抵押房绝对不能买「购买已抵押的房屋有什么风险」

在链家买完房才发现房屋名下有抵押贷款，好不容易解除查封却又要将父母的房产作抵押。购房者在买房时有哪些事情是坚决不能做的。

【案例事件回放】

定好了房屋名下还有按揭

去年8月，黄先生通过德佑链家购买一套标价400万元的二手房作为婚房。当时双方签订了一份居间协议,并支付了定金。

然而在签订合同前,链家中介人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款,但房东的信用状况很好,他们卖房子是因为他们要重新购置更大的房产。只要个人首付能达到7成280万元,交易不会有任何问题。

用于偿还银行的7成首付被挪作他用

由于定金已经付出,黄先生只能被牵着鼻子继续走下去。但令黄先生没有想到的是,直到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。

此时为保险起见,黄先生要求链家能提供基金监管,但链家说没有这种说法,只能是买卖双方自己协商交易,他们没有这个义务做这件事情。无奈之下,黄先生只得同意将购房款打到房东的个人账号,为防止风险发生,他特别在合同中明文规定280万元必须用于先偿还银行和个人抵押。

但当黄先生把钱分两批打到房东的账号后,房东却没有把这个钱还抵押,而是挪作他用。黄先生在与债权银行取得联系后,债权银行称房屋抵押已于2015年的3月份逾期,房东根本没有能力偿还贷款,这个房屋正处在被查封的过程中。

为继续交易 链家以高利息垫资

链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。由他们垫资110万元,月利息1.6%,尽管利息高于银行数倍,但黄先生别无选择,只能继续走下去,跟链家签订了三方协议。

然而,11月2号,11月10号,12月10号,该房产分别被浦东法院、虹口法院和二中院三家法院查封。原因是房东夫妇公司经营失败,欠了相关银行1.5亿元。

而黄先生找到链家时，却被告知，这些问题不归链家管，银行贷款无法发放他们也没办法。经过个人多方努力，黄先生在今年2月解除了法院的查封。

交易过户时 被迫抵押父母房产

然而，当黄先生要求链家完成交易过户手续时,链家却称因过户手续需20天流程,存在重新查封的风险,不承担此风险,要求黄先生将其父母名下资产作为抵押资产交给链家方面作信用担保,待过户手续完成后再解除抵押操作。

“我的父母一个65岁,一个70岁,为了帮助我完成110万元的垫资款,上周四在公证处门口,等了链家工作人员一整天时间。整个交易过程,链家提出的贷款利率远远超过银行的月息利率达1.6%,是同期同档银行固定资产贷款利率4倍。我就想知道,那些链家的承诺到底在哪里?”说到此处,黄先生情绪激动声泪俱下。

为了让广大购房者不至于再遇到黄先生类似的问题，购房指南特整理了几项

【购房时绝对不能犯的错误】

第一，不去核实房屋真实信息

购房者在交定金之前，一定要先到当地房管部门查册，核实房屋的抵押状况和查封状况等。千万不能相信中介的一面之词，仅仅只是与房主简单沟通也不可以，要掌握方法，获得正确的信息来源。

购房者可以去房管局查册，了解一下该房子名下是否有存在未还清的抵押。具体而言，就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况，通过查册可获取房地产的权属人、面积、结构、是否违章、是否被抵押、是否被查封等情况的书面证明材料。

另外，可以去问一下住了房子周边的邻居，了解下房主为什么要卖掉这套房子，是否真如房主自述的，为了换大房，还是为了套现等其他原因。

第二，发现房屋被抵押仍继续交易

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定：

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

由此可见，将抵押中的房子卖给购房人，属于房东违约，购房者有权要求双倍退还定金。事件中黄先生就是因为定金才被牵着鼻子走，签订了购房合同。

其实，根据相关法律，如果在交了订金以后，才发现房子被抵押出去的，可以以协议要求房东退还定金。如果黄先生知道自己的情况属于房主违约，就采取主动，及时退房，也不至于最后被动到要将父母的房子作抵押。

第三，房子没过户就把钱直接交给卖家

不要用自己的钱垫资帮赎契；赎契是卖家的事，卖家应该想办法跟人借钱。没过户前，资金要进入第三方监管账户，而不是进入卖家的个人账户。

如果卖家非常强硬，非要买家帮垫资，那就宁可花钱找第三方公司来垫资，第三方公司会去调查和评估业主靠不靠谱，这样花点钱转移风险。如果业主非常强硬怕麻烦不肯做资金监管，那没过户前也不能给全款，首笔款也不要超过30%。