北京二手房成交量暴涨「深圳二手房会涨价」

图片来源：中房报图库

彭红侠/发自北京

北京房地产市场已步入3月传统楼市“小阳春”。

从成交数据来看，3月北京二手房成交15771套，相比2月的8260套新增7511套，环比增长90.93%。其中仅3月29日，二手住宅实现网签1285套，创272天以来单日新高。

“3月一直是二手房成交量比较大的月份，经纪人基本都带客户看房去了，门店留下来的人不多。”一家房产中介门店负责人表示，3月份门店成交量相比2月增加了10%左右。

除二手房外，新房成交情况则相对平稳。目前新房市场以改善性住房为主，很多购房人在卖房后置换成居住条件更好的新房。北京市住建委数据显示，3月前三周，北京新房市场成交量分别为474套、769套、1072套，呈现逐步攀升态势。

在房地产市场整体环境由紧缩转为适度宽松，房贷方面也逐渐“松绑”下，北京房地产市场显现出了一定热度。

房源成交节奏加快

自2017年“3·17”北京房地产调控政策发布至今，已有5年多，期间只有16个月二手住宅网签超过1.6万套。对比来看，2022年3月二手住宅网签量虽然不是特别高，但已属中上水平。

“今年热度虽没有2021年上半年火热，但已处于平稳上升阶段，预计今年上半年行情会超过2021年下半年。”业内人士表示，从当前一线市场情况看，购房者买房意愿较强，业主预期比去年下半年要高，因此四五月份市场相比目前还会有一定提升，价格也将有小幅波动。

根据麦田房产数据，3月份北京二手房市场购房者看房活跃度明显提升，比上月增加47.6%，其中3月下半月日均带看量比上半月热度持续提升。此外，市场观望情绪也在减弱，购房者决策周期也在缩短，3月份客户平均成交周期比上月缩短4.4天。

同时，市场上持续升温下，价格预期有所增强。麦田房产数据显示，3月份北京成交房源中，议价空间环比缩小0.9个百分点。随着成交量回暖，部分热门板块价格预期有所变高，一些热门小区挂牌价呈现出一定上升迹象。 

“从今年春节前后开始，天通苑二手房市场出现较为明显升温，成交量和价格都有所上升，基本每平方米涨了1000元。”负责北京天通苑区域的一位链家房产经纪人表示，天通苑虽有一定涨幅，但各区房源价格相差明显，不同面积的房源价格差距也比较大，比如80-90平方米两居室，挂牌均价约4.7万元/平方米；150平方米以上三居室，单价约3.4万元/平方米。塔楼房源通常要比板楼房源便宜，有些塔楼房源单价2.5万元/平方米就能买下来。

除天通苑等板块外，德胜、陶然亭、万柳等区域房产经纪人均反映，3月份相比2月市场热度明显升温，有的二手房挂出几天就成交了，这是过去半年都没有发生过的。

合硕地产机构首席分析师郭毅对此分析称，二手房网签出现上涨，主要系信贷政策放松，对市场形成了“鲇鱼效应”，带动整体交易周期以及买卖双方交易流程缩短，进一步拉动了整体网签量集中释放。

除此之外，郭毅表示，去年信贷收紧后，整体二手房市场的挂牌价格出现较大调整，同时买卖双方议价空间有所加大，这也是造成近期二手房市场成交升温的一大原因。

保持稳中有升态势

“从网签数据来看，春节后北京二手房市场恢复比较迅速，月成交量超1.5万套。放在近半年看，也是一个比较不错的数据，但考虑到2月份受春节假期影响部分搁置的购房需求在3月份阶段性集中释放，这个成交量只能说‘微热’，还谈不上火爆。”麦田一分析师表示。

在一些业内人士看来，3月份二手房的升温虽然明显，但主要成交仍旧集中在热点区域，更多的在非核心区市场，尚未感受到明显升温。此外，相比2021年3月二手住宅22172套签约量，今年3月成交同比降温28.87%，依然保持在温和偏上区间。

不过，目前市场不断释放好消息，放贷速度也在加快。目前，北京纯商业贷款房贷利率仍维持LPR上浮55个基点（首套）、105个基点（二套）水平，但放款速度最快已经缩短1个月以内。部分银行二手房过完户后，抵押 放款最快只需2-3周时间，如果手续齐全审批只需要3天，组合贷一周左右。

“综合一线市场消息、成交量走势等，预计今年上半年北京市场会稳中有涨分化加剧，但涨幅会控制在5%以内，最多不超过10%。”业内人士表示，预计今后北京二手房价继续呈现“有量就有价、无量也不下”缓慢稳中有升的格局。

上述链家经纪人表示，预计北京二手房整体市场会进一步明朗、向好，就区域市场来看，预计房源成交周期或进一步缩短，成交量也将有所抬升，但价格依然会保持相对平稳。

麦田房产分析认为，目前北京二手房市场基本面良好，政策也比较稳定，预计4月份二手房市场依然会保持前稳中有升态势。