北京三,四环踩盘实录 关于改善房 你的观点可能过时了「北京二环内老破小潜力」

说起改善，从刚改、到改善、再到终极置业，从平层到洋房，再到别墅。大部分买家，关注的焦点是地段、户型、配套和装修。

这个观点对不对，肯定没有错。但是，已经滞后了！为什么？从一件旧事说起。

3年前的冬天，北京顺义中央别墅区的裕京花园小区，发生了一件事，轰动一时。起因是奔驰戴姆勒卡客车（中国）总裁因停车与邻居发生纠纷，引发的辱华事件。现在说起来，估计很多人还有印象。

从“奔驰骂”到“奔驰哭”，傲慢的种子多年前就种下了。

作为地产人，看到这则新闻的心情，除了愤怒外，更多的是惊讶！惊讶裕京花园，94年的项目，25年的老小区，500强的BOSS还会选择住这里，太不可思议了！

后来专程去了一趟，小区环境依然优美，金发碧眼的歪果仁还是那么多，主打欧美范，在社区感觉就像开“G8峰会”，令人印象深刻。要说户型、设施等硬件，有些已经落后新产品几代，但是会所、植被、安防、休闲设施保养的真好！唯一的，部分路面小塌陷增多。物业里还有不少干了10多年的老员工，说实话，挺惊讶的！

在中央别墅区，过去和现在，提起裕京花园，没有不知道的。下意识，这里依然是北京的TOP社区。外企高管、使馆官员、海归精英扎堆。可能不了解的人，很难想象他的产品，最小的独栋才170平米，最大的独栋也不过320平米！和现在动辄上千平米的大别墅比，是个不起眼的小不点。

一个“老旧小”项目，跨越了四分之一个世纪，风采依然。

这是一个很值得研究的现象。硬件一般，还被追捧，那一定是有原因的。

直觉告诉我，物业和社区治理是他的优势。当然，物业收费也是不低的，自2009年以来，一直都在12元/平米以上，这个标准，在别墅区也是头部。

所以说，改善性置业，10年以后拼什么，不能只看硬件了，还有软环境，这是一个综合治理问题，亟待解决。

言归正传，今天我们看下北京三、四环的高性价比改善盘。

北京楼市，虽然经历着严格的调控，但是好项目依然热卖。东西城、朝阳海淀自不必说，出来一个，不算太差就能火。丰台、石景山、大兴、房山也经常霸占头条。其中刚需置业，多关注大兴、房山、昌平平原部分，改善性置业，丰台这两年特别火。

丰台区属于北京主城六区之一，永定河把丰台分为河东、河西两部分。河西多为丘陵。河东及永定河两岸多为平原。全区面积306平方千米，平原占7成多，所以土地是不少的。

总体看，城六区进入了减量发展阶段，丰台区也不例外。从常住人口来说，2018年常住人口210.5万，到2035年，要控制在195.5万人以内，减少15万。城乡建设用地规模：2020年控制在180平方公里左右，2035年控制在173平方公里左右，减少7平方公里以上。

也就是说，人进来一个，就要挤出两个，地新建1平米，大约要拆掉1.5平米，区域价值毋庸置疑。

到2035年，形成“一轴、两带、四区、多点”的空间布局。

丰台区2017、2018年热销项目TOP10与丰台2035分区规划合成图

从丰台2035分区规划看，热点板块有南中轴（首都商务区）、丽泽金融商务区、丰台科技园、卢沟桥国家文化公园区。一个中轴板块 三大产业板块 生态板块。

与17、18年的丰台热销楼盘TOP10分布合成看，热销项目主要分布在热点板块，以及板块周边区域。商务与产业核心区以商业、产业地块为主，住宅地块沿产业区周边分布。

2015年之前，丰台在城六区中房价最低，被称为城六区的价值洼地。从2015年开始，高价地块供应增加、大牌房企进驻，丰台区的房价陡然抬升，尤其在2016年这一波，丰台越来越成为北京“10万 豪宅”扎堆的热土。

2018年以来，北京市场对高端项目的预售、网签严格管控，丰台的房价，表面上增长势头趋于平稳。根据地产营销人数据，今年1-4月，丰台区新房的成交均价为70143元/m²，已经超过海淀的68623元/m²，接近朝阳的71268元/m²。

新房价格追平朝阳和海淀的趋势已经显现，今后几年，丰台区将持续成为“高端改善”主战场。

我们再看下2019年1-4月北京全市热销楼盘（通过单价分割）

均价5-6万：西山甲一号、橡树澜湾限竞房；

均价6-7万：泰禾金府大院、金融界融府限竞房；中铁双雄（预计7月开盘）

均价7-8万：西城天铸限竞房（预计7月二期开盘）、首开华润城、中粮天恒天悦壹号；

均价8-9万：佑安府限限竞房

在6-9万价格区间，从全市1-4月销售情况看，金府大院、西城天铸、佑安府销售金额高分别为14.05亿元、22.9亿元、16.22亿，名列第一。其中橡树澜湾、洺悦苑、金融街融府、佑安府、西城天铸、国风长安，6个住宅项目，已开盘高层产品，去化率均在90%以上。

可以推测，今年丰台即将入市的限价房，将会持续热销。

目前，北京五环内的住宅供应已很稀缺，北部的亚奥板块、东部的朝青板块、均已形成成熟的高档居住区。

因为北京科创 教育 金融的核心，实际集中在西部，所以西部天然的富集稀缺资源，适合建设高端住宅产品。在西三环至西四环之间，自北向南，万柳 世纪城板块，紫竹桥板块、到玉渊潭板块，再到西局-丽泽板块，高端居住区向南部延伸，就显得水到渠成。

在7-9万，10万-12万价格区间，丽泽板块的豪宅项目，近两年一直占据京城销售榜前三甲。

推荐项目一：西城天铸

区位：西南三环西局地铁口向北800米

周边地铁：地铁9号线、10号线六里桥站（700米）

均价上限：≤81700元/㎡

产品类别：洋房、小高层、高层

主力户型：84㎡-89㎡-173㎡两居至四居

装修状况：简装修

总户数：988

容积率：2.8

物业费：7.9元/平米

车位比：1:1.2

开放商： 香港九龙仓

亮点： 一二手倒挂，房价打7折，超高性价比。

西城天铸项目周边以低密高端住宅为主，北侧的保利百合花园，为区域标杆二手盘，2007年的小区，6月成交均价8万5，以两居为主；次新房西宸原著6月均价12.7万。东南侧的顺销项目泰禾西府大院，因为泰禾一季度的“抢收政策”，目前处于价格低位，近期成交价11.3万。一二手倒挂非常明显。

用销售的说法，“一样的1350万，在西城天铸买170平米四房，在旁边二手保利百合花园只能买135平米三房。西城天铸7.8万的均价，相当于西府大院打7折”。

倒挂，意味着有漏可捡。

1、项目位于三环地段，位置绝佳，区域配套高端化。3公里范围内，有302、307，两家3甲医院，南侧2公里是北京12中学，9/10/14/16，4条地铁线路交汇。

项目区位图

短板是缺少重点小学，据销售介绍，项目规划有学校用地，预计将引进“中关村小学”级别的重点小学，在主城区优化教育资源配置的背景下，引进一所重点小学还是有戏的。

2、一期基本售罄。仅剩余几套四居，面积168平、173平。二期239套房源即将开盘。主要户型，84㎡两居和89㎡三居，均为90㎡以下。总价680-730万入住三环，还是很有吸引力的。

产品得房率，从一期看，从78%到85%不等，不同楼栋差距较大。这一点提醒注意。

3、项目容积率是2.8，这在住宅项目中偏高。但项目只有一栋25F高层，两栋12-16F小高层。其余为6-9F洋房，层高2.85米。社区布局比较特殊，大户型是在高层，一梯一户，二期预售2#、3#、4#、5#，是6-9F洋房。洋房楼间距较宽，园区环境较好，步行5分钟有20万㎡玉璞公园。

项目沙盘

4、仓储与车位问题：在现场了解，排卡情况不错，如果诚意购买，建议绑定一个储物间，价格60-80万（建面20-30㎡，最大100多平，套内50%的得房率），有产权，通电，标准层高，可以作为影音室。

车位暂时不售，据了解周围二手项目车位50-60万/个，车位价格未定。应该是综合考虑销控和项目利润，再定。2021年7月一期、二期统一入住。这点挺好，说明开发进度快，业主搬家装修，就折腾一次。

销售团队是九龙仓自销，人员素养普遍较高，项目介绍完成度很高。

5、最大的缺点，是户型，窄面宽，长进深。槽点还有很多，比如没样板间，也不打广告，看房要提前预约等。大家直接看户型图吧，销售也不避讳缺点，讲的很直接。“我们地价贵，位置好，价格低，没利润”。取与舍，考验买房人的智慧。

89平米户型，一个三居，一个两居半，略有不同

6、物业费为7.9元/㎡，在限竞房里，这个价怕是最高的。据了解，后期是九龙仓自己的物业，提供港式的管家服务。

总体来说，伴随丽泽金融商务区，新机场航站楼的投入使用，区域内还有不少热点即将引爆，这个项目，除了地段，九龙仓物业也是亮点，其在香港口碑很好。如果港式物业服务落地，10年后回头再看，绝对是惊喜。

中国玺和昆仑域两项目，九龙仓都在幕后操盘，这次赤膊上阵，相信还是值得期待的。

丰台科技园区，是丰台区高精尖产业的集中地。重点发展轨道交通和军民融合主导产业，培育战略性新兴产业，打造具有国际影响力的创新产业集群，成为全国科技创新中心和首都科技创新前沿阵地，这里是丰台的实体产业中心，有多年的产业基础。

樊羊路双向4车道，南北向干道。把丰台科技园、丽泽商务区，丰台火车站结合起来。东北方向，车程30分钟内，可快速抵达丽泽商务区。西北方向，到达丰台火车站、丰台科技园、总部基地，车程能控制在20分钟内，通勤十分便利。

樊羊路，双向四车道，车辆行驶比较通畅

这是一个职住均衡发展的潜力板块。

推荐项目二：中铁诺德春风合院

区位：丰台区南四环花乡桥东南

周边地铁：9号线郭公庄1公里

均价上限：≤67702元/㎡

产品类别：高层

主力户型：67㎡-89㎡-124-136㎡两居至四居

装修状况：简装修

总户数：1591

容积率：2.8

开发商：中铁建设

亮点：价格公道，通勤便利，职住平衡，买了不后悔！

这个区域，中铁布局了两个项目，A、中铁·诺德春风合院，B、中铁诺德逸府。先说春风合院。

1、两项目块地位置毗邻，均位于丰台区南四环外，距离四环路直线距离1.7公里，西侧距地铁9号线及房山线中转站郭公庄1公里，北侧距500米有在规划的房山北延线樊羊路站，交通便利。

中铁诺德春风合院区位图

高端商业配套好，有槐房万达，花乡奥特莱斯、西红门汇聚等。紧邻天坛医院（新院区）1.8公里，以及口腔医院新址。社区东侧为配建幼儿园及教育设施。

2、项目规划了11栋6-27层多层、高层产品。户型为63-136㎡的两至四居产品，主力户型89平米三居，有两种布局，一种常规布局，南向两面宽的三室两厅两卫，户型方正，南侧均有飘窗赠送，动静两区分隔开来，居住舒适度和私密性更好。

亮点：南向三面宽，面宽进深比1：1，客厅与1卧室可以打通，形成6.05米的南向大客厅 两卧，采光非常敞亮。

89平米三面宽三居户型

3、另有109三居、124、136平米4居，其中109户型，总价较低，总计48套，预计二期推出。考虑大户型客户，可优先考虑124和136两户型。首期首推，在单价上会有优惠。另有少量67平米两居，总价在450万左右。首套首付180万左右，入驻南四环，对于部分刚需，还是很有吸引力。

124平米双面南向户型

虽然不是三南向户型，客厅朝东，但户型方正，利用率极高。缺点是进深较长，通风不很理想。124平米户型，总价在850万左右，二套首付在680万左右。对于很多人，置换会有压力，如果你月流水较好，建议现场咨询。据了解，项目合作了10多家银行，不排除有金融政策支持。

4、价格上：周边首开华润城、泰禾金府大院、天恒天悦壹号等均价8万/㎡，户型偏大，缺少中小套型。中铁两项目，限价6.7万，与周边新房项目价差1万 。

科丰路附近二手房，次新房科西华府均价6.6万、中海御鑫阁6.8万与中铁项目相当，相对于中铁，中海、万科的品牌知名度更高。但是二手房中介费和税费也较高，综合看，中铁项目仍有较大优势。

5、不足，北侧还有公租房燕保郭公庄家园，以及回迁小区幸福家园，人口密度较大。一方面公共设施会有压力，但人多也是优点，商业和配套会快速补齐。

姐妹盘：中海诺德逸府。

项目共有4种户型，分别是60㎡两居、89㎡纯南向三居和南北向三居、118㎡四居。户型更加紧凑，限价相同。春风合院和逸府由中铁建设、中铁置业操盘，同属中铁集团。预计会错位开盘。

目前春风合院，在西四环花乡桥东南的营销中心开放，四大样板间全部对外展示，看房很方便。据悉6月下旬进行验资排卡，7月初开盘。

在距离实际项目1.5公里，南四环花乡桥边，精心打造营销中心，看得出开发商下本钱了。这就倒逼营销要打造爆款！现在就差临门一脚。

预计首期首开，销售政策会有惊喜。很可能在西南四环，会再次掀起一个销售热潮，四环置换不容错过。

下一篇，将对丰台区北城、南苑、国家文化公园、青龙湖板块进行分析，敬请留意！