沪上“代理经租”市场调查：集中式和分散式公寓 哪种住得更舒心

白色的落地吊灯圈出柔和的光芒，玻璃窗外是刚刚贴上的“福”字。一群年轻人穿着T恤、毛衣、运动衫，伸长双腿，惬意地仰倒在错落有致的沙发上，谈笑间尽是飞扬神采。

这里是上海“魔方公寓”的一角，它是上海通过“代理经租”模式运营存量房源的机构之一。伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进，租房成为人们实现住有所居的重要一环。上海2018年政府工作报告中明确，要支持专业化、机构化住房租赁企业发展，新增代理经租房源9万套。

熙熙攘攘的上海每天都在迎接八方来客，在这座超大城市的大街小巷，类似的公寓数量正在悄然增长。如何让代理经租机构实现专业化运营？如何保证租客住得更舒心？近日，解放日报•上观新闻记者集中探访了沪上代理经租市场。

代理经租的两种模式：“集中式”与“分散式”

什么是代理经租？上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来告诉记者：原先的租赁市场以自然人出租为主，假房源、黑中介等乱象，曾是难以破解的顽疾。近年来，市场涌现了例如魔方、自如、青客等代理经租机构，相当于租客和房东之间的“第三方”，与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过市场之手，缓解租赁市场长期存在的纠纷。

为何代理经租能够化解租房“痛点”？记者了解到，由于代理经租机构具有品牌化、机构化的特点，发布的房源真实度较高；还提供相应的房屋管理服务，例如保洁、维修等，提升了居住体验和安全性。

日前，上海住房租赁公共服务平台正式上线，截至4月11日，已推出43707套可出租房源，由代理经租企业运营的房源也被纳入其中。“平台从房源发布、实名认证、合同网签等基本功能入手，引入金融、法律、租金查询等部分公益服务项目。今后，将按照开放、共享的原则，分步实施、逐步完善。”刘纪来表示。“平台功能全部建成后，将逐步实现租赁合同网签、备案一体化，从事代理经租的企业，应首先到房管部门备案，通过入网认证后才能在租赁平台上从事相关业务。”

上海住房租赁公共服务平台首页显示的房源数量 图片来源：上海住房租赁公共服务平台

记者走访发现，目前，上海代理经租市场主要分为两种运营模式：“集中式”和“分散式”。集中式公寓往往由商业用地、商办用地改造而成，整栋楼宇均用于租赁。运营机构获得物业和土地资源后，按标准对房型和内部配置实行统一装修改造和对外招租。分散式公寓的来源则以自然人房源为主，以房间为单位，零星散步在城市的不同区位。

“若把集中式公寓比作‘阵地战’，分散式就像‘游击战’。”一位租赁行业从业者告诉记者。“对于企业而言，选择何种发展模式，还是要根据自身优势决定。拥有酒店、开发背景的创始团队，更适合运营集中式公寓。而拥有中介资源的企业，则在开发分散式公寓上占便利。”

集中式：统一改造，统一管理

魔方公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区……这些“互联网风”十足的名字，都是沪上集中式公寓的代表。其中，魔方公寓在2009年就进入市场，目前已经分布全国20座主要城市，管理4万间房间。蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等8地市场，房间规模近8万间。V领地青年社区成立于2011年，目前累计运营房源突破1.2万间。

“标准化、可快速复制的产品模型正是集中式公寓的优势之一。”魔方生活服务集团副总裁金喆告诉解放日报•上观新闻记者。在魔方公寓，一间普通房间大小在15至25平方米之间，配置床、书桌、洗衣机、卫生间等，在一栋楼宇内，类似的房间约有八十余个，各个功能区均按模块设计，通过不同的排列组合形成约10种房间格局。

“魔方公寓”的样板房 图片来源：魔方公寓

为什么公寓设计也要“模块化”？金喆解释，在公寓行业内，几厘米的差距都意味着客户体验的巨大差异。“例如书桌应该距离地面多高，床位悬置在半空还是放在地面上，一旦摸索出客户接受的产品模式，集中式公寓能实现批量生产。”另一家公寓运营商“V领地”CEO周君强告诉记者，为锁定客户群体，他们只提供一个价位的房源，针对月薪6000至1万元的年轻人。

对于租客而言，集中式公寓的社交属性是吸引力之一。在V领地，记者看到摆放在地上的跑步机和建身器械，这是租客的公共健身房。往前走几步，就是公共客厅，红色的剪纸挂在椅子角落，墙上贴着装饰画，桌上散落着零星的邀请函——这是租客在为周末的聚会做准备。在V领地，几乎每周都会举办集体活动，租客们聚在一起看电影、玩桌游，宛如学生时代的宿舍生活，关系更亲密。

租客正在“V领地”的房间内讨论工作与生活 图片来源：V领地青年社区

集中式公寓的租客一起参加自行车比赛 图片来源：V领地青年社区

在安全性上，集中式公寓自成社区，统一配置安保设施，门禁处安装“人脸识别”，防止陌生人进入公寓。在人流密集的公共区域内，则有24小时的监控系统，一旦出现意外，房屋管家可以在第一时间赶到现场。“每个管家需要管理70多套房源。”金喆说，“集中式公寓提高了管理效率，降低了人力资源成本。”

分散式：房源更自由是“杀手锏”

分散式公寓零星散落在城市的各个角落，无论在何处，都能觅得它们的踪影。目前，上海的分散式公寓品牌以链家旗下的“自如”、我爱我家旗下的“相寓”和“青客”为代表。

“租住自如的这套公寓，是因为离市中心更近，出门左拐就是地铁，上班通勤很方便。”租客常先生介绍，他租住的房间由自如提供，月租2500元，位于一家老式公房内的三楼，大小约为10平方米左右，内部配置了床、橱柜和书桌。

由老旧公房改造成的“自如”公寓 图片来源：上海自如

打开“自如”APP，能看见三种不同类型的房源：自如友家、自如整租与自如精选。其中，自如友家以合租为主，房屋以单间为单位分散出租。自如整租和自如精选则以整套房源为单位出租，其中，自如精选主要针对的是高收入群体，提供更精美的装修服务。

由于分散式公寓的房源均由自然人房屋改造而成，在房源获取上，分散式和集中式公寓截然不同。在位于闵行区颛桥镇的一家“青客”公寓内，几位工作人员正在与房东交流，这是青客培育的“采房团队”。“采房团队负责与房东商议租赁合同，并提供具体的报价。”青客CEO金光杰介绍。“房东可以在APP上注册，并填写房屋信息，会有采房团队主动上门联系。目前，市场上大部分存量房源都集中在自然人手里，规模庞大，青客每月可以扩张8000至1万间房源。”

青客的“采房团队”正在与房东交流 图片来源：上海青客

“集中式”VS“分散式”

对于普通租客而言，更原意选择集中式公寓还是分散式公寓？

“首先看价格，其次看位置。”租客李小姐告诉记者。“这些代理经租机构运营的房源，普遍比传统房源价格更高。就算有装修、管理等增值服务，租客付款时也得权衡一下。”

经记者走访了解，从价格来看，集中式公寓的整体溢价水平更高。以魔方公寓为例，其单间公寓价格比周边出租民房高出15%-25%，最高达到6000元/间，主要集中在交通便利的城市中心区域或产业园区以及大学城等。在嘉定安亭、闵行等地区，集中式公寓的普遍单价为2000元/间左右，与周边出租民房相差无几。

分散式公寓的溢价水平相对较低。在闵行区颛桥镇内，记者看到一套三室一厅的房源，获取房源的价格约为3300元/月，而出租价格则为3600元/月，上浮价格仅300元。

“房屋的位置不同，租金随位置波动的差异较大。”李小姐说。“无法直接比较集中式和分散式公寓的价格差异。”最后，在郊区工作的她选择了入住附近一家集中式公寓。

从位置来看，由于分散式公寓由自然人房源改造而成，位置较为灵活，在地铁、车站等关键交通枢纽周围均有分布。而集中式公寓集中分布在城市中环、外环线内，在内环区域少有涉及。

在居住体验方面，集中式公寓提供的房间更标准，配套设施也相对齐全。而分散式公寓很大程度依赖房东本身提供的房源条件。

政策层面仍有考验

尽管市场发展如火如荼，记者近日从上海市房屋管理局获悉，在政策层面，两类公寓均面临自身考验。

对于集中式公寓而言，这样的考验更为严峻。记者搜索上海住房租赁公共服务平台显示，目前可以租住的代理经租房源仅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥无几。为何会出现这样的现象？

相关企业负责人表示，集中式公寓大多由商业、商办用地改建。在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中提到，允许商办用房等按照规定改建用于租赁住房。但具体的实施细则仍未出台，对于商办用房的类型和消防标准缺乏进一步规定，导致这些公寓至今仍处于“灰色地带”。刘纪来介绍，部分区已开始对相关项目展开综合评估，对具备一定区位优势，在能保证使用安全、人员安全、消防安全的前提下，探索试点商办等用房改造用作租赁住房的标准和流程。

对租客而言，政策空白带来的是生活细节的烦恼。集中式公寓按商业标准计算水电费，水费高达每平方米5元，电费每度1.2元，不少租客对此颇有微词。“每月水电费要花800元”“哪怕白天出门，晚上睡觉，水电费也居高不下。”相比之下，分散式公寓由自然人房源改造而成，在水电费上，仍按民用标准计费，比起集中式公寓便宜不少。

但是分散式公寓也面临自己的挑战：如何区分“分租”和“群租”？在2014年发布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》中对群租提出了明确界定：凡是符合将一间原始设计为居住空间的房间分割后出租，或按床位出租；将原始设计为非居住空间的房间出租供人员居住；出租房间的人均居住面积低于5平方米等等情形之一的，就会被认定为群租。

如今，分散式公寓按单间房间出租的“分租”现象十分普遍，这是否属于群租？刘纪来介绍，在2015年出台、2017年重新发布延用的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》中，已经允许代理经租机构将面积12平方米以上的客厅（起居室）作为一个房间单独出租使用。因此，只要人均居住面积不低于5平方米，客厅不被“隔断”成两间或以上，并具备相应的采光、通风、卫生、消防等基本条件，可以按单间房间出租，不认定为群租。值得注意的是，目前，市场上也有部分代理经租机构和不少个体经营的“二房东”被媒体曝光，为赚取超额利润，将客厅隔断成多间房间，或是单间房间内有多人居住（居住人数超过2人，人均居住面积低于5平方米）。刘纪来表示，这些房源属于群租现象，租客在寻找房源时，选择具有一定品牌、规模较大、信誉较好的代理经租机构，不仅能改善居住品质，而且有利于保障自身的合法权益。