亦庄最新楼盘「亦庄线延长」

没有哪个区域曾同时间聚集十几个产品高度类似的新盘。这就注定了亦庄板块在北京楼市上必将上演传说。

这里聚集了江湖上的常胜将军，也吸引了初来乍到的搅局者，这个被亦庄金茂悦拿销冠拿到手软的区域，如今群雄困斗，谁又会成为下一个销冠接棒人？

短短三年，北京限竞房产品历经了几轮迭代升级，面对限竞房供应的主力7090，迫使开发商不得不破解小户型创新难题。

记者走访亦庄区域内新盘看到，各项目均主打89平方米的三居户型。其中，路东的招商·臻珑府和一路之隔的融创·亦庄壹号拼杀激烈。

招商·臻珑府户型图

融创·亦庄壹号户型图

两个户型均主推89平方米三居两卫，不同的是招商·臻珑府比融创·亦庄壹号多了一个三面朝阳的“网红”户型，但数量不多。

河西板块，中铁建·国际公馆和金隅·学府89平方米的户型则出现了三居一卫的产品。

金隅·学府户型图

89㎡两个卫生间，感觉到居住空间有些局促，而没有两卫的三居室，在功能上又有明显短板，很多购房者都为此感到纠结。

业内人士认为，如何选择合适的户型，要根据家庭成员结构来考量，相比之下，如果是三代同堂，两个卫生间还是十分有必要的。

记者走访了解到，目前89㎡三居两卫的户型确实比较受购房者青睐。刚刚开盘的招商·臻珑府和融创·亦庄壹号销售情况都不错。

“客户在售楼处给隔壁项目打电话，讲下价格直接问这边最低能到多少，便宜就订房。”某项目售楼处销售表示，由于产品类型相近，同区域竞品之间的价格拼杀十分激烈，在市场集中供应大量同质产品的情况下，已经转向买方市场。

根据上半年销售情况，中海寰宇时代、金隅学府、和悦华锦分别位列大兴区域销售前三名。

业内人士认为，位于瀛海区域内的中海寰宇时代项目今年以来销售情况非常好，主要因为产品面积控制的比较小，以两居为主，带精装修，总价低，刚需客户入手比较容易。

产业的规划和落位是亦庄在北京诸多板块中拔得头筹的关键支撑。

除了户型，亦庄板块内各项目所在区域的情况的不同也是购房者所考量的重要因素。未来看还会形成板块分化，形成差异。

合硕机构首席分析师郭毅分析认为，大亦庄板块、瀛海都有产业中心、自然资源为依托，还有比较具备优势的稀缺城市资源的落位，包括河西区的人大附中、大族广场、地铁线路的修建，都形成了对购房客群的吸引。给购房者非常好的对未来的期许，有题材持续给市场销售提供助力。

“瀛海和旧宫最大的利好就是有17号地铁线；河西区有早期的别墅，教育资源、商业配套齐备，覆盖的人群更多元化；路东区是新兴板块，产业引进方面侧重生物医药、智慧科技等产业，会有新技术的落位，是继核心区之外，亦庄产业发展的重点板块，人群结构素质更高，加上路东区也有地铁规划，建设完成后，离CBD最近，可以吸引高级白领的入驻；台湖打造了非常丰富的产品线，有办公和产业园区，但从区域的城市化面貌来讲，还比较新。”郭毅认为，亦庄市场热度高，才会有这么多土地的出让和项目的落位。但目前市场上最大的问题就在于产品同质化严重。

地产营销人出品人韩乐认为，因为竞争激烈，产品品质高，增配多。对于购买新房的购房者来说，到亦庄买房很划算。

根据原地产研究中心统计数据显示，北京限竞房供应到现在合计入市90个项目，总体供应限竞房住宅7.79万套，但合计成交只有3.8万套，库存高达3.9万套。

亦庄十几个项目意味着近万套房集中供应，以当下市场的去化速度，这么大的供应量可见竞争之激烈。

对于购房者来说，

一、 竞争激烈的情况下，近两年周边房价会相对稳定，购房者可以多看看区域内成熟的二手房，对新房产品进行充分对比后再做决定，也有足够的议价权；

二、 为了赢得市场，开发商提高产品看得见的增配，加之眼花缭乱的营销端宣传，同时也要控制成本，产品的真实综合质量有待时间的验证；

三、 亦庄大多新盘样板间都没在项目实体楼里，并且样板间没有安装门，会对购房人参观体验带来一定的误差感。

根据已交房的中铁华侨城和园180㎡户型实体楼对比样板间来看，空间感明显感到有所“缩水”。那89㎡的户型又会怎样呢？

四、 有些产品看似增配多，价格高，但实际是由于拿地成本高，不得不做出市场溢价。京华雅郡及即将入市的港中旅项目都面临这样的问题，对于购房者而言，多花的钱是否物有所值还需要细心考量。开发商在做加法，在资金有限的情况下，购房人应该抓住核心需求，学会做减法。

文/北青网记者 张郁唯