桂城平洲楼价「买房新塘好还是佛山好」

呃……这个标题，看起来是不是有点离谱，而且似乎也有点违背常理？

拍地大火的平洲，其房价居然跑不赢千灯湖北延段首站，即以南海之眼为核心的沥桂新城？

犹记去年到年初，两地最高也才刚卖上3万 ，甚至2万 的产品是主流。

今年1月，我在金融高新区地铁站走出来，看到好几个中介举着沥桂新城怡翠尊堤的牌子，细细打听之下均价也才2万多接近3万/㎡，但是最近都没怎么看到他们的身影了，难道是翘着二郎腿不愁卖了？

话又说回来，实际上，如今沥桂新城最高已经卖到了5.5万/㎡了，而平洲距离卖上4万 的日子，仍有一段时间。

但是，在大伙儿眼中，虽然两者分别是灯湖东、灯湖北，但平洲最新的最高楼面价都不止2.2万/㎡，而沥桂新城的保利南海之眼项目楼面价也才16038元/㎡。

因此，单论房价的重要因素——地价，凭啥我平洲房价比不上你沥桂新城？

01.

产品的差异化

让沥桂新城房价跑得更快

需要说明的是，保利南海之眼的住宅楼面价计算有些复杂，包括分为A/B地块，以及配建幼儿园及社区用房等，看似只是16038元/㎡，但是实际折合住宅楼面价至少在2.1万/㎡以上。

所以，沥桂新城现今的地价，可不比平洲便宜多少。这也是沥桂新城房价不虚于平洲的重要因素。

事实上，地价只是其中一个因素，还有另一个因素，是沥桂新城房价跑赢平洲的直接因素，那就是高端产品的打造，俗称“豪宅”。

豪宅的溢价程度，往往会更高，而且会带动区域房价。纵观千灯湖二手成交最猛的户型，就是大户型的豪宅产品，如中铁建国际公馆、中海千灯湖1号等。

而在灯湖北的沥桂新城与灯湖东的平洲之间，前者能拿出来的豪宅产品都是“上等马”。

住宅方面，沥桂新城唯一在售新盘怡翠尊堤，128-158㎡户型价格在30000-45000元/㎡，其中320㎡大平层更是卖到5.5万/㎡。

TIC时代全球创客小镇还未入市，价格未知。

公寓方面，南海之眼旁边的保利维塔，120-160㎡户型价格在1.2-1.5万/㎡，但是300多平的大平层，已经卖到了2.7万/㎡。目前，在售的2、3、4座基本已经被扫过一轮，进入尾声，据闻9月份会继续开卖。

2.7万/㎡的公寓贵不贵？其实真的挺贵的了，一方面，佛山公寓基本都是1字头；另一方面，平洲住宅入手门槛也才2.8万/㎡，在售新盘如下：

1、越秀星汇瀚府：95-135㎡户型，33000-35000元/㎡；

2、保利天珺：87-141㎡户型，28000-38000元/㎡；

3、佳兆业花样年广雅院：83-113㎡户型，28000-33000元/㎡；

4、绿城桂语映月：96-120㎡，32000元/㎡；

5、中海南港路项目：扣除配建，楼面价22000元/㎡；

看了一圈，你会发现，平洲所有在售项目的在售产品，都没有拿出一些高溢价的大平层豪宅产品，更多的只是偏改善的产品。

即使未来平洲中海的项目大概率卖4万 ，但能不能卖得高于5.5万/㎡还是个问题。

如果中海也没有拿出对标沥桂新城大平层的豪宅产品，平洲还想要突破的话，期望只能寄托在接下来的拍地：

机械厂南区地块，即紧挨映月湖，位于保利天珺旁边的地块；

夏南一、夏南二海五路南侧工业区地块，拟8月开拍；

平南沙基围地块，占地14.612万㎡，时代中国整理，本来拟今年6月出让的，目前延期了。

02.

论购买力

沥桂新城更夸张

话又说回来，沥桂新城如此高的价格，为啥会有人买单？

实际上，这就涉及另一个因素——购买力。显然，有人为沥桂新城买单，只因其购买力更强，不过，我们也不会忽视平洲的强大购买力。

首先，沥桂新城与平洲都是临广地区中，除千灯湖、三山新城、金沙洲以外，广州人重点关注的板块。

特别是平洲，像已经卖完住宅产品的龙光天曜，隔一条江就是广州6万 、7万 的广钢新城，该盘七八成买家都是广州客，他们来自荔湾、海珠、越秀等区。

其次，现在千灯湖新房、二手房的入手门槛，基本来到了4万 ，不少广州人以及佛山本地人被迫外出寻找目标。平洲、沥桂新城都有3万 ，其实都适合。

所以在3万 这个价格段，两地确实不相上下。

但是，平洲如果卖5万 ，大概会有人在想：纳尼？谁会去买？广州客？

要知道，平洲不少工厂早就搬迁了，不少老板已经远离这个地方了。

沥桂新城卖5万 ，大概大家都会觉得挺自然。

沥桂新城背靠的大沥镇，本就有“商贸重镇”的身份标签。许多老板聚集在批发市场打江山，如平地布匹市场、华丽纺织市场、国际小商品城、大发市场等。，而且门外往往停靠着他们的豪车。

据可统计到的数据，这些专业交易市场每年能产生的八千亿左右的交易额。怎么样？大沥的老板牛不？

打拼的事业在这里，加之千灯湖房源选择少、多数为二手，因此，作为千灯湖北延段的首站——沥桂新城，则是大沥老板们不错的选择。

此前，我们曾写过：大沥老板赚了钱就买房，手上动辄六七套。

所以，沥桂新城的购买力会比平洲高很多。

03.

两者都规划有城市会客厅

沥桂新城画的“大饼”更香？

两个板块未来都有城市会客厅，而且规划建设都在加速推进，土地利用、出让也是有目共睹。

沥桂新城的房价更高，是否意味着，这里画的“大饼”，会比平洲更香？

从某种程度上来看，抛开什么“高端居住区”之类的字眼，确实是的。

沥桂新城未来的城市会客厅是南海之眼，届时能与千灯湖连成一片，更为重要的是，广州28号线已经获批了，南海之眼也预留了这条地铁的站点建设位置。

但是，地铁建设周期，个人还是保持怀疑态度，佛山地铁的龟速实在不能令人恭维。

平洲这边，作为城市会客厅的映月新城，未来会打造音乐厅、体育中心、文化创意中心，不过虽然规划有地铁7号线，但是遥遥无期啊，目前只有一条心绞痛（南海新交通，即有轨电车）……

平洲映月新城效果图

04.

计算置换周期、价值兑现期

再做选择

写到这里，还是想强调一下，平洲的最高房价大概率跑不赢沥桂新城，而非让大家都去选择沥桂新城。

买房置业还是得看自身的需求和预算，如若属意这两个板块，不妨先计算一下自身的置换周期，板块的价值兑现周期，再做选择。

如果考虑中短期，其实平洲，特别是映月新城周边是不错的选择。

例如，去年年底到今年年初，平洲的富丰新城、万科金域中央等较优质的盘也才2万/㎡，而且横盘已久，最近几个月已经来到了2.5万/㎡。

如今入手平洲3万/㎡的新盘，大家可以自行想象一下未来天花板是多少，收益会有多少。

按照这个逻辑，沥桂新城如果天花板已经来到了5.5万/㎡，主力户型基本在3万 ，二手方面许多在2.6-3万 ，未来的回报会有多高？

这一点，我们无法预测。但可以肯定的是，依靠南海之眼的沥桂新城，价值完全兑现的周期，还是属于长期，如果持有，可以做好5-10年的心理准备。