深圳公寓不好卖「深圳各区房价」

会员提问：本人家庭年收入到手100W不到，现在有一套坂田信义嘉御山5期三房，中介说可以谈600W出售，月供14000多。现在家庭银行存款90多万，第二套7成首付实在给不起。想购入中洲湾公寓47平一房一厅，参考京基滨河时代，租金220-230元/平，租金回报率3.5%，是否值得购入及投资？感觉虽然是公寓，但离车公庙，超级总部、福田中心区很超近，地段不错。

答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。公寓更是。 房产投资所有收益中，租金跟房价涨幅比，不值一提。 二套资格可以买二手房，全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合即可。 信义嘉御山是坂田北唯一的居住 商业 学位三位一体的大型高层花园社区，信义嘉御山是坂田近三年投资还算不错的楼盘，原因并不只是华为，而是在深圳二环这个段位，价格控制得很好。 坂田天虹的业态很齐全，虽然有点乡村low，比较实惠，符合码农盘的审美取向。 嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。 可以考虑保留信义嘉御山，做截断抵押融资，继续入手潜力盘。

会员提问：五哥，您好！知道您对北京楼市也有一定经验，所以特地咨询您。问题有点复杂，麻烦您解答一下。本人男，已婚，二娃，夫妻名下各一套深圳房产。此前长期在深圳工作，最近两年被调到北京，但家人在深圳（自由职业者），从此聚少离多，我一两周回来深圳一次，想有所改变。最近得知我可以很容易通过单位办理北京工作居住证，获得北京房票，动了北京买房的念头。正在考虑将深圳其中一套加做经营贷出来作为北京首付。主要考虑以下几点：1.深圳、上海都已经大涨或正在大涨，北京是不是也快有一波行情了。2.北京买房后，想把家人也搬迁过去，可以结束聚少离多的状态。3.如果北京买房，会把深圳目前住的这套租出去，加上北京不用租房了，以及北京有公积金，这样月供不会增加太多，在可接受范围。顾虑：1.北京可能未来也就工作两三年，这样是不是太折腾了。2.对北京房产市场完全不熟悉，投资不太有信心。3.如果按照500总价，北京有推荐的片区么？投资为主，兼顾一点点自主，我目前在中关村工作。因为我以后不会长期呆在北京。如果北京买房的话，房子希望长期持有。问题很长，请您给点建议。感谢您！

答：1、可以买北京，你刚好有这个条件； 2、买北京是为了投资，不是为了把家人搬过去，租房一样可以； 3、时间节点很难得，北京正在启动，帝都五年一遇的行情为什么不去抓住； 4、500万找找东西海最小面积的学位房吧，望京、上地这些好片区的次新两房你预算也不够。

会员提问：五哥，深圳现在女的贷款能贷到多少岁？刚满十八岁的孩子如何能贷到款吗？若委托您买房，如何联系？

答：你好，能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况： 1.是公司股东，得有一定时间； 2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)。 征信记录上不要显示你还在读大学。 另外，需要覆盖月供两倍的流水。 3.增加父母为共同还款人 暂时不提供VIP线下选筹服务，后期会组建团队。

会员提问：您好！我打算投资一套房子，有一套现金220万-250万，可以承担700-900万的房子。现在有几个选择：1 投资宝安中心青英趣庭两房，送小阁楼，73平米，735万，加上税费760万。2 投资林芝大悦城115平米四房，总价900万左右，雅轩户型，与大悦城商业隔开了，没有小区花园，首付可以延缓2-3个月。3 去碧海淘淘，投资富通城6期，890平米，650万 或者中信湾六上，80平米，三房，700万，或者御龙湾，89平米，三房，750万。纯投资，中长期，非常迷惑，望指点迷津

答：你好，感谢赞赏！ 1.宝中小户型不建议入手了，这一波有点透支了，单价10万以上轻微溢价。 2.大悦城未来看好 3.富通城比较推荐 这几个盘排序： 富通城>大悦城>菁英趣庭

会员提问：五哥，我在深圳龙华，坂田各有一套房子，现在想给孩子选择市区好一点的学位，想买学位房，是该选择总价低，小面积的房子，然后以后租房子住，还是直接一步到位，买小三房住！地段您会推荐在哪里？南山福田的总价感觉太高了，选择罗湖是否更合适？

答：有能力当然是置换一套学区小三房自住，为什么要自己三套房出租再去租房住呢? 学区小三房很贵很难选，涉及到预算、学校、区位、楼盘、工作地等各要素的综合评估，随口说个地段没有意义，等你确定置换时再联系我。