搅动北京楼市风云「北京房地产趋势」

目前市场信心仍未恢复，客户买房非常谨慎。

彭红侠/发自北京

6月份将尽，李成仍对换房的事情犹豫不决。

春节过后，这位“互联网大厂”员工就考虑换房，计划从“码农”云集的北京回龙观区域，换到城里的学区房。4月上旬，几乎每天都有地产中介机构人士带着潜在买家上门看房，此后受疫情影响，带看量直线下滑；再赶上互联网裁员行情，他也不敢轻意加杠杆购置物业。

李成摇摆不定的置换历程，反衬出购房者的犹疑与北京楼市微妙行情。

2022年一季度，北京楼市终于结束去年下半年以来持续冰冷的行情，走出上扬曲线。中原地产数据显示，前3月北京二手房成交量分别为11875套、8260套、15538套。尽管同比下跌近3成，但3月份1.5万套成交量已经达到2021年7月以来最高纪录；成交量回暖也带动价格上涨，诸葛找房数据统计，3月份北京二手房均价为5.75万元/平方米，环比上涨1.61%，同比上涨3.77%。新房方面，天朗房网统计数据显示，2022年3月前三周北京新房市场成交套数分别是474套、769套、1072套，交易量逐步攀升。

不过这波行情并未维持太长时间。到了4月份，据北京市住建委数据显示，二手房成交14239套，环比降低16.7%，同比下降28.5%；新房成交5096套，环比上月降低17%，同比下降36%。

5月份疫情来势汹汹，进一步阻碍了北京楼市修复进程。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，5月单月北京新房成交4393套，环比下跌36.7%，同比下降19.38%。前5月，北京新房共计成交24425套，较去年同期下跌31.63%。

“现在北京新房市场严重分化，价格适中、位置好的刚需项目以及豪宅项目卖得好，改善型楼盘以及远郊盘去化一般。”一位TOP 20房企人士对记者表示。

被拉长的买房周期

“现在工作日来客3~4组，周末人多能有几十组，不过成交的很少。”高哲无奈地告诉记者。

高哲是北京门头沟区一项目置业顾问，他所在的项目于2021年5月摘地，今年1月开盘，自开盘来去化并不乐观，近300套房源到目前为止仅网签了3套。这3套不到4万元/平方米的成交价格也远低于59975.99元/平方米备案价。

目前，到这一项目看房的主要为改善型客户，养老置换人群偏多。“目前市场信心仍未恢复，客户买房非常谨慎。”高哲表示。

北京门头沟东北方向6公里外，几个主打刚需改善型的楼盘也被同样问题困扰。“同一区域产品相差不大，‘贴身混战’只能各凭手段。”某项目房企人士表示，有的项目为抢占客源打出优惠20万元的策略；有的则以“5个99折”活动吸引着市场关注。

与门头沟区域相对偏远的地段不同，张静所在的项目地处闹市区，但也鲜有购房者前来看房。“最近这一周，到访客户也就十来组，每天平均下来三四组”。

最近，张静感受到了前所未有的艰难，“原来市场再差也能卖出去，就是卖得慢一些；现在是真的一套也卖不出去，去年一些买房意愿比较强的客户今年也没动静了。”

上述房企人士分析认为，自去年开始，北京供地越来越频繁，同一区域出让多宗地块，供地多意味着房子多，可选择性大；再加上在指导价下房价比较稳定，购房者就会出现对比、犹豫，买房周期无形被拉长。

激烈竞争及供需转变为房企带来较大销售压力的同时，裁员降薪以及对未来的不确定性，则使更多购房人面临困境。两年来，李强所在公司先后经历几轮裁员，比例达到了三分之二，即便是留下来薪资水平也下降了50%~60%，“现在购房这类大额消费基本不会考虑了”。

楼市隐现分化

中原地产统计数据显示，今年前5个月，北京总价2000万元 豪宅已成交754套，同比去年最火热阶段增长6%，表现远优于普通商品住宅走势。

由于价格存在倒挂，北京市场曾出现多个“日光盘”，如4月初，北京东城一共有产权住房入市时，近500套房源吸引了约23000户家庭参与申购。5月，位于北京海淀区北沙滩一项目开盘，714套1200万~2700万元总价高端住宅，亦在短短10个小时全部售罄。

但个别楼盘的火热并不代表市场整体情况。整体来看，今年前5月北京商品房成交量出现同比下滑。相关统计数据显示，前5月，北京新增商品房供应27916套，成交22956套，同比下降32%；成交面积297.41万平方米，同比下降29%；成交金额1395.42亿元，同比下降26%。

北京楼市分化亦体现在土地拍卖市场。在今年5月北京二批次集中供地中，17宗地块仅有4宗地块触及最高限价，最终3宗地块成交，1宗进入竞高标准方案环节；7宗地块以底价成交，亦有地块出现无房企报名情况。

“考虑到下半年北京在售新房项目超过200个，上半年成交量出现下滑等因素，未来开发商或将采取更多手段促进去化。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示。