深圳楼市走下神坛是哪一年「深圳楼市炒风再起」

人无千日好，花无百日红。深圳楼市再牛，也终有走下神坛的一刻！

2022年上半程走完，深圳新房住宅合计成交16126套，同比下跌38.3％；二手房住宅成交9965套，同比大跌近65％，比2008年上半年还要少52％。

这也意味着，属于深圳楼市的黄金时代，短期内已再无可能。

二手房：成交跌至冰点

对比近几年的数据，2022年上半年的二手房成交惨不忍睹。

2016上半年成交59337套

2017上半年成交29001套

2018上半年成交33704套

2019上半年成交31160套

2020上半年成交44000套

2021上半年成交28443套

2022上半年成交9965套

要知道，在2020年深圳楼市疯狂之际，二手房成交一个月就可以干到1.3万套左右。

然而，现在半年的成交量叠加一起都不及之前一个月的成交。

比这更悲伤的是，你以为别的城市都跟深圳一样？到头来发现，唯深圳独惨。

就拿几个一线城市来说，2022年上半年二手房成交数据中，北京约7.1万套，上海约5.2万套，广州约4.2万套，数据都远远好于深圳。

具体到月份：

1月成交1557套

2月成交872套

3月成交1117套

4月成交1860套

5月成交2318套

6月成交2241套

近半年以来，最高是5月，成交2318套；最低是2月，仅872套，可谓跌至冰点，这也是自有数据统计以来录得的最差数据了。

再就是价格，根据深圳贝壳研究院数据，2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8％，环比下跌1.5％，整体来看说明业主心态和预期有所弱化。

此外，今年上半年成交议价率为5.9％，创下近年来新高。

成交情况，近半年以来，改善型住房占比有明显提高，90-144平户型，从1月份的25.2％提高至6月份的30.2％。

大于144平的户型成交占比也略有提高，不过变化不大。

90平以下户型成交占比缩小，从1月的63.9％下降至6月的58.3％，但依然是成交主力军。

新房：改善型是主力

2022上半年合计成交新房住宅16126套，同比下跌38.3％，整体来说好于二手房成交。

对比近几年的数据，也不是最低的，2017年上半年仅10502套，为近年最低值。

2016上半年成交23170套

2017上半年成交10502套

2018上半年成交12804套

2019上半年成交17679套

2020上半年成交16727套

2021上半年成交26140套

2022上半年成交16126套

一般来讲，新房成交的高低和新房推盘速度有关，入市新盘数量多，则新房成交也会相应上升。

1、6月新房住宅入市密集，分别成交3752套、3008套。其他月份，2月成交1959套，3月成交2859套，4月成交2851套，5月成交1877套。

据统计，2022上半年，深圳共有57个项目入市，合计供应新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增长24.6％，龙华是供应主力，达5862套。

近年的住宅供应目标是6万套，但去化表现一般，伴随推盘数量的增加，新房库存日渐上升。

据克而瑞数据，深圳6月库存量达520万平，环比上升17％，同比上升51％，去化周期则高达18.3个月，环比上升14％，同比上升109％。

值得注意的是，深圳刚需市场遇冷，豪宅却异常坚挺，近来入市的海德园A区、招商仕林臻邸、华润城润玺二期、天元中心等豪宅，去化火热。

成交情况，上半年改善型住房需求强劲，90-144平户型成交占比68.1％，达10981套；90平以下户型占比25.2套；144平占比6.7％。

法拍：宝能城事件

法拍一直是小众市场，今年上半年以来，深圳法拍房热度明显有下降。

不仅参拍报名人数减少，围观的人数下降，就连网红小区也频繁出现流拍，甚至变卖也无人报名的情况。

宝能城法拍是一个典型。

5月27日，宝能城东区10套房产首先上线阿里法拍，本预计6月30日开拍，却又在开拍前日撤下。

主要是税费问题，有媒体测算过，若按照1505万起拍价成交，税费高达822万，其中包含增值税723万。

税费惊人。

不过也有人认为，房子还在开发商手上，是按照一手房来卖的，税费的话仅交契税就可以了，首套为1.5％，二套为3％。

但这一点在法拍公告中没有说明，反而写着 ，税费由买受人负担。

税费问题让人望而却步，虽然宝能城有近10万 人观望，但是真正参与的人很少，10套房源共只有7人报名参与拍卖。

如果房子流拍的话，二拍的价格会更低。所以及时撤下，搞清楚税费问题再上架拍卖，也是明智选择。

总结：悲喜交加

对于当下的深圳楼市，有人哭，也有人笑。

刚需是幸福的，新房打折、二手房捡笋，只要你肯买房，开发商想办法让你上车。

今天的中介朋友圈，已经被勤诚达誉府刷屏，开发商推出一成首付，首付30万买3房，不过据了解，这是首付分期，另外两成首付开发商垫资，你分期返还。

对比前两天的信城缙悦花园，送一成首付，勤诚达誉府的诚意还是差了点意思。

苦了改善型买家，卖房又卖不动，大降价又不舍，首付成数高，实在是进退两难。

当然， 这个世界本来就不存在完 美的政策，拼到最后，不过是两相其害取其轻的妥协罢了，谁都不容易。

本文源自格隆汇楼市