​政府“放大招” 安置房传来好消息

每个城市都有这样一群人，他们出生在城市近郊，不用努力工作，不用出去赚钱，只需要等待自己家里的房子被拆迁。

一片旧楼倒下去，一群拆二代站起来。

当房子成为衡量年轻人成功新标准的时候，拆二代开始凌驾于富二代之上，成为万众羡慕的的对象。

拆迁一套房，获得数套安置房，一套自己住，剩余的出租收收房租，拿着安置补偿款做个小生意，令人向往的拆二代生活。

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一般人，能赶上一次拆迁那不得了，赶上两次的，不知道上辈子得积多少德。

郑拆拆，名副其实的拆二代，前两年父亲、母亲的村子先后大肆拆迁改造，“强强联合”分下来10套安置房。

拆二代这个身份给郑拆拆带来了很多“好处”，比如说生活质量提高不少、结交了许多新朋友、越来越多的人主动介绍对象。

在相亲市场上，房产、颜值和学历是三个重要参考标准，排名有先后，房子多的时候，后两个也就变得不那么高标准了，郑拆拆这种就是相亲市场的香饽饽。

作为拆二代，郑拆拆参加过不少相亲局，小网红、大学生、公务员没一个看上的，为啥？学历不中，郑拆拆觉得自己文化水平不搞，得找个大城市的研究生才行。

有钱能使鬼推磨，介绍人冲着大红包，那是满郑州的找，还真给找到一个在北京读研刚毕业的女孩。

这女孩有文化、有模样，郑拆拆相当满意，女孩家一听拆二代，家里10套房，笑得合不拢嘴，两家一坐开始商量这结婚的事儿，这一商量郑拆拆懵了。

女孩家要求三环内得有一套商品房，彩礼50万。彩礼郑拆拆倒是拿得出，就是这三环内的商品房有点难，得卖房买房。

虽说手上10套房子，但这村里的房子这会儿还没下来房本，10000/㎡的价格挂出去都没几个人来看。

郑拆拆一着急，把房子降到了7000元/㎡，这才有人看房，可一聊到没房本，看房的人头也不回的就走了。房子挂了一个月，一套都没卖出去，想走抵押贷款，银行又不认，说好的婚事生生黄了。

明明手上10套房子，市值1000万，打个5折也一套都卖不出去。

郑拆拆的现状如此，其他拆二代的现状也如此。

没办法，安置房再便宜也没有市场。

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郑州是个城改大城，十几年间288个自然村诞生了一大批拆二代和数不尽的安置房。

说到安置房，大多数人撸起袖子跃跃欲试。

一、安置房的价格远远低于商品房，甚至只有商品房价格的一半，总价相当低。

比如美盛教育港湾商品房均价18000元/㎡，安置房现房11500元/㎡、期房7500元/㎡。

二、安置房相比商品房位置更好，更靠近地铁、学校、商业区。

——融信望湖宸院（融信奥体世纪）项目土地规划图

以融信望湖宸院为例，商品房紧邻陇海快速路、西四环两条高架，受噪音影响严重；而配建的安置房远离高架，且与地铁14号线莲湖站的距离最近，整体位置好于商品房。

三、安置房现房较多，看得见摸得着，即买即住。

如今的城改项目应政府要求，贯彻落实“先安置、后开发”，名门翠园、美景美境、锦艺四季城、汇泉西悦城等项目，安置房早于商品房交付。

如此看下来，买套安置房可以少打一半的工，还不用等，真香。

但是安置房敢买吗？真不敢！安置房问题太多了。

一、安置房产权证件不齐，房本下来需要一定的时间，短期内无法落户。有多少人买安置房，就有多少人因为房本问题心碎，少则3年，多则无限期。

二、安置房交易时无法做银行按揭，购房者需要先支付全款的70%以上，房产证办理过后再支付尾款，比起商品房资金压力更大。

三、安置房品质远远不如商品房。开发商在安置房上会尽可能的压缩成本，品质略差；安置房租户较多，人员杂乱，居住的舒适度和安全性会大打折扣。

四、交易不受房管局监管，纯属双方约定。卖方很容易受其他因素影响坐地起价、一房多卖，背后的损失只能购房者来背。

这些风险又让跃跃欲试的购房者欲言又止。

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关于安置房，政府一直都在推进相关工作。

2017年，郑州市政府发布《安置房建设品质提升工作要点》，要求提升安置房建设品质：外立面、管道、门窗必须与商品房使用统一标准，高层最多一梯四户，绿化率不得低于30%。

——保利海德公园安置房

安置房的品质开始有了显著的提升，外立面向商品房看齐，稀少的绿化变得浓密，物业也从村民大爷变成了开发商统一管理，甚至出现了一部分品质不输商品房的安置房，例如永威西郡的安置房、富田城九鼎公馆的安置房、保利海德公园的安置房，单单从外部来看与商品房毫无差别。

没错，只是外部。几乎所有的安置房一楼都被拿来做了商业，小超市、按摩店、餐饮店、菜鸟驿站、仓库，甚至是酒店。只要村民想，什么都能做，而物业只能睁一只眼闭一只眼。

2017年，郑州市政府发布《关于试点推进安置房网签工作的通知》，提出试点办理安置房不动产证。

2018年，郑州市政府发布《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》，要求“先安置、后开发”，缩短安置房的建设周期、交房周期；“建的好、配套全、早回迁、能办证”，提高安置房网签、办证效率。

第一批试点办理安置房不动产证的龙兴嘉苑，当年吃着这波红利成为安置房交易的扛把子。三年过去了，龙兴嘉苑的房本还没有下来。

2020年，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于进一步完善棚户区安置居住用地供应的意见》，第一次对土地出让金缴纳和安置房办理房产证的细节和流程加以明确。

2020年8月，新郑市大周村棚户区改造项目举行交房即发证仪式，39位村民同时拿到了安置房钥匙及不动产权证，这是郑州市第一例安置房“交房即发证”的项目，但是关于安置房何时可以上市交易仍是谜团。

没有明确规定的情况下，现阶段郑州市安置房的交易大概是这样：

购房者与村民、村委会签购房合同，将购房款交给村民，等到网签的时候村委会配合，将村民的名字替换成购房者姓名，整个流程由律师进行公证。

听起来是不是觉得挺靠谱，还有律师公证。

想多了，跟“靠谱”两个字完全不沾边。

这个购房合同不受房管局监管，只是一个合同约束，风险极大，万一出点问题处理起来很麻烦。

而购房者只能祈祷村民靠谱不坑人、房本尽快下来，完全靠运气买房，没有一点保障。

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好消息来了！

日前，自然资源部与国家发展改革委、国务院扶贫办联合印发《关于尽快完善易地扶贫搬迁安置住房手续 切实做好安置住房不动产登记的意见》，明确要求“安置住房不动产登记工作要于2021年6月底前完成”。

一、对于手续完善的安置住房，2020年年底前完成登记发证；

二、对手续不完善的安置住房，应尽快完善手续，同时启动不动产登记办理程序；

三、对于短期内难以完善手续的安置住房项目，由市、县人民政府制定工作方案，作出承诺后，办理不动产登记。

郑州无数村民头痛的房产证，终于提上了日程，还是政府发的通知，明年就要完成安置住房不动产登记了。

我猜有购房者要问：安置房上市交易是不是有戏了？

答案是一定的。

一是安置房会冲击租房市场，压低租金，缓解一部分人的购房需求，在一定程度上稳定房价；

二是入市交易可以又起到抑制房价过热的作用，顺应“房住不炒”基调，安置房入市交易很有必要。

并且，全国各大城市关于安置房交易已有明确规定，上市交易是大势所趋。

《上海市动迁安置房管理办法》规定：动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。

深圳安置房本质上就是一套商品房，办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。

杭州和嘉兴安置房拿到房之后由被征收人持有5年之后就可以办理不动产权证，合法的入市交易。

泰州海陵区、高港区、医药高新区，安置房上市交易以拆迁补偿安置协议满五年为期限，在取得不动产证后，即可上市交易。

西安西咸新区安置房土地性质为出让的，已取得完全产权、不动产权属证书，可上市交易；土地性质为划拨的，已核发不动产权属证书，补交土地收益后，可上市交易。

但是郑州的安置房太多了，仅2014年至今，郑州市安置房建设数量高达65万套，数量庞大的安置房一旦入市交易，对新房、二手房市场绝对是降维打击。

大量的安置房盲目入市会出现供应洪峰，导致房价大幅波动。

因此在安置房上市交易的推进工作，政府做的很小心翼翼。

11月18日，郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则 (试行) 、《郑州市土地储备、做地和供应计划编制规范（试行）》、《郑州市土地收储标准和验收工作规范（试行）》3个文件的通知。

多余安置房由做地主体拟定处置方案，经市政府批准后处置。可采取纳入政府保障房、配置异地安置房源和公开销售等方式处置、所得收益全部上缴市财政。

就在前天，历史性的一幕出现了，安置房公开销售首次被提出，朝着上市交易迈出了一大步。

接下来就是规范安置房入市交易，节奏会非常的理性，影响也会非常的有限，整体市场大概率还是房价平稳上涨。

但是，各位购房者别慌着掏钱包。

安置房交易风险大，取得房产证前变数多。

即便郑州市政府对安置房的态度比较明朗，一直在有序推进。

在详细政策未官宣之前，仍然不建议购买安置房，现在的安置房交易属于灰色地带，每一个环节都风险极大，而规避风险最好的办法永远都是远离风险。