高新区高投「划入高新区有什么好处」

5月26日，有粉丝留言希望看一篇关于高新新城的文章。

于是，上周我们编辑部便再次到访高新新城，将区域内的8个主要楼盘重新看了一遍。这次的感受，与上次探访大不相同，能明显的感受到高新新城正在成为焦点。

01

区域基本面

有些读者可能还不知道高新新城在哪，这个概念提的比较早，现在大家都叫这一块为双湖科技城，但是两者又有明显的区别。

1、高新新城面积大，有35平方公里，双湖科技城面积小，只有6平方公里。

2、高新新城包含双湖科技城，双湖科技城是高新新城的核心区，有点像郑东新区和北龙湖的关系。

3、高新新城由高新区政府主导，双湖科技城是由中建运营，总投资100亿。

但是，为了方便叙述，我们会将它俩合二为一，都叫双湖科技城。

这个区域有两个优点，半个缺点，按照惯例，我们先讲优点。

1、发展迅速

说实话，我没想到，双湖科技城会发展的这么快。

我记得去年来探盘的时候，还有很多断头路，路上基本没有人和车，路边还有很多荒地。

但今年很多路都修好了，路很宽，两边的绿化也很好，车不多，但是有了不少烟火气，大部分荒地还做了围挡，湖也很漂亮。

下图是我站在中海万锦公馆的楼上拍的，近处的是天健湖，远处还能看到山，说实话，这是我在郑州市区第一次看见山。

2、除了住宅还有产业

和其它所有新区主打宜居不同，双湖科技城除了环境比较好之外，还有实实在在的产业。

它附近规划的有电器产业园、电子信息产业园、科技企业孵化园、IT产业园，还有格力空调工厂等等。

黄色区域为住宅用地

我曾经在一篇关于高新区的文章里讲过：

2017年，郑州市境内上市公司共27家，其中高新区9家。新三板挂牌公司共157家，其中高新区67家。

高新区上市公司，占整个郑州市的33.3%，新三板挂牌公司，占整个郑州市的42.6%。

从双湖科技城的规划看，这种以科技为主的趋势还在不断强化。

3、半个缺点

为什么说是半个缺点？因为对于住宅来说，周围有产业园，既是优点，也是缺点，所以叫半个缺点。

优点是周围能提供充足的就业，缺点是双湖科技城北部有个电器产业园、东部是格力工厂。

我们调研的时候发现，格力工厂门口停了很多拉货的大车，虽说这些大车以后不会经过住宅区，但是出了住宅区之后，肯定会受一点影响。

但说实话，在贸易战的今天，看到这些产业，真的很让人欣慰——我们真的不只有房地产，还有很多很多的实业。

所以，怎么看待这半个缺点呢？相信每个人心里都有自己的答案。

02

关于8号线

在评价这些楼盘之前，还必须再强调一件事：8号线地铁一期西起哪里？

根据发改委的批复，西起银屏路站，但高新区管委会在回答网友时回复，西起绕城高速。鉴于众所周知的原因，笔者倾向于8号线银屏路以西会提前施工。

所以，笔者在评价楼盘时，会将8号线考虑在内，当然9号线以及1号线北延线也会考虑在内，但权重小一些，因为这两条线8-10年能不能开通，都需要打个问号。

而且，因为该区域在四环附近，距离城市核心区较远，以后公共交通肯定会严重依赖地铁，所以，我会将距离地铁的远近，作为一个非常重要的评价标准。

03

8个楼盘比拼

目前区域内，在售或者即将入市的楼盘主要有8个。下图黄色和白色部分是该区域内的主要住宅用地，融信朗悦学院府规划还没出来，不做评价。

8个楼盘，可分为在售和即将开售两波。其中在售的有万科城七期湖心岛、大正水晶森林、华润悦景湾、康桥九溪天悦、中海万锦熙岸。即将入市的有正商学院西府、金辉优步花园和美的翰悦府。

为更直观的看到它们的项目信息，我列了一个表格：

1、康桥九溪天悦

从表格中我们能看到，容积率在2.5以下的楼盘，只有康桥九溪天悦是纯高层，其它三个中海万锦熙岸、正商学院西府、金辉优步花园都是高低配。这一点必须为康桥点赞，真的非常难得。

另外，康桥九溪天悦周围环境也比较好，占地6000多亩，其中包含1800亩遗址公园，和2500亩住宅，索须河北边环绕，有利于提升空气质量。

但它的缺点也很明显，周围目前没有任何配套，后期要靠康桥一点一滴打造，这个时间估计比较长。

置业顾问说雪松路下穿连霍高速就是工业大学，可以享受河工大的配套，但笔者量了一下，大概距离1100米，还是有点远。

还有一个缺点是短期内没有地铁，虽然置业顾问说等九溪天悦开发到一定程度之后，地铁1号线就会北延，但地铁这事，开发商说了真不算，我也没有查到地铁1号线北延的确切时间。

所以，不能对地铁抱太大希望，能不能和地铁9号线一起开修，都是一个很大的疑问。

能不能买？

据说，康桥九溪天悦毛坯13000元卖的还不错，笔者也没想通到底为啥，可能附近拆迁户比较多，也可能准备持有七八年以上的客户比较多。

2、大正水晶森林

大正水晶森林也是毛坯均价13000元，总占地800多亩，首期地块132亩，在河的东边。

去年元旦时候，朋友圈刷屏过，满城的中介都在推2-3万网签，剩余首付2年后付清，均价12500元，110m²以上，加2万元送价值12万的负二层车位一个。现在政策变了，首付4-5万，均价13000元，竟然涨了！

项目优点除了首付分期政策比较给力之外，还有小区中间有个3万方森林公园、两个会所，一个图书馆，沙盘很能唬人。

但缺点也明显，13000元的单价没有优势，周围工厂也比较多，距离地铁8号线估计1500米以上。小开发商，从首付政策上就能看出来很缺钱，所以，未来能兑付多少承诺，又得打个问号。

所以，能买吗？

评估一下风险，实在凑不够首付，又想有个家，又愿意承受的可以买。想图个稳稳妥妥的人，不必我说，估计也不会买。

3、中海万锦熙岸

这又是一个距离地铁比较远的楼盘，距离科学大道1100米，规划中的8号线地铁口在1500米以上，距离规划中的地铁9号线1000米，无论距离哪条地铁都不近。

优点是项目西南就是天健湖公园，环境比较好。开篇的第一张图，就是站在中海样板间拍的，再看一下，真的很漂亮。

还有价格比较便宜，高层精装修12600元，比相隔只有500多米的万科城每平便宜了1200元。

另外，距离外国语学校比较近，如果以后是学区房，就更好了。

能不能买？

本不想推荐，因为距离地铁有点远。但价格低、风景好优势也很大，尤其是看完风景后，真没啥说的，再想一想，距离9号线1000米，也还行，所以，还是值得入手的。

4、万科城七期湖心岛

当得知万科城七期13600-13900元时，我有点蒙圈，怎么又涨价了？

这个地块的确比较好，纯高层，挨着天德湖。天德湖是双湖科技城未来的商务中心，区域内最高端的地方。

距离地铁8、9号线都是大概800米，属于双地铁盘无疑。

但万科真是太精明，一早就把价值提前透支了。

我发现，郑州有万科的地方，它的价格都是最高的。

郑纺机的美景世玠23000元以上，超出预期。江山府21000元，比同类楼盘高3000-5000元。最厉害的是前年高铁东广场的万科誉，公寓卖到18000元一平，比现在西广场的华润、楷林高5000元。

不得不让人佩服万科的营销手段与魅力，就是价格高，就是有那么多人认帐。

那么，万科城湖心岛能买吗？

虽然它是价格最高的，但万科的品牌加上它的位置，以及装修升级，还是可以支撑这个溢价的，所以，也值得推荐。

5、华润悦景湾、正商学院西府、金辉优步花园、美的翰悦府

四个楼盘紧挨着，容积率2.99的全是纯高层，容积率2.5的全是高低配。

目前在售的只有华润悦景湾，所剩房源已经不多了，均价11000元，还有特价房10500左右，之前还降到过9500元左右，但买过的业主不愿意，便涨了上来。哎，也不知道该说啥。

美的翰悦府的临时售楼部和华润悦景湾挨着，不过门头看起来好像卖电器的专卖店，不是门口有保安站岗，比较难认出来。

目前售楼部里只有区位、户型图，价格还没出，不过美的主打的是智能化，楼盘价4600多，以后的售价应该会比华润悦景湾贵一些。

从美的售楼部出来，一脚油门便到了格力工厂门口，感觉有点意思。格力来郑州建了个厂，美的来郑州，在格力的旁边建了个房。不知道美的翰悦府交房后，会不会装满格力的空调。

正商学院西府和金辉优步花园楼面价都在5200元以上，如果高层也卖10500元，基本无利可图，如果比这个价格高，又很难卖，所以，最后博弈的结果应该是高层走量，洋房赚钱。

洋房怎么卖出高溢价？

无非是送地下室、和前后院子。想再多赚一点，还可以将地下一层分隔成地下室出售，电动车车库只在几栋楼下，最后搞的虽说人车分流，但业主们停车很不方便，结果整个小区停的都是电动车。

四个项目的效果图

华润悦景湾能不能买？

这价格还想啥，放眼郑州四环，还有比它更便宜的吗？

同区位内，美的、正商、金辉的楼面价，比华润悦景湾要贵500-1200元。如果价格一样，这三个楼盘的品质也很难比华润悦景湾好。所以，可以买。

其它三个楼盘能不能买？

如果是高层，笔者建议优先选择纯高层的美的翰悦府，容积率高点无所谓，起码不必担心小区内绿化被其它业主给占了。

如果能买得起洋房，首选肯定是洋房。一是，片区内洋房比较少，比较稀缺，后期升级会比较高。二是，这两个项目为了洋房高溢价，大概率会给洋房更多的实惠。

当然，最后还要看价格，中海万锦公馆洋房均价15500元，暂时比正商、金辉的位置好一点，所以，它俩的价格低于15500元就可以。

总结

没有完美的区域，也没有完善的楼盘。

站在高新区的角度看，双湖科技城是高新区仅剩的净地，从城市界面和投资力度就知道高新区很重视。所以，如果在高新区上班、生活，它是很不错的选择。

站在整个郑州的角度看，四环外均价12000元的区域，还有更多的选择。东边的白沙，北边的惠济，南边的管城，取决于你喜欢哪个区域。

站在个人的角度看，对于这8个楼盘的评价，我说了也不算，还要取决于你的需求，你更喜欢哪个楼盘，欢迎在评论区留言。