市交易一次之后，就变成了商品房，不再称之为房改房了。

房改房的产权证又分为两种：

按成本价购买的产权证

按标准价购买的产权证

成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，在收益权上受到一定的限制。

标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了。

房改房上市交易都需要缴纳土地出让金，即便已经缴纳过土地出让金，包括赠与也需要补缴，继承则不需要缴纳土地出让金。

标准价的房改房上市，差额的20%需要交给国家，所以遇到标准价的房改房记得先去补足成本价。

这种房改房和我们现在常见的商品房有什么区别？

房改房既然价格便宜，所以限制也比较多，并不是每个人都可以享受到国家这么优惠的事的，它所销售的对象也是有限制的，只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工家庭，才可以享受。

而商品房出售的时候都是开发商按照市场价格向市民公开销售。可以自由转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，全部归个人。

当然，房改房和商品房的现在业主如愿意出售，那么买家是可以买的。

回顾：李先生是一家企业的员工，听说买公房价格十分诱人，就以优惠的价格买了一套公房并取得了房产证，但是过了很久李先生由于个人原因想要出售这套房子，但是双方就因为税费缴纳发生了争议

我们先来看看，房改房是可以交易的么？

房改房上市交易也是有条件的，一般要在住用若干年以后才可出售。大多数“房改房”在出售时，原单位都保留了优先回购权。

目前，我国房改房上市交易实行准入制度。只有满足以下条件，才能允许上市交易。

1、交换、赠与的，已按成本价付清房款。

2、已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%，可以在交易当天缴纳。

3、必须具有房屋产权证和上市准入证（广州上市不需要上市准入证，但是需要房改房缴款明细表），才能给予办理过户手续（上市交易房改房是指取得《城市房屋所有权证》并交纳土地收益金的全产权房改房）。

4、已交纳应分摊共有建筑面积价款。

对于10层以上(含10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;对于10层以下的建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位购买。

5、出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。

标准价：一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。

成本价：一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。

补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。

所以以上纠纷与一般普通的住房不同的是税费缴纳的问题，购买的房改房就可能需要补缴土地出让金，公摊，成本价等费用。

又爱又恨的房改房到底好在哪里？

几十年前的房改房往往是位于中心地段，商业圈附近，而且公摊小，久远的房子现在来说属于老旧小区，价格当然也很诱人，而且户型也相当的好，很多房子一梯两户，南北对流。

很多房改房入住的还是原单位员工为主，所以单位可能还在管理维护这些房子，一些公共的维修不需要入住业主（即便业主不是该单位员工）支付，比如粉刷外墙，楼梯墙壁，将屋顶蓄水池改造为直供水。邻里如果有纠纷，单位也会出面调解，尤其现在加装电梯，单位领导也会出面沟通，较易达成加装意见。

其实看上了房改房购买时需要注意这几点：

1，看看有没有房产证和土地证，多数已经合并为房地产权证了。是全部的产权还是部分的产权，还有无其他的共有人，部分产权上市时，需要先补足标准价和成本价之间的差价。

2，需要及时的了解房改房的信息，比如房龄了，有没有贷款和抵押，房屋的面积，这是买房过户之前都需要做的重要事情。

3，当年房改分房，都是将房子分给夫妻的，与现在不同，当年流行假结婚，因为夫妻分房可以面积多一些。上市交易的时候需要当年分房的夫妻一起出面签字方可交易，如果遇到夫妻已经离婚（必须将原配偶找出来签字，找不到就无法过户），或者去世（必须先办理继承手续，即便房产证有名字的依然在世，仅仅没名字的配偶去世也是如此），那就麻烦很多。

4，房改房比较容易遇到地址变更，那就需要出具地址变更证明，先测绘方可上市。在广州，如果原房产证的图纸是华港测绘的，那就必须先重新测绘才能上市。

南方房产特约嘉宾

郑大源

房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾

房改房其实算一个比较古老的词汇了，在广州，1999年之后就不再新产生房改房了：

总体上来说，房改房的房屋质量好于同期的商品房，入住的福利也会优于同等的商品房。只是购买房改房的手续略复杂一些，尤其税费一定高于同样的商品房，所以需要充分考虑相关的手续流程以及购买成本。

如果你拟购买的房子是在广州，若有疑问，可以联系南房叔看看房子的情况，给你一些针对性的解答。