五号线楼盘「地铁5号线沿线站点」

写在前面

为了给您提供更精准更优质的测评内容，欢迎大家投票反馈：

一. 小区名片1.小区概况

天通苑北一区位于立汤路东侧，临近地铁5号线天通苑站，建成年代是2003年-2006年，开发商是北京顺天通房地产开发有限公司，物业公司是北京方佳物业管理有限公司。

（地图上为天通北苑一区）

小区属于一类经适房，总建筑面积约42万平方米，共有41栋楼，包含35栋板楼和6栋塔楼，其中有14栋4-6层的板楼，不带电梯；6栋22-28层的塔楼；其余为12-16层的带电梯的板楼。

1.1基础设施

物业：小区的物业公司为北京方佳物业管理有限公司，物业费方面，电梯房是1.25元/㎡/月，无电梯房是0.55元/㎡/月。24小时有保安巡逻值班，小区大门有监控，楼内有门禁。

环境：小区绿化率为36%，有多个广场和花园，草坪和树木基本上栽种在小区的楼栋周围。

停车：小区停车位分为地上和地下，无人车分流，地上费用为180元/月，地下费用为240元/月，停车位只租不售。小区共提供3800个停车位，地上车位2000个，地下1800个。

采暖：集中供暖，费用为30元/㎡。

1.2建筑品质

小区是2003年-2006年建成，建筑风格为欧式，建筑布局是楼栋位于中心的包围式，外立面采用米色和棕红色的涂料，顶层有防水措施。

1.3楼栋大堂

小区内部分楼栋设有无障碍通道和台阶步梯，单元门口装有门禁和收件箱，大堂的地面采用瓷砖贴面，设有电梯间，部分楼栋有小广告。

1.4户型介绍

天通苑北一区户型以大面积为主，板楼有少数50㎡左右的一居、85㎡-142㎡的两居、140㎡-242㎡的三居以及200㎡以上的四居和五居，另外部分板楼还有一层带地下室和顶层复式的户型，面积较大。

板楼120㎡左右的户型，以两居为主，南北通透，客厅主卧室均朝南，次卧朝北；140㎡左右的户型，整体方正，南北通透，以客厅朝北和朝南的三居户型为主。

1.5内部配套

小区内甲13号楼是天通苑北一区社区卫生服务站；另外还有四块花园绿地，以及社区服务站、居民活动中心、派出所、菜鸟驿站、小型超市、公厕等，小区南门还有一些底商，例如生鲜和餐饮。

2.周边配套2.1交通配套

地铁：地铁站在小区西面，大约100米左右，是地铁5号线天通苑站。

自驾：开车可以走北苑东路和立汤路。

公交：小区附近就是天通北苑一区南站（快速公交3号、417、432、522、523、751、758路），可以去立水桥、亚运村、安定门等等。

2.2商业配套

小区距离华联超市（天通苑北一区店）约350米；距离华联购物中心(天通中苑店)约450米；距离西单商场（天通苑购物中心）约2.2公里；距离龙德广场和万优汇约2.4公里，吃的有火锅、烤鱼、烤肉、京菜等，玩的有游戏厅、滑冰场、电影院、健身房等，运动超市迪卡侬、物美超市、盒马鲜生等，集餐饮、购物于一体。

2.3医疗配套

小区南门出来是北京清华长庚医院，距离平价大药房约240米；距离航空总医院天通苑门诊部约870米；距离昌平中医医院天通苑分院约1.5公里。

清华长庚医院于2014年开业，设有内科、外科、消化科、儿科、妇科、呼吸科、口腔科、眼科等科室，是一家三级综合医院。

2.4教育配套

小区周边1公里范围内有幸福摇篮双语幼儿园、育茁国际双语幼儿园、金彤幼儿园。

小区距离清华大学附属小学昌平学校（天通苑校区）约2公里，距离昌平区东小口中心小学约2.7公里。

距离小区2.6公里是昌平区第一中学（中滩校区）。

2.5生态休闲配套

小区距离太平郊野公园约2.5公里，公园占地约1085亩，分为活动区、体育运动区和植物观赏区，园内还种有樱桃、柿子等果树。

距离小区约3公里为半塔郊野公园，公园占地约49亩，公园内种植有常绿乔木、落叶乔木、花灌木、花卉等，还有设极限运动场、亲子乐园和休息的长廊。

从小区自驾到未来科学城滨水公园约9公里；也可以从小区出发乘坐地铁5号线到立水桥站去往约4.5公里处的东小口森林公园。

二.主观测评

今天来天通苑踩盘，虽然久居这附近，也时常路过看到“天通苑”的三个大字，但还是第一次来这边，心情很期待。

天通苑包含：

天通东苑一区、天通东苑二区、天通东苑三区、天通北苑一区、天通北苑二区、天通北苑三区、天通西苑一区、天通西苑二区、天通西苑三区、天通中苑东区、天通中苑西区、天通苑一区、天通苑二区、天通苑三区、天通苑四区、天通苑五区、天通苑六区、天通中苑F区，一共十八个区。

我要去的是5号线天通苑站东侧的天通苑北一区，即天通北苑一区。从下图可知，天通苑站有AB口，但都位于马路西侧，要到北一区，需过一个很长的过街天桥。由于太长，走这个斜坡的时候天桥偶尔会抖动。

1.小区体验

小区东南西北都有门，大小不等，东门车辆可以出入，南门道路在修缮，还有若干小门供行人出入。

1.1门卫安保

东门有门卫室，保安仅对进出车辆抬眼看看，行人基本不管。

行人进出门都是敞开的，原有的大门门禁和人脸识别已搁置。

小区内的监控摄像头损坏居多，不过1号楼就是派出所，治安上不用特别担心。

1.2小区环境

楼龄15年以上的小区，绿化环境也很不错。植被茂盛，花草种类多样。春季鲜花盛开，小区里的丁香、海棠、连翘等都已绽放，杨柳树也长出嫩芽。

小区有多个活动广场，中心位置的面积较大，有乒乓球、象棋桌、棋牌桌等各种活动区域。

晌午时分，不少老人在大广场上锻炼身体和闲聊唠嗑，估计到了晚上，这里会更热闹，也许会有广场舞。

有好就有坏，小区虽说贴了禁止共享单车进入，但管理上较差，总能看到共享单车乱入乱停。另外虽说有宠物拾便箱，但感觉已废弃，道路上常有狗狗的便便。

1.3停车状况

小区分为地上和地下车位，地上有规划的停车位和道路上的划线车位，划线车位通俗点说就是先到先得；地下车库出入口较多，都在小区内部，笔者踩盘的两个小时里没见到有一辆车出入，最重要的是小区无电梯直达地库，必须从小区里固定位置的小房子走下去。

至于怎么找自己的车？那真是熟能生巧，全靠记忆。

小区北门也有一个停车场，有需要的住户也可以考虑。

1.4楼栋情况

楼栋外：2003年-2006年建的房子，建筑风格偏简欧式，外立面保持得还好，部分楼栋有些污渍，楼栋外贴有告示牌，写着“墙体外装有保温材料”。

塔楼单元门都是敞开的，板楼部分单元门门禁投入使用，部分可以直接拉开。

踩盘中还看到一栋小板楼的顶层复式住户居然在露台种了树......

曾经课本上久违的爬山虎也被我碰到了，只不过看起来已经枯萎。

楼栋内：小区电梯房每一层都停，且有24小时值班。同时有便民群，方便住户进行二手闲置交易。

板楼内部环境好过塔楼，塔楼发现小广告较多，楼梯道有停放自行车，楼道灯有损坏。

2.居住人群

天通苑社区绝大部分房源属于一类经济适用房，由于经适房的申请限制，要求为北京城镇户籍，所以居住人群多为老北京人。

经适房满五年才可交易，十几年间，很多房源也多次易手，但整体均价都在40000元/㎡左右（包括房屋属性转为商品房的房源），再加上整个天通苑社区的人口50万左右，所以外地人的数量也不在少数。

3.周边体验3.1通勤体验

天通苑这边房价相对周边较低的一大原因就是交通。

备受诟病的五号线，上班族早上出行的噩梦，不管刮风下雨每天7点左右准时排长队，从终点站天通苑北开始，一群一群蜂拥而来的人，在站外露天排队，从队尾到上车，最少半小时。

不选择地铁，公交也是噩梦，平时看似不拥挤的公交车，在早高峰和晚高峰空前拥挤，快速公交3号线，车是有专线很快的，但车上面真是寸步难移。

总之，公共交通和自驾在早上出行都是一种受罪，但愿未来17号线开通能有所缓解。

3.2购物体验

购物上，为了匹配天通苑50万左右人群的需求，周边的商业还是很完善的。

北一区到BHG Mall北京华联天通苑购物中心(天通中苑店)步行10分钟，地下一层的华联生活超市、美食街；地上各类店铺和餐饮店齐全，日常的逛街购物很是便利。

或者地铁两站地到立水桥是龙德广场和万优汇，基本上想吃的，像烤鱼、烤肉、京菜等；想玩的，像游戏厅、滑冰场、电影院、健身房等；想买的，像常见的品牌店铺、迪卡侬、物美超市、盒马鲜生等，都是一应俱全。

除了上述，稍远的还有北苑附近的上品 、暖山生活广场和K酷时尚广场，一样可以体验到购物吃美食的乐趣。

3.3就医体验

小区里面有社区卫生服务站，南门出来，马路对面就是清华长庚医院，清华长庚医院属于三级医院，科室比较齐全，核酸检测也很方便。

3.4教育体验

小区北门出来就有三家幼儿园，一家挨一家，双语国际。

3.5休闲养生

说实在话，我在小区里转了两小时都没转完，每几栋楼间都会有活动区域，再搭配上活动广场和各种健身设施，个人建议在小区内散步遛弯和跑步锻炼绰绰有余。非要说近点的就是西北方向，步行10分钟的西四社区文化广场。

4.打工人有话说

天通苑社区绝大部分房源属于一类经济适用房，共有16个分区、645栋楼，常住人口50万左右，本地人和外地人都很多。

被誉为睡城的天通苑，职住分离严重。绝大多数天通苑住户的就业半径在10公里以上，工作地点遍布各个城区。

天通苑整体均价在40000元/㎡左右（包括房屋属性转为商品房的房源），基本都以大户型为主，北一区80㎡以下的一居室较少，以140㎡-242㎡的房型为主，户型方正，南北通透性好，适合想换大面积的改善住户。

80㎡-100㎡左右的一居和两居室也有，鉴于小区均价较低，择优选择商品房属性的房源，刚需住户可以考虑。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。

三.价值分析1.区域价值1.1区域描述

（天通苑板块区位图）

天通苑北一区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家商圈，南侧紧邻立水桥商圈，西侧是东小口镇商圈，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该商圈一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育资源供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

1.2政策规划

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

北京市委全会描绘首都“十四五”发展蓝图，继2018年三年“回天计划”后，再提深化“回天有我”创新实践，实施新一轮回天地区行动计划。

17号线预计2022年底开通，该线路建成后将天通苑地区、望京居住区、CBD、亦庄连成一线，向北还将连接昌平未来科学城。

（北京地铁17号线平面示意图）

13号线拆分后将形成13A线、13B线两条线路，其中13A线北段由既有13号线西二旗站以北拨线向东辐射至回龙观、天通苑，与17号线换乘。

2.购买价值2.1地块价值

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。预计在2021年4月底，距离天通苑板块1.5公里处的东小口镇和7.5公里处的北七家镇有土地出让计划。

天通苑北一区位于天通苑板块，5号线天通苑站东侧，隶属于天通苑社区，该社区共分为五大区域：天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑及天通中苑，其中又细分成16个小区，建筑年代集中在1999-2016年，各区品质差异较大，建筑形态不一，但居住氛围浓厚，人口密度。

2.2发展前景

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

3.产品力价值3.1品质价值

天通苑北一区作为天通苑社区之一，建于2003年-2006年，小区房屋质量良好，整体风格为简欧式，除底层墙体稍显年代感，外立面无脱落，电梯维护较好。绿化方面，低矮灌木修剪整齐，花园维护良好，种类繁多，内部配套还有小超市、餐饮店、理发店等商业，满足住户日常需求。

3.2小区卖点

大户型、低总价、多面积段、多房源是天通苑北一区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户或三户的设计，意味房子南北通透，采光好，且户型方正。不同面积段也可满足不同人群需求。

天通苑整体均价在40000元/㎡左右（包括房屋属性转为商品房的房源），基本以大户型为主，北一区80㎡以下的一居室较少，以140㎡-242㎡的房型为主，户型方正，南北通透性好，适合想换大面积的改善住户；80㎡-100㎡左右的一居和两居室也有，鉴于小区均价较低，择优选择商品房属性的房源，刚需住户可以考虑。

外部条件方面，经过十多年的发展，天通苑已经形成了较成熟的商业氛围，小区周边底商满足生活的日常需求，附近的购物商场有华联天通苑购物、天通尾货，西单商场（天通苑购物中心）、龙德广场等，逛街购物非常便利。

小区西侧是地铁5号线天通苑站，距离不超过500米，这让小区成为很多在立水桥、北苑、西二旗、CBD、望京等产业密集地工作人群的优选。

同时，小区北门有三家幼儿园，方便孩子上下学和家长接送。

3.3小区对比3.3.1新房对比

目前，天通苑板块内暂无新房。

3.3.2二手房对比

天通苑板块内小区配套、价格、品质没有较大差别，故选择临近的立水桥甲2号院地质大院和燕青小区。

4.交易价值4.1成交相关

据2021年4月11日监控，天通苑板块二手房在售均价为39752元/㎡。由于天通苑大部分房源属于一类经适房，有额外的综合地价款，加上人口基数大导致交通拥堵、配套供不应求，所以小区整体成交均价低于周边。

天通苑北一区近3个月共成交4套，成交量同比下跌88%，成交均价为36384元/㎡，同比下跌7%。挂牌方面，目前挂牌房源共120套，挂牌户型各面积均较为齐全，挂牌均价38080元/㎡，与近期成交基本持平。

整体来看，天通苑北一区在成交量和成交价格上，均有一定幅度的下跌。由于目前挂牌房源户型也较为丰富，报价在359万-890万之间，无论是刚需还是改善住户，均可作为考虑。

4.2购买指南

费用方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大多户型为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，另外小区大部分房源为一类经适房，除了要考虑契税、个税等税费，还有综合地价款需要缴纳，建议选择经过一次交易变为商品房的房子。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购，政府不回购的，是差额70%的综合地价款。

关于楼栋选择，该小区内各楼栋建成年代在2003-2006年之间，有14栋4-6层的板楼，不带电梯；6栋22-28层的塔楼，在小区边上；其余为12-16层的带电梯的板楼，建议选择带电梯的板楼，上下楼方便，户型方正，南北通透，采光良好；塔楼内部环境维护较差，小广告较多，楼道灯损坏维修不及时，三梯十户，居住体验也较差；无电梯板楼以大户型为主，低层可以考虑，三层以上不适宜老人上下楼。

关于楼层选择，购房人通常比较关心的问题有采光通风、生活便利性、空气质量、噪音等。

采光通风方面，一般随着楼层越高，整体的光线、视野、通风性越好，建议购买高层的用户选择5层以上的楼层。

生活便利性等方面，购房人除自身需求外，还要考虑家庭结构，如家里有老人和小孩，建议选择偏低楼层，避免因为停电、电梯维修等问题导致上下楼不方便。

声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。

本文中所有文字、图片，未经许可不得转载。

踩盘时间：2021年4月7日