南通哪个地方值得购房「现在南通哪里的房子值得投资」

无论是机遇还是挑战，

我们又到了一个重要的窗口期—

2022年，或将是未来财富分化的一个里程碑！

01

楼市新周期是否已重启？

2022，特殊的历史时刻，人们的置业观普遍被改变：

内外部因素叠加，在过去一两年时间内，重创了部分行业，而房地产业也是受影响较大的行业之一。

疫情彻底改变了人们的生命观、生活观和价值观。

活着就好，成为共识。普通人的部分物质需求出现降维。很长一段时间，普通人的非必要消费，都大幅度减少。

人们的消费需求回归到最基本的衣、食、住、行。如果将衣食住行消费排序的话，甚至可能是住、食、行、衣。

未来人们在家里的时间将会更长。普通人一定要有一套属于自己的房子。已经有房子的人，希望有一套好房子。

未来的住宅需要有复合功能，一部分生活，一部分工作。功能齐全，安全舒适。

02

特殊年份的宏观经济和货币政策

为救经济，较为宽松的货币政策和信贷政策，是确切的。

这是一次房地产调控模式历史性的转变。

房地产调控由过去多年“控制需求”的模式——限购、限贷、限价、限售……转变为“控制金融风险”的模式。

房地产业对稳经济大盘拉动增长的重要作用没有变；对财政收入、基础设施建设的重要价值没有变；吸纳就业人口、增加居民收入的功能没有变；提高居住条件和品质、增强幸福感的效力没有变。

因此，各地购房政策持续放宽，限购限售松动，房贷利率降低…全国已经有120多家城市，放宽房地产调控。

03

下一个十年，我们如何做好准备？

房地产调控模式和房企融资规则已经发生重大变化。

大型房企通常都是追求规模和速度的，船大掉头更难。融资规则的改变，把过去多年房企追求规模的价值观颠覆了。

过去房企追求规模，其中重要目的之一，就是挤进排行榜中的TOP10、TOP30、TOP 50、TOP 100…… 挤进头部阵营的主要目的，是得到银行授信，解决融资问题。

现在玩法变了。过去多年对规模的追求，在新的融资规则中甚至是负面意义的。

受影响最大的一定是高杠杆和高周转的企业，只要不是高杠杆快周转的企业，影响不会太大。甚至有些“中而优”、“小而美”的房企，可能会活得更好。

规则改变后，首先，市场会降速。卡住房企的融资规模和增速，就限制住了房企的扩张速度。其次，会降杠杆。迫使房企降低负债率，降杠杆，降低风险。第三，融资总量和增速的控制，会使土地市场降温。

房企子弹减少之后，火力将更加集中。房企将把有限的弹药，用在他们认为最有价值的城市。城市间的分化将加剧。

选对房企，选对城市，是新周期下选择资产的重要一环。

04

什么样的城市和板块更有机会？

教育，人口，经济，楼市，楼市基本面因素相互影响、互相演化。

在过去的20多年中，包括南京在内的众多城市，都发生了天翻地覆的变化。

未来更多的中国人将沿着高铁网涌向城市群。人们在全中国范围之内，选择优质城市生活创业，置业居住。

中国也会出现一些“鬼城”、“空城”。鹤岗现象代表着中国将有一大批城市被淘汰。而是城市群中，性价比高的优质城市有更大的吸引力。

南京是一座历史悠久的省会城市。优质天然禀赋和深厚的历史文化资源是南京响亮的城市名片。

南京是中国富庶省份的省会城市。经济结构和经济活力在中国都处于领先水平。“十运会，青奥会”，为南京基础设施建设，提供了巨大推动力和保障，也使南京城市能级进一步提升。

进入新十年，中国的城市结构发生重大变化。

南京已经从过去的单一核心城市，迈向了多核心城市。原有单核心城市的理念已经被打破，市场格局也发生了深刻变化。

城市发展战略由跨江发展转变为“拥江发展”，长江从原来的城市边界，成为南京城中之江。城市规模从中等城市到千万人口特大城市。

省内的其他城市，尤其是苏北城市，以及南京都市圈城市，在有可能有能力的条件下，有众多人口愿意进入南京。

05

为什么改善市场爆发了？

以南京为例：

南京房地产市场，市场化程度高，但产品迭代慢。

因此，终极改善购房者甚至比刚需更焦虑。

今年爆发的豪宅供应量，满足了此类焦虑。

2022年上半年，南京1000万元以上总价的豪宅成交近1700套，逼近历史纪录；最重要的因素是稀少的产品、稀缺的资源、豪宅的尺度和基因，满足人们对好房子和资产保值的需求。

06

如何置业？

以特殊历史时刻的思维，充分考虑未来的不确定性因素，来安排置业投资。

充分了解城市规划和空间结构变化，寻找高性价比的新兴城市中心及副中心板块。

充分重视房产品品质，甚至将产品性能和品质权重加大到50%。

未来房产品的价值50%左右在地段；50%左右在产品性能和品质。

以旧换新，以劣换优，更新迭代，抛弃非优质不动产。