宜春二手房交易市场乱象调查报告「宜春袁州二手车出售」

本报记者 余红举

“房子是用来住的，不是用来炒的”。而在宜春市二手房交易市场，长期以来有这么一群“投资者”，他们低价“买”入二手房房源，通过公证的方式成为房源的代理人之后，与卖方不过户的情况下，再通过中介公司高价卖出，并直接从卖方户头过户给下家。

如此一来，本是两次买卖，最后只需要一次过户实现交易，进而逃避缴纳国家税收。而对这种扰乱房地产交易市场的行为，宜春市住建局房地产监管科竟然束手无策。

房屋初始“买卖”只公证不过户

家住袁州区的刘先生，最近被卖房一事困扰着。今年8月，考虑到小孩即将读高中，刘先生准备卖掉一套住房，然后到宜春中学周边买一套学区房。正好小区有一名房产中介人员，夫妻俩便委托她来办理。

“自己有两套住房，一套90多平方米，一套112平方米。”刘先生解释说，“需要购买新房，就盘算将一套112平方米的住房卖掉。如果不卖掉，一是自己没钱买宜春中学旁的房子；二是宜春市不限购，即使买，将是第三套房，办不了公积金贷款，契税也会增加。”

8月7日，刘先生与中介、买方三方签订《二手房买卖居间合同》。三方约定，8月20日前，刘先生出售房产净得55万元，买方一次性付款。8月12日，中介公司联系刘先生去办理相关手续，却被中介带至赣中公证处办理公证。其间，刘先生从中介及买家口中得知房产买卖后不能及时过户，只是公证买方作为刘先生的合法代理人，代为签订房屋买卖合同，代为办理该套房屋所有权过户等。

“不能过户，意味着再去买房要算第三套房了，这样一来要多花10多万元。”刘先生认为中介把房屋买卖搞得这么复杂，可能存在较大风险，当即终止公证事宜。

刘先生的遭遇并不是个例，易女士在黄泥塘安置小区有套小户型，网上报价33万元。一天，中介公司打电话给她，说有人看中了她的房子。卖方与中介、买方三方签订《二手房买卖居间合同》，易女士也被带到公证处，与买方进行了公证。大约过了一个月，她在网上看到自己这套还没过户的房子售价45万元，半年后成功转手卖出。不过，易女士查询发现，房产落户的买方，并不是与她签订《二手房买卖居间合同》的买方。易女士细细想来，觉得遇上了炒房客。

“通过了解，宜春市二手房交易大约有10%是通过公证来办理过户的，不可否认其中有炒房客。”宜春市住建局房地产监管科相关负责人朱晓鲸说。

对逃避国家税收行为亟须监管

记者调查了解到，宜春市二手房炒房客利用信息的便利，一面通过委托公证的方式从卖主手里“买”下房子，一面又将房子加价转卖给那些急于购房的人，这不仅扰乱了市场秩序，还涉嫌逃避税收。

郭女士在交易袁州区江山帝景一套二手房时，自己网上售卖45万元，签订《二手房买卖居间合同》和公证之后，网上关于她的这套房源售价涨到了52万元。且将近一年的时间里，郭女士还不停地收到物业催缴物业费、水费和电费的短信。后来，郭女士才明白，买方“买”下她这套房，并没有办理过户手续，只是她的代理人。没有寻找到下家之前，虽然户主是郭女士，但是她已经没有了房子的处置权。一旦代理人寻找到了下家，也不需要郭女士出面了，凭借一纸公证书，便可轻松将房子直接过户到下家。

对办理公证过户这番操作，宜春市赣中公证处、宜春市不动产登记中心均表示，他们是在规定范围之内办理的，是法律允许的。

不过，业内人士分析，炒房客往往与中介公司形成一个利益团体，一般人很难发现当中“奥秘”。中介公司发现低价房源后，会通知炒房客“买”下，与卖方进行公证后先囤下来。因为公证有一年期限，在这一年时间里，炒房客由买方变成了卖方，找到了买家，直接从前一个卖方手中直接过户到新的买方户头。两次买卖只交一次契税及其他税费，并减少相关办证费用。而炒房客每卖一套房屋往往获利数万元，甚至十多万元。

江西百姓律师事务所相关负责人告诉记者，这种逃避国家税收的行为，扰乱了二手房交易市场。

那么，如何对这样的行为进行监管？朱晓鲸告诉记者，他到宜春市住建局房地产监管科任职时间不长，此前也接到过类似情况的反映。但这些以炒房营利为目的的所谓买方，会编造出各种理由来逃避监管，而他们没有执法权。“我们目前只能通知中介公司到场询问情况，如果他们矢口否认的话，我们也不能像公安机关那样调取通话记录、银行流水等进行执法。”朱晓鲸说，“我们对中介公司或者中介从业人员有约束，却无法查到实证。对前面讲的所谓买方，也就是公证书上的代理人，我们却没有相关法律法规可以约束他们。”