深圳龙华在售公寓新盘「70年产权公寓猫腻」

来源： 2023-04-15 16:16:03

新政后，龙华二手房和公寓的机会点！

715新政后，深圳楼市的话题，都围绕在细则的分析上。此次新政的打压力度比较大，从限购、限贷、税收、普宅标准调整等手段都用上了，市场情绪有些波动。甚至有些媒体报道的，所谓业主降价几百万，满五唯一立马涨，置换不敢卖房，挂盘房源锐减等，并不属实。从政策基调来看，是有保有压的，更多的态度是稳定楼市。

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那带给了我们什么信号呢？首先，可以看出深圳坚定房住不炒的决心，接下来，那些一直涨的片区可能会进入一个冷静期，但价格在刚需范畴内的版块，像东部片区，将会成为刚需上车的热点。而临深片区，也有一波资金涌入，短期来看，打压了炒房客，利于刚需群体上车。但长期来看，解决房价问题，还需从供需矛盾入手。

政策调控后龙华业主和客户都有哪些变化

先看一下杠杆政策，并没有变化，真正的首套房，仍坚持30%的首付，“先卖后买”的合理改善，仍坚持50%的首付。自2016年以来，这些杠杆政策未变过。新进入深圳的人才，工资相对较高，按揭月供问题不大。那回到龙华二手房市场，新政后各个片区业主和客户，都有哪些变化呢？下面是我们楼市助手们摸底市场调研总结后的反馈，一起来看看：

观澜片区

业主心态：

1、部分业主因为自身购房名额也受新政影响，考虑到卖了之后也买不了房子，所以暂时收盘不卖了，想看看后续政策会不会有进一步的动向,利于自己换房。

2、满足750万以内且满五年的物业，目前这一类的业主心态有上浮的趋势，主要是觉得税费本来就是该客户出的，自己本来就是实收，那自己满五年就更有优势了，价格更不应该让。

3、部分已经先买了房或者正在置换中途的业主，因为需要腾名额或者需要卖房的款项支付置换房产的首期款，现在是比较诚心卖房的，对于新政策的影响，也愿意协商承担部分新增的税费。

客户心态：

1、很多想买房刚需客户在新政策下被误伤，35%失去了购房名额。

2、想买房但因为新政导致税费增多，购房成本增加，导致资金不足买不起的。只能选择偏远地区，出于观望状态。

3、有资金也想买房，目前也在继续看房，在买卖双方面谈阶段砍价比较多，认为新政策导致税费增加，目前会横盘一段时间，要求业主分担一部分的。

4、有资金想买房但是因为新政策刚出，想再观望一下市场动态和走向，已经不怎么看房，等稳定一点捡笋盘的。

龙华中心区

业主心态：

1、业主出现两个极端：一部分价格微微调低，以表承担部分税费的诚意，目标是把房子卖掉。另一部分业主价格没低反调高，问及都表示，放盘房源较少，自己房子卖掉后暂时也没有更好的投资去向，干脆调高缓一缓。

2、壹成中心来说的话，因为满五年的房子很少，750万属于四房和五房的一个分界：部分业主惜售，卖掉没有名额，担心卖掉买不回来，所以会收盘不卖，或是出租或撤盘。大部分业主对先行示范区，还是充满信心的，只是对市场预测不准，选择观望。

客户心态：

1、目前很多客户失去购房名额，处于观望氛围比较浓，对于房子比较渴望，但是苦于没有名额上车，很多客户转战商业公寓等不限购不限贷产品，或者是临深东莞、惠州等项目。

2、对于整个片区，客户活跃度一下子减少很多。很多客户房票没有、首期款不够，客户量也减少非常多。对行业来说，看房量减少，是一个很大的影响。

大红山片区

业主心态：

1、对于红山上塘这个片区所有的业主，我们做完调研以后发现有一个很大的特点，就是“惜售”！他们对后期都比较看好，主要是因为换房成本增加了，所以他们都选择暂缓置换，等房价稳定下来以后后期再选择。

2、还有一部分是750万以内的业主，心态比较稳定，他们认为政策对他们来说没有什么影响，最多是市场横盘，目前不考虑调价，主要是对后市还是很有信心。

客户心态：

目前是一部分失去了购房名额，直接转向投资商业。第二部分，则是选择了观望，认为房价还会有变动，所以暂时等一等再看，这一批业主基本上是属于置换为主的。

【总结】

整个龙华市场，客户心态处于观望的占比40%，失去名额的占到了30%，选择继续看房的占到了30%的比例。业主心态目前惜售的占比60%，这些业主对未来的预期比较高，其次是怕踏空。协商分担成本的占了30%，这一类属于置换中，是诚意要卖房的，也希望跟客户一起来解决问题。还有10%是直接选择收盘不卖了，这就是我们整个龙华业主和客户的一个现状。

那住宅目前成交受限，非住宅产品肯定都是大家的一个关注热点，我们接下来看一看龙华现有非住在产品的机会点在哪里？

龙华现有非住宅类产品的机会点

新政落地后，部分有资产配置需求的购房者将目标转移到公寓产品，从市场反馈的数据可以看到二个关键信息：一是临深城市的成交量明显增长，一部分失去深圳名额的群体，把目光看向了周边的热点片区。二是深圳似是掀起了一阵“公寓潮”，深圳公寓价格是跟着片区住宅走的，如果住宅价格没有大的变化，公寓价格也不会有明显变动。反而是成交量会上升，每个月的成交有机会增加20%左右。

在很多客户都转向临深后，725东莞也在一夜之间出台了新政策，对于非本市户籍进行了很多限制，二手房也限制了社保和套数，公积金等等限制。那么东莞承接了深圳市外溢的客户，但其实这两个地区的客户都基本上有一个共同的特点，就是没有本地户口和本地社保，是很难上车的。

那除了深圳和东莞，像南京出了九项楼市新政，商品房住宅将优先卖给无房家庭，离婚买房也被限制了。长春市和宁波市也相继发布楼市调控政策，平衡当地楼市。东莞之后，惠州也有风声露出……后面肯定还有其他城市都会做出反应。那这么多政策的调控，基本都是围绕商品房住宅产品，都是为了各地楼市健康平稳发展。那非住宅类产品值不值得购买，又有哪些机会点呢？

回到龙华片区，目前已有多个楼盘获得预售证。其中最受关注的热点公寓就是深圳北站的鸿荣源天俊，可谓占尽天时地利，无论是商圈规划，交通枢纽，生活配套，未来潜力，都具备超高的投资回报价值。鸿荣源天俊认筹场面火爆，引发热议，目前该项目已结束认筹，7月29日晚20:00线上选房，预计2022年底交工。

近十年来，深圳商务公寓市场成交量和成交均价一路高走，市场态势非常好！

为什么深圳的公寓产品会热销呢？

首先，2018年深圳“731新政”，规定各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。虽然去年12月，深圳取消了“商务公寓只租不售”的政策，但由于去年”7·31“以来，新拿地的商务公寓项目很少。因此，目前可以销售的商务公寓数量还是有限！第二、深圳的公寓产品不限购不限贷，很多人想在深圳买房，没有房票，也不想借名额，那么公寓是比较合适的。

第三、核心的地段核心公寓，如果产品素质好，增值空间也是有的，随着区域的发展，产品的承租能力将越来越强。第四、就是深圳常住人口，大家都知道持续在涌入，说明深圳的发展动力是十足的，再加上先行示范区和粤港澳大湾区的核心引擎，那对于深圳的未来发展潜力是非常大的。第五、因为疫情影响，整个外国留学回来的，目前都选择在国内发展，这些客户群体还没有那么快进入学区房的状态，他们首选的就是公寓住的舒适，而且配套各方面比较完善，所以这类客户是目前重要选择的一个点。

选择公寓的几个要点

根据深圳政策，商务公寓5年限售，如果购买预售的一手公寓，持有周期规划要在6-8年以上才划算。那要怎么选择呢？

1、地段、地段还是地段，决定租售比

2、公寓性质：优选商务公寓（3.6米层高）

3、计算好持有成本，从负债转型到家庭资产（租金流入）时间可控，规划期内可以不卖，因为交易成本高。

4、小户型为好（60平方以内）便于出租。

上图是整个龙华在售的公寓，大家可以关注下。那为什么第九个产品是二万六的均价？这个产品它有自己的特殊性，我们楼市也有实地考察过，主要是适合那种想要居住成本低，或者给父母养老的这一类客户，前提是不考虑孩子读书的问题。

750万内的房源，哪些楼盘值得关注

新政后，我们对750万成交的占比做了一个分析，数据不是特别全，是按照学区统计的各小区实时成交量，750万以下成交占比74%，还是很有参考价值的。

大家可以从上面的数据看出，目前750万以内的房源在龙华来说还是主流，在这个界定以上的盘源，向北站豪宅区和深高这两个楼盘目前是没有房源可以选，其他区域都是购房源量给大家选择的，可以重点参考一下。

【我们的观点】

1、新政后已失去名额的35%人群有一大半会选择短期内进军商业地产，近四年商业地产处于一个持续横盘状态，接下来公寓（交通商业配套或规划利好）的产品迎来成交机遇。【举例】福田中洲湾华府、光明龙光玖龙台、龙华鸿荣源天俊、华盛珑悦的热度已经验证了这一点。

2、住宅产品750豪宅线上的次新房（不满五年）的房源会处于三个月的横盘期，部分业主开始转售为租，3-6月后根据市场的供应量价格会有一个新的分水岭，学区成熟片区或者名校所对应的房源还是会处于受欢迎产品。

3、住宅产品在2000万以上的改善豪宅由于交易周期本身就在半年至一年之间，部分15年左右硬件配套周边配套没竞争力的情况下会有阴跌的可能。10年内的优质房源因为首付成本的增加，目前客户多数选择观望半年再说，税收影响甚微，看金融政策的走势，如果利息持续下行趋势，实属改善的客户依然会结合各种改善方案的结合来换房。【举例】典型代表：金茂府