企业交易二手房税收政策说明怎么写「企业转让二手房增值税」

本次话题只讲二手房，至于房地产公司出售新的商品房不在本次话题之列。文中的企业主要指公司制企业。

企业交易二手房有哪些税金呢？

上期老牛就介绍过，房产分为住宅类与非住宅，主要是根据土地使用性质来决定的，住宅类与非住宅类的税收政策有很大的差别，往往住宅类的税收政策明显要宽松很多。对于企业而言，现在住宅类房产由于政府的调控，多数城市已限制企业购买住宅类房产。所以这里主要说说企业交易非住宅类二手房的税收政策。

企业交易非住宅类的二手房主要有以下税目。

增值税

税率（或征收率）5%，征税基础是购买价与出售价的差额（差额征收方式）。非住宅类没有城市之分（如果是住宅，则分为北上深广与其他城市），也没有年限之分（如果是住宅类，个人满二年免征）。但是就企业而言，可分为一般纳税人与小规模纳税人，他们的税率是一样的，这是因为一般纳税人在交易房产时可以选择简易征税，而简易征税的征收率为5%的差额征收。当然如果是小规模纳税，在月销售额15万以下，可以享受免征的优惠政策（但是比率比较小，这是因为房产交易额一般较大，15万以下的房产相对较少）。

增值税附加

税率5%（教育附加3% 地方教育附加2%），征税基础为增值税税额。附加可分为多种，一般常见的附加税有教育附加与城市建设。教育附加又可分为教育附加及地方教育附加，其中教育附加税率为3%、地方教育附加为2%，合计5%。城市建设则分为三档，分别是：市区7%、县城与城镇3%、农村1%，多数交易的不动产都在市区，所以一般情况下都是7%。附加税率加起来一共就是12%（7% 5%），即增值税的12%，相当于把增值税提升了0.6个点（但小规模纳税享受减半征收，相当于只提升了0.3个点）。一般情况下，附加税的优惠政策随增值税政策（增值税免征的情况下，附加也是免征的）。

契税

税率4%，征税基础为出售价。该税目有较大的地方特色，所以其税率每个地方都不一样，由省人大常委会根据具体情况来决定。需要说明的是，契税是向购买方征收，与出售方没有关系。

土地增值税。税率30%-60%，以加计扣除后余额为征税基础。土地增值税按多级超率累进税率（类似个所得税税率），超过一定比例按相应的税率征收。土地增值税是房地产专属税目，核算极其复杂、周期长，一般地产开发商都采用预征，等项目完成后再完成结算，所以一般地产开发商的土地增值税核算金额需要经当地税务机关认可的税务师事务所的注册税务师核算后才能被税务机关采纳。因为部分房产交易的企业不具备土地增值税核算的专业水平，所以在不能提供发票或是缺乏核算水平的情况下，税务机关一般采用6%的征收率以出售价为计税基础进行核定征收（征收率每个地区不一样），税率核定的同时，还要校对销售价，如果销售价过低税务机关也是要核定销售价格的。

印花税

税率0.05%，以出售价为征税基础。该税种交易双方均需征收。对于小规模纳税人，印花税可享受减半征收的优惠，即0.025%的税率。

对于企业交易二手房主要是以上税目，对于公司制企业而言，其所得税并不是交易地产时征收的，而是以整个企业年度经营数据为标准进行申报，年度终了进行汇算清缴，这里就不再详说。一般企业所得税是按利润的25%，但是很多小微企业及高科技、特殊行业的企业均有不同程度享受企业所得税的优惠，甚至能达到免征。

企业交易非住宅类的二手房，税率到底占销售价多大比例，我们举个例子说明。

A公司（假设是一般纳税人）购进一处商业房产80万，以100万出售。

购进时的税费有以下（其他手续费未在本文列示）：

契税：80万*4%=3.2万。

印花税：80万*0.05%=400元。

以100万销售时税费如下：

增值税：（100-80）*5%=1万（差额征收）。

附加：1万*1.2%=120元。

土地增值税：100万*6%=6万（一般走按核定征收流程，加计扣除有可能会大于此数，假设销售价税务机关能认可）。

印花税：100万*0.05%=500元。

企业所得税：（100-80）*25%=5万（假设此项业务不考虑其他费用支出）

从以上可以看出，从购进到销售税费一共是15.662万元，占销售额的15.67%（意味着涨了20万，有15万多元要交税，这个税计算得还比较保守，还有一些交易手续费等相关费用未在本文中列示）。

另外，持有期间还会产生土地使用税、房产税，无论是否使用，持有期间是一定要交的。这里不做说明。

企业交易住宅类二手房

还有人问，虽然很多城市对住宅类进行限购，但是如果不限购又该如何征税。如果企业购买住宅类的二手房与非住宅类是一样的，没有什么区别。但相对于个人交易住宅类二手房就不一样了，个人交易住宅类二手房增值税及附加达到条件可以免征（满二年）、印花税免征、土地增值税不征、个人所得税满五年且唯一生活用房免征、契税如果是首套且小于90平米为1%。可见个人交易住宅类二手房税收政策要比企业轻松很多。

个人交易非住宅类二手房

还有人问，个人购买非住宅类二手房与企业又有哪些区别。个人购买非住宅类二手房与企业购买非住宅类二手房主要税目与税率是一样的，但是有一些小的区别，主要体现在以下几个方面：

1、增值税附加不一样。增值税征收虽然一样，但增值税附加个人可以减半（与企业中的小规模纳税一样）。

2、印花税。享受减半，与企业小规模纳税人一样。

3、个人所得税。企业只有企业所得税，采用年度清缴的方式；而个人所得税这一块属于财产转让所得，在交易现场就要纳税（不纳税就办不了相关手续），其税率为20%。但大多数采用核定征收，按销售价的2%（如果是拍卖则按3%核定征收）。

对于个人与企业进行的非住宅类二手房产交易，如果说企业所得税还有一些筹划的空间，而个人所得税则没有这个可能。所以从某个意义上来讲，对于非住宅类的二手房交易，个人交易所产生的税费不比企业低（这与住宅类交易有较大的区别），虽然附加与印花税有减半的优惠，但这些税目的金额毕竟较小。

这也是为什么公寓（指那此非住宅类的商业地产）从税收立场上不太建议个人购买的一个原因，上涨的空间有可能全都用来交税了。