刚需1万2的囚徒困境：手握30万的四环党 千万别出三环

首付太少，没有油水，选择太少，也最迷茫。

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所有人都会忽视这一群人。
不管是粉丝咨询，还是销售接待，最受欢迎的资金是50-70万，以及80-120万，前者数量庞大，后者改善居多。
首付30万，Who care？
之所以静下心来做这个费力不讨好的调研，完全因为粉丝的咨询：

内心受到触动。
对于地市，尤其是来自农村的小年轻，首付都是父母土里刨食攒了一辈子，辛辛苦苦才攒了30万，都是一辈子的血汗钱，怕砸了，怕赔了，这是他们一辈子见过的天文数字。诉求也非常简单：
1、想要新房；2、尽量主城。
如果不出意外，首付30万，还想买新房，大概率只能买到四环外的新房。也许会通地铁，也许配套会慢慢起来，人气会慢慢起来。买到这里的人，宿命只有一个：
听天由命，慢慢熬10年。
这到底是不是刚需最好的选择？
我觉得，不是！
一方面，30万来之不易，一定要把资金使用到极致；另一方面，对于纯刚需，这个阶段最重要的不是户型环境学校规划，而是交通 配套，这才是最核心的。
除了交通 配套，其他全是伪需求。
我花了一周，郑州主城转了一遍，看了非常多的二手房，一直在思考两个问题：

1、30万纯刚需，应该如何选？

2、1万2，二手房是不是最佳选择？

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四环外能不能买？
我承认：
能买，至少80%的刚需，只能买新房。
但是这个选择，不是所有人的菜。
单价1万1-1万3的楼盘，集中在四环外：

我举个例子，四环外运营最好的千亩大盘只有一个：
万科城。
万科12年进驻郑州，13年首开，直到现在，万科城仍然没有开发完毕。
不到8年，万科将一个完全无人关注的四环郊区，打造成了一个数万人的配套大城，称“一座城”完全可以。但是，万科城也有自身最大的缺陷，太远、太偏，生活、上班非常不方便。
那么，四环外的千亩新区、千亩大盘，可以吗？
不能。
1、万科城1600亩，8年尚未开发完毕，再加上开发、运营、维护，战线至少拉长12-15年，那些四环外动辄1000亩大盘、10000万亩的新区，能开发过来吗？
2、这是万科，运营水平第一，想必有目共睹。这么偏、这么远，万科硬是啃下了这块骨头，开盘价几乎跟公园道并驾齐驱，现在依旧比双湖要高，这就是实力。
3、最关键，万科城虽然搭建了最好的配套，但是依然无法解决太偏太远的大问题，多少万科人因为实在太远，不得不再次置业。距离、交通，哪怕是万科也不行。
当你想买四环外，你至少要思考一下：
成熟周期需要多久？房企水平比万科要高？四环偏远的硬伤能解决？

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8成购房者一定要、一定会买新房，这是规律。
我个人的观点，一直非常推荐二手房。
为什么？
不是说二手房就一定香，而是说买房一定要做多种选择，只盯着新房，极有可能失去其他机会。小孩子才做选择，成年人两者都要。
对于纯刚需而言，二手房利好太多了。
1、交通。
尤其是在北京深圳，上班通勤动辄都要3个小时，单程1个小时地铁直达都算近，离得太远、通勤太长，真是非常痛苦。你在高新上班，就在高新置业；你在东区上班，就在金水、经开置业；你在金水上班，就在金水附近。
你看看郑州近期、远期地铁规划，永远是三环内最密集：

2、配套。
三环内老城区，哪怕再烂，吊打一切新盘。
我给大家举个例子，惠济东的很多小区，交房3、4年了很多道路都没打通，老管南的永威、绿都才刚刚通了暖气，没有一个大商场，这可是刚需 刚改最热的片区，至少6年了，配套还是非常匮乏，你能指望四环外能在5年内，给你非常好的配套吗？
3、老旧小区改造。
这是锦上添花，不是雪中送炭。
数量会非常有限，进度会非常慢。
但是，不管是老破大，还是10年以上二手，从政府层面，到物业管理，都在一步步变好，这就是一个很好的信号。但也仅止于此，只有居住价值的提升，没有任何金融价值的提升。

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这是我跑遍郑州以后，整理出来均价11000-13000，郑州最值得关注的一些片区。很辛苦，有需要的一定要收藏。
1、省体附近。
包括裕华第九城市在内的很多裕华小区，配套可以，关键是地铁口。当然了，物业、品质、环境，肯定要差一点。
2、陈砦-庙李-柳林。
正商四月天、花半里、美景花郡、瀚海晴洲、正商园田花园、御府3号等，妥妥的地铁口，配套不用多说吧。
3、鑫苑名家附近。
北云鹤小区虽然老了点，但是地铁口，环境非常安逸，还有优质学校，北三环、花园路，交通配套都非常完善，正弘城、国贸顶尖商场就在附近。
4、南阳路片区。
亚新美好时光、怡丰新都汇、富田丽景花园、裕华美霖、裕华文清园等，生活氛围很浓厚，3号线地铁沿线。
5、省医附近。
金成时代广场是非常典型的案例，主要看小户型，升值非常慢，但是租金涨幅快，租售比很高，配套小王国，地铁即将修通，还要啥？
6、燕庄片区。
首座国际等，配套非常完善、标准的地铁口，距离CBD非常近，环境不好，但是距离东区太近，配套也很不错。
7、西三环沿线。
绿都城、泰宏阳光景苑、昆仑华府等小区，靠近西三环，而且是主城区，配套非常不错，自住属性很强。
8、1号线碧沙岗-西三环。
国棉厂、郑煤机等老小区非常多，非常老旧，金质新禧园、鑫苑国际城市花园等值得挑选，地铁口、丹尼斯、锦艺城。
9、航海路沿线。
中鼎翡翠、正商幸福港湾、正商金色港湾、富田太阳城、美林河畔等，尤其是正商10年前开发的小区，位置好、地铁口、配套全。
10、南三环沿线。
正商华钻、正商花都港湾、亚新橄榄城（柏林印象、柏林阳光）、青秀佳苑，南三环沿线，有啥不能买的，配套还行，2号线地铁沿线。
11、高新老城。
西现代城（外国语对面，非常好租）、西雅图、丁香郡、升龙又一城、新芒果春天、祝福红城，地铁口，基本都很新，配套很完善。
12、五龙口片区。
威尼斯水城、九龙城、正商明钻、升龙天汇，片区升值非常慢，虽然没地铁、没商业，但是自住完全没问题。

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最后，给大家一些建议：
1、只买15年以内的二手，15年以上完全放弃，因为只有学区能涨。你自己看图：

2、只有30万，自己一定要操心，照着贝壳房源，一个小区一个小区看。
3、一定要围绕地铁口，地铁口背后，一定是最好的交通、配套，升值保值更好。
4、大家放心，一篇稿子不可能改变市场。郑州是新房市场，80%客户一定要买新房。
5、纯刚需千万不要碰法拍房、安置房、经适房。不是不让你占便宜，而是你输不起。
6、第一次买房，销售、中介没有任何义务，跟你说，哥，还有价格更低的，能走接力贷，能做低首付。你谁啊，人家根本没这义务。
7、如果你资金充裕、收入提高，一定要跨过1万4的门槛，1万4以上立马海阔天空，不管新房二手，品质会好很多，顶楼一楼也无所谓，用一些小瑕疵换取大社区、大环境、大升值，值了！