深圳金茂府事件「深圳龙华金茂府开发商」

金茂府以其业内最高的产品品质自称，并在全国颇具知名度，但是在深圳，龙华金茂府的销售一直不温不火，与其的产品定位及预期，相去甚远。

当年地王遭遇销售难题，有点惨

龙华金茂府为2016年6月土拍的龙华“地王”，楼面地价5.6万/㎡，深圳首个商品房现售的试点项目。

金茂府占地面积约3.56万㎡，总建面约19.9万㎡，容积率4.22；计容建面约15万㎡，包括住宅12.9万㎡、商业7959㎡、幼儿园5200㎡、公共配套3520㎡。金茂府住宅总套数665户，停车位1173个，车位比1：1.83（未含商业和公寓）。

作为央企中国金茂首入深圳的高端产品，地王出身 名门打造，金茂府一度被寄予厚望，是4年来关注度最高的深圳网红盘之一。但去年11月入市一年以来的市场表现，相对深圳其他高端楼盘的火热销售情况，金茂府显得有点惨，遭遇了不小的销售难题。

而之所以如此，究其根源是与金茂府在项目规划和设计之初就犯的几个失误有直接关系。

金茂府误读深圳人的住房朝向喜好

中国位于北半球，由于冬季寒冷，需要更多的阳光照进室内，因此全国各地城镇的居民普遍喜欢南向房。虽然如今已有冷暖空调，但阳光中的紫外线照射对人体有益，也有利于室内杀菌，南向房依旧受到市场青睐。

在深圳，正南向的住房“冬暖夏凉”，正南向的房子，即便在夏天，不仅卧室，甚至朝南的阳台上也没有阳光；而冬季，所有的朝南房阳光普照。正南向房夏天不热，冬天暖和，是深圳住宅的最好朝向。

在深圳参与过住宅建筑设计的建筑师，都明白主卧室的朝向，决定了户型的朝向。所谓“南向房”，是指主卧室朝向南方，并不指客厅的朝向，客厅可以朝向景观最好的任何方向。

而金茂府在总体设计时，并没有仔细研究这一点，也没有深入了解深圳人的居住喜好，想当然地自由发挥，结果就是市场不买单。

向心围合布局被购房者诟病

2006年，外来开发商杭州钢铁集团公司下属的富春东方地产开发的东方尊峪项目，是深圳第一例向心围合式的项目。其南侧的部分楼栋向心围合，主卧室面向小区中心景观，而不面向南方，因而销售不畅。项目在开盘不到半年的2007年3月转手万科。

与东方尊峪同片区，也是2006年开盘的深圳本地开发商鸿威集团开发的鸿景翠峰，尽管北向有大好山景，所有单位的主卧朝南向，从而热销。

时隔多年，深圳第二例向心围合式的小区出现，就是金茂府。金茂府的建筑布局从形式上似乎和深圳的大多数楼盘一样，采用围合式布局，但是其所有户型，都向着中心花园，形成了户型南向者有之，西向者有之，北向者有之，各种朝向的户型杂乱分布，明显与现今深圳99% 南向围合式的项目布局不一样。

▲ 2019年，龙华金茂府成了深圳第二例向心围合住区

想购买龙华金茂府的深圳客户，都已不是首次置业，其在深圳的居住体验，以及买房看房的经验，对熟悉的围合式小区，对深圳的成熟户型一目了然：金茂府，与深圳人的居住习惯不一样，因此得不到购房者的认可，销售遭遇困难也就不足为奇。

缺乏市场调查，闭门造车

金茂府的所有户型都向着中心花园，本意是观看园林景观，但对于高密度的超高层中高层住户来说，只有站在阳台上才能俯视到中心花园，更多时间是楼体间的互相对视。那么，将户型设计朝向中心花园，就显得并不那么重要，不应该作为设计的第一考量。

龙华金茂府的总图设计，似乎是没有做过深圳住宅项目的外地建筑师想当然地闭门造房的结果。

▲ 龙华金茂府总平图

显然，金茂府没有调查到深圳人对住房选择的喜好和居住习俗。自以为深圳地处南方冬季温和，可以像四季如春的昆明一样不顾户型朝向，甚至可以不顾西晒影响。

从龙华金茂府的总平面图中，我们可以看到：

▲吉府、逸府、安府，冬季将晒不到阳光

为了避开与项目南侧相距35米的中海锦城的对视，项目南端的吉府、逸府、安府均为北向房,冬季将晒不到阳光。而北向房，是硬伤。 瑞府、祥府为向心而面西，从而造成严重的西晒，势必形成销售压力。

▲瑞府、祥府2栋楼，西晒很严重

建筑设计作为空间设计，还要规避不利的环境影响。在金茂府总平图上可见，社区整体为西向开口的“C”形围合布局，而大门向东，寓意紫气东来。 金茂府项目西侧为开阔绿地，视觉上正对地铁4号线高架线路。

▲金茂府的各栋楼，每天都将看到西侧的地铁高架桥

龙华金茂府北侧是鸿荣源.尚峻150米超高层住宅群，南侧是中海锦城150米超高层住宅群，西侧紧邻地铁4号线高架桥，以及恒裕上麟府100-150米超高层住宅群，只有东侧是5层的9年制学校华东师范大学附属龙华学校。

号称高品质的金茂府，细节经不起推敲

号称高品质项目的金茂府，其细节上却经不起推敲。

首先，由于小区西侧布置了金茂府幼儿园、单体商业建筑及一条小区路，使得金茂府西侧的围合建筑退红线约50米，大大缩小了中心花园面积。

▲西侧商业建筑和小区路，压缩了中心花园面积

金茂府占地面积比恒裕上麟府略大（金茂府占地3.57万㎡，恒裕上麟府占地3.5万㎡），但是中心花园却比恒裕上麟府还要小。

其次是建筑外墙落后，成本低。2009年均价4万/㎡的华润幸福里的建筑外墙，采用陶板幕墙；位于金茂府对角的2012年均价2.2万/㎡的潜龙曼海宁，采用陶板幕墙；2019年均价10.2万/㎡的金茂府的建筑外墙，仍然采用陶板幕墙。

▲ 金茂府的陶板幕墙细部

自从2016年均价11.5万/㎡的半岛城邦3期开盘，外墙采用铝板幕墙之后，如今，深圳的10万 项目建筑外墙，均采用国际高端住宅流行的铝板幕墙。

而2019年的龙华金茂府仍然采用500*1000的陶板幕墙，显得传统式的琐碎，没有与时俱进地采用更为简洁大气的氟碳铝板幕墙。 铝板幕墙的质感独特，色泽丰富，历久弥新；其重量轻，刚性好，延展性好、强度和安全度较高，耐腐蚀性能好，氟碳漆可达25年不褪色。而陶板幕墙价格比铝板幕墙的成本更低，品质稍差。

第三是金茂府中心花园不中不西，中心泳池“始见终弃”，可谓风格定位模糊混乱。

金茂府以国风大宅著称，其府名、楼名均以中式命名。但其中心花园除了下沉水幕庭院显示中式意境外，地面之上却是欧式草坪，让不大的中心花园一眼看得到底，既单调又无趣。 从金茂府最初的鸟瞰图中，可以看见设有中心泳池，但在其后却未见建设。

第四，户型使用率很难达到承诺的80%。 超高层住宅由于剪力墙较厚，其使用率明显低于高层住宅。龙华金茂府面市于2019年年底，已经不能“偷面积”，也就难以大幅增加使用率。

▲ 金茂府的使用率高达80%？

在深圳超高层住宅3梯5户、3梯6户的平均实用率74%，金茂府虽然巧妙地混淆了实用率和使用率的概念，但2梯2户155㎡的单元，又是怎么实现 80%使用率的呢？

前期屡屡失误，导致销售窘境

2019年11月，龙华金茂府获批现售许可证，房源共665套，户型建面约124-510㎡，均价10.3万/㎡，另计1万/㎡精装费。2019年11月21日项目正式启动认筹，三天收筹200多个；11月24日晚上7点，龙华金茂府突击开盘，首期开盘220套。开盘销量竟然一度成谜，到底是卖了42套，还是161套？网上争论不休。无论如何解释，项目未开盘即启动转介，晚间突击开盘等等迹象，表明项目自推出就陷入了“叫好不叫座”的尴尬局面。

▲ 龙华金茂府的非典型深圳豪宅

开盘近2个月，深圳市住建局官网数据显示：截至2020年1月19日，龙华金茂府的“已售”套数为22套，占首期开盘房源220套的10%；至9月4日，龙华金茂府的“已售”套数为239套，占总房源665套的36%。

前期对项目地段定位的失误，建筑布局的想当然，不对市场做深入研究和调查，导致金茂府项目在深圳出现水土不服，成为滞销楼盘的尴尬局面。