天津西青区哪个板块好「环城房地产」

编者按：时代在进步，城市在向前。西青区作为天津市环城四区当中发展最迅速的区域，无论交通、配套，还是未来规划，发展潜力，亦或是购房者关注度，都位居前茅。

新局面下，未来西青区域面貌、楼市发展状况如何？又有哪些新兴热门版块崛起？搜狐焦点特别推出《城市向上》系列报道，见证区域崛起、城市向上的力量。

一 轨道交通带动区域增值

最便捷的当然要数轨道交通：除了已通车的地铁2号线、3号线、5号线和建设中的10号线之外，地铁7号线、8号线、11号线均在西青区设站，未来全部建成通车后，将会进一步实现西青区与中心城区、滨海新区及外围区县、功能组团之间的连通。

此外，西青区域内还规划有3条云巴线路——

T1线：东起曹庄地铁站，西至辛口镇，全长约18公里，途经万卉路、卉锦道、万锦道、欣杨道、青静路、宁华道、青宁路、当杨路、辛静路等。服务辛口镇、杨柳青、中北镇之间出行需求；兼顾南运河旅游观光功能，促进运河产业文化带的形成。

T2线：西起杨柳青，东至大寺新家园，全长约45公里，途经新华道、柳霞路、津静路、高泰路、祥和大道、枫雅道、瑞达路、才智道、民兴北路、迎水南路、京华道、祥遵路、天祥道、赛达二经路、芦北路、泽恩路等。打通西青辅城与赛达新城之间轨道交通联系，拉近时空距离，支撑西青“双城”空间格局的构建；衔接南站综合交通枢纽，提高南站枢纽可达性，完善区域出行链。

T3线：东起天津南站，西至辛口镇，全长约17公里，途经丰达道、嘉和路、枫雅道、天华路、博津道、华运道等。主要服务辛口镇、张家窝往中心城区方向出行需求，扩大城市轨道交通服务范围。

由于中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《大运河文化保护传承利用规划纲要》，目前大运河文化保护的细则尚未发布，故关于西青“云巴”T1线目前处于暂缓状态。云巴T2线一期工程的站点基本已经确定，待最终确定后，会将具体信息进行公示。

二 区域配套升级：南运河景观带&中北宜家&南站科技商务区

京杭大运河传承了中国1000多年的国运，是南北商贸的串联，天津市的漕运文化、码头文化更发源于此，西青区中北镇的南运河沿岸正在提升改造当中。

前不久，西青区11-03、11-04单元（南运河地区）部分用地控制性详细规划修改方案的批复公开，根据公示的规划图可知，该地块有大量的居住区规划，并附有商业、小学、公园绿地等配套。该地块志在打造绿色生态示范城区，中北镇居住板块将再次迎来发展期！

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宜家家居天津中北店项目是落户于天津的第二家商场，选址于中北镇“南运河都市休憩商务区”万卉路与阜锦道交口，占地面积约46亩，总建筑面积78812.89平方米，地上三层、地下一层，为西青区重点建设项目。项目位于中北镇万卉路与阜锦道交口，占地35亩，建筑面积4.3万平方米，计划总投资8.9亿元，毗邻外环线，距离市中心约10公里，地理位置比较好，700米左右就是地铁2号线曹庄站，交通便利。

宜家中北店已于2019年6月底营业，与周边永旺、环球购物中心等商业项目形成集群，为南运河休闲商务区的建设锦上添花，区域的商业集群化也得到了进一步完善。

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南站科技商务区依托高铁天津南站而生，定位为天津西部门户、综合交通枢纽，是西青区重点打造的综合性商务区。

规划总占地面积约10万平米，总建筑面积731万平米，不仅规划了258.5万平米的商业金融、82万平米的科技研发，还有大片的住宅，规划体量约391万平米。

整体按照“一心、两轴、三组团”的结构打造，是一个集科技研发、商业商务、生活配套为一体的新型城市功能区，未来可容纳15万人口在此生活、就业。

南站科技商务区规划蓝图已经画好了，商业、办公、居住等全都有，基本上可以实现一站式生活。而且在建设中一直坚持的是“配套先行”的原则，地还没有开卖，四至道路就全给修好；住宅还没有盖，商业、学校已经在建了。十二年一贯制学校为明双语实验学校计划明年9月份投入使用，首届小学班和初中班同步开学；

一站式区域医疗及健康护理和商业枢纽鹏瑞利大健康城预计2022年起分阶段开业；呷哺呷哺商业项目计划年底开工，2020年底主体完成；经纬恒润地块规划建设为5000人规模的研发总部。

三 近两年西青区宅地出让情况

根据搜狐焦点网统计，2018年至今西青区共有22宗宅地成功出让，其中2018年13宗，2019年至今已有9宗。

2018年西青区宅地出让信息汇总

2019年至今西青区宅地出让信息汇总

从上面表格中不难发现，西青区宅地出让主要集中在张家窝、中北镇、精武镇、李七庄板块，拿地楼面价最高的则是梅江西路的两宗地，梅江“富人区”的称号名不虚传。从土地出让数量看，近期最火的精武镇位居首位，其次为中北镇，张家窝次之。

四 热门购房板块及项目简介

华苑西板块与南开区华苑居住板块仅有一路之隔，主要承接市区改善外溢需求，板块内只有三个住宅项目，且未来也不会有新的居住用地。

万科紫台高层中户86平米，边户101平米，均价24000元/平米；洋房户型为125、150平米，均价280000元/平米，首批房源预计2021年12月31日交房。

联发锦里为纯洋房社区，现有7栋楼在售，7-11层到顶，户型区间95-114平米，均价24000-26000元/平米，预计2021年12月交房。

格调松间南里16号楼已于8月23日开盘售罄，面积区间109-127平米，均价24000-25000元/平米，现无房源在售，后续加推信息未公布。

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大学城板块同样是名企云集，产品类型多样，高层、小高层、洋房乃至别墅均有可选，无论刚需还是改善型购房者都有较大的选择空间，与华苑西板块项目相比，该区域整体价格稍低。

金地藝墅家洋房主推95、98、120、140平米左右户型，均价18500-24000元/平米；联排别墅面积约165平米，最低总价500万元/套。

万科西庐小高层和洋房在售，户型包括82、93、97、105平米，均价2000-22000元/平米；项目预计近期加推125平米户型，正在意向登记，详询售楼处。

华侨城碧桂园天境高层和小高层在售，高层26层到顶，小高层15层到顶，主推83、101、111平米户型，均价17500元/平米，最小户型最低总价约150万元（仅按均价和建筑面积计算，未计入各类税费）预计2022年10月交房。

卓越云门洋房均为7层到顶，1梯2户，户型为110、130平米，价格区间20000-23500元/平米，预计2021年5月底之前交房。

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中北镇是天津环城区域最先发展起来的购房板块之一，紧邻南开区，又有地铁2号线、中北永旺、新城市购物中心、曹庄花卉和上半年开业的中北宜家加持，加上多条公交线路，一直是南开区、红桥区外溢购房群体的首选，但近几年新房项目较少，二手房价格也居高不下，致使很多刚需购房者只能望房生叹。

目前中北镇新房项目可大致划分为两个小板块，一是位于阜锦道、卉锦道沿线的改善型板块：

翡翠嘉和高层22-27层到顶，2梯4户，户型为89平米2居和109平米3居，均价25000-28000元/平米，预计2021年6月28日交房；洋房7-11层到顶，1梯2户，户型为125平米3居，均价30000元/平米，预计2020年8月15日交房。

龙湖首创禧瑞郦城洋房6-8层到顶，1梯2户，在售户型118、141平米，均价25500-28000元/平米，预计将于2020年8月31日和2021年4月30日分批交房。

中北祥云共规划13栋楼，其中8栋6-7层洋房，户型133-137平米；3栋10-15层小高层，2栋20-23层高层，户型100-110平米，详询售楼处。

二是位于京福公路以西南运河沿线的偏刚需型板块：

中骏宸景湾10号楼运河洋房已于10月11日加推，户型为95、112平米的三、四居，最低单价18500元/平米；运河小高层12#，95、103平米三居有售，均价17400元/平米。

中骏正荣悦景湾产品规划为小高层和多层，售楼处地址位于中北镇京福公路与南运河交口西南侧，产品为毛坯交房，具体开盘时间待定。

龙湖春江悦茗产品为12栋7-11层到顶的电梯洋房，户型区间85-105平米，开盘时间及价格待定。

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作为几年前炙手可热的刚需购房板块，张家窝近两年有些过于低调，由于限购和周边精武镇板块的崛起等原因，区域内新房大多不温不火。虽然当年的南站/张家窝统称为一个板块，但区域内新房距离高铁/地铁站普遍还有1.5公里以上的距离，如今，真正的南站科技商务区终于有住宅了，而且不止一个项目！

津门正荣府已于9月22日首开10栋小高层和洋房，共342套，主推80、95、105、125平米户型，小高层20500元/平米，洋房21000元/平米。

招商公园1872是招商蛇口“公园系”的高端产品，整体项目分两期开发，由12栋现代风格的高层组成。小区中心大景观造景，是一座高品质的公园住宅小区。项目已启动外展蓄客：张家窝物美外展、王顶堤华润万家外展。

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而原先张家窝新房非常集中的枫雅道沿线板块，目前仍有多个项目在售或待售，且均为名企开发，具体项目如下：

社会山西苑洋房在售，7层到顶，1梯2户，主推85、97、99、120平米户型，洋房均价20000元/平米，预计将于2021年10月底交房。

中交樾公馆三期小高层主推94、96、98、113平米户型，均价19000-19500元/平米；洋房主推120平米户型，均价21500元/平米；一二期叠拼别墅主推177、189、198平米，均价21000元/平米。

融侨阳光城皓玥小高层11层到顶，1梯2户，主推98平米三居，均价19500元/平米；洋房6层到顶，1梯2户，主推118平米四居，均价19000-20000元/平米，预计2021年12月底交房。

融侨方圆小高层11层到顶，1梯2户，主推90、115平米户型，最低总价160万元/套；洋房7层到顶，1梯1户，主推127、137、143平米户型，均价21000元/平米，预计2021年6月底交房。

中骏雍景府联排别墅目前意向客户登记中，产品为4、6联排，户型144平米左右，开盘时间和价格待定，预计2021年3月交房。