房地产抵押贷款风险规避「如何规避劳动用工风险」

【粉丝提问】请教老表，最近看上一个二手房，但是有抵押250万，金融公司垫资的，我也是最近才考虑在深圳买房，对这块不懂，这个有哪些潜在风险呢？我们这方如何查实？我担心问中介不会说实话，如有幸得您点拨，倍感荣幸，感激不尽！

回答：

1.通常情况下，只有银行的抵押贷款产品办不了，才会去找民间金融公司做抵押贷，反应业主的负债可能会很高，可能也还有一些信用贷款，是否还有一些不上征信的民间借贷就不得而知。负债过高，是会影响担保公司赎楼，很多担保公司都不愿意赎楼，一来会耽误进程和时间，二来造成一些赎楼上经济损失。

2.查档看抵押状态。查负债，让卖家打一份最近征信报告，了解负债情况。找专业的金融公司查民间大数据，查法院诉讼，是否有民事纠纷。

3.如果实在需要买家出资，如何解压？

a.网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过这一步）。

b.银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。

c.解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给第三方中介保管。如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

【会员提问 】你好，一直在关注你的文章，有个问题请教一下你，我过了年手里大概120，想买个环境好购物方便，距离医院近，最好地铁附近的二、三房自己住，你觉得哪里比较好，孩子比较倾向于罗湖，盼复，谢谢你！
我们是自住的，家里就我跟孩子两个人，想买个小三房也不知道能不能买到，所以来麻烦你帮我拿主意，因为你是专家，最近看房子看的很盲目，也不知道哪里好了。

回复：

首付120，罗湖小三房是可以能够买到的；东门、人民南，黄贝岭、湖贝，春风路、向西村。

可关注一下湖贝和黄贝岭片区，罗湖的教育一直以来都是非常不错的，城市面貌逐渐换新，未来还有成长空间，以前的推荐文章可以翻看下罗湖：

港岛银座（人民南）；汇鑫花园一期（黄贝岭）；天俊时代（南湖）；金鼎大厦（人民南）；云景豪园（人民南）；新银座大厦（人民南）；城市天地（人民南）；祥福雅居（笋岗）；美景大厦（洪湖）；新港鸿花园（翠竹）；东方都会（黄贝岭）；卧龙阁（黄贝岭）；锦上花（黄贝岭）；阳光新干线（南湖

【会员咨询】老师您好，请教下：我目前家庭有两套房。一套后海公馆两房，一套科技园阳光海景小两房。后海公馆刚卖了，买了海境界四房，差价700万，买卖都还在走流程过程中。阳光海景因为是南外大冲的学位，最近半年也涨了比较多，市场报价在560-580之间，还有200万的欠款。手头上子弹大约200万。家庭基本收入5-6万/月，其他也还会有一些生意收入，这部分不是很稳定。请问下老师目前这个情况：
（1）买海境界的差价怎么操作手续费低一些（2）是否可以考虑把阳光海景出手了，然后再一套有升值空间的房子投资还是继续持有阳光海景的学位房。感谢！

回复：

1.你现在买海境界1500万，后海公馆是800，正常情况下，二套未结清，首付7成，也就是说，买海境界需要1050万首付。

另外阳光海景目前的空间有：580*0.7-200=206，也就说这套阳光海景可以通过加按二次按揭，把这个206万的空间再次贷款出来辅助使用。

2.如果按照常规的首付7成1050万，也是可以凑合的（后海公馆800 200现金 阳光海景适当加按出来200）1200万，留150万在手，两套合计负债：海境界450 阳光海景400=850，月供的话4.7万，备用金150在手，可以在无收入情况下，无风险支撑2年8个月。

3.阳光海景只是年龄稍微大了一点，但也还好，可以继续留着1-2年，原因有三点：

a.它的租金回报和学位、地段各方面是一个相对稳健的投资品，这几年大冲、文华、科华的学位都在相互较劲。

b.出手了这个价位再去投资比如翻身碧海赤湾的房子的话，第一，周期上需要陪跑3-5年，第二，3年限售机动性降低了，毕竟阳光海景是随时可以卖，可随时配合掩护海境界。

c.房子两套之间不要同时买入，留1-2年间隔期，这样可以通过房产增值部分加按截断来相互“续命”，通过空间来换时间上的红利。

​4.海境界由于是7成首付，后续需要融资的时候，可以抵押截流，仍然有3-4成的资金空间，比较灵活机动。​

【咨询】你好，我将西乡招商果岭换到宝中，海纳公馆，首付5成，现场身上没有存款了，月供够，但没有多余钱开支，但我有另外套房子是润科华府，现场我想是从银行贷款出来，来减轻生活，觉得润科华府现在卖有点早，是否等到地铁开通，地铁要2021年，也有人告诉我买的润科华府后续增长不大，润科华府76平小三房，买来，350万，建议现在卖，去买沙井海岸城那边。有什么建议
是贷款一部分钱作备用金，等地铁开通再卖么？

回复：

1.润科华府靠机场辐射，而且地理格局上被错乱高速隔档，外沿扩大规模和商圈有先天短板，盘子很难做大；而沙井海岸城靠大会展中心带动，城市更新在逐步提速。同等价位下，润科华府肯定不是最好。

2.以贷养房的前提是，所投资的标的具有确定性的成长规划，未来是会有预期收益的，所以才会考虑用利息去换时间，用时间去换增值空间。

3.如果出掉后，沙井海岸城只是一个选项，宝安翻身碧海南山赤湾小一房亦可关注。长线做5年以上规划投资深圳，可关注以下板块：福田大金沙、南山赤湾、蛇口太子港、前海妈湾、翻身、碧海、光明凤凰片区、龙岗大运。重点可关注：光明凤凰片区、翻身碧海、福田大金沙、南山赤湾。

过错是暂时的遗憾，而错过则是永远的遗憾！