商住公寓如何改造成保障性租赁住房「房屋改造」

来源： 2023-01-05 12:16:41

昨天，我发表了《端午节前夜，北京市政府给广大商住公寓业主送来大礼包！》的文章，点评了6月2日晚，北京市人民政府关于印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》的通知中45项措施中的房地产稳定经济增长的实施方案。

这个实施方案就是文件中提出的第34条“坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。推动企业将存量商办用房转换为配套重点功能区和产业园区的人才租赁房、保障性租赁住房。”

北京市政府45条措施房地产篇

文章发表后，很多网友咨询，如何才能把自己名下的存量商办用房转换为保障性租赁住房，其实，参考当前的各地政策，已经有了明确的方案。比如5月11日长沙发布的租购联动政策，业主只要把名下住宅长租十年给长沙指定的两家国企就可以新购一套住宅，这十年中，业主可以卖房，但是租赁协议不能解除，即购买方也得继续履行出租协议。

对于上述方案，5月18日的经济日报发表了《租购联动探索不能背离“房住不炒”》的文章，给长沙新政定义一个新的名称“租购联动”。经济日报文章写到：

““长沙方案”具有一定创新性，或可为其他类似城市的房地产调控提供有益借鉴。其打通了新房、二手房、租赁住房的“通道”，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，激活市场改善性需求。既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，为住房租赁市场发展注入强劲动力。有助于稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产市场良性循环。”

紧接着，成都效仿长沙方案，出台了新的租购联动政策。5月31日，成都发布的新政就是“支持居民将自有住房用于保障性租赁住房。居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且五年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可新增购买一套住房。”

显然，成都方案是直接纳入保障性租赁住房平台，并且限售五年，这个方案就更接近北京的方案。

这些政策，就是落实国务院在2016年6月3号印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中写到：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

今年3月18日，北京市人民政府办公厅发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知，在“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），让新市民、青年人等群体住房困难问题得到有效缓解，促进实现全市人民住有所居。要求北京市、区住房城乡建设(房管)部门将把保障性租赁住房纳入安居北京信息系统管理服务平台加强管理，并与全市住房租赁监管平台对接，实现租赁合同在平台网签、备案，加强全过程监管。

对于保障性租赁住房的供应，通知指出，可从六大方面筹措保障性租赁房源，包括利用集体经营性建设用地、利用非居住存量房屋、利用产业园区配套用地、利用企事业单位自有土地、利用新供应国有建设用地以及存量住房的改造和转化。

其中，“利用非居住存量房屋的改造和转化”就是本次北京市政府提出的“将存量商办用房转换为保障性租赁住房”。

综合来看，保障性租赁住房类似目前的公租房，保障性的含义就是四点：

1.面向新市民，年轻人。

2.小户型。

3.租金打九折。

4.可以入学。

综合来看，本次北京市存量商办用房改造转化为保障性租赁住房，就有了清晰的落地方案：

业主自愿申请，拿到保障性租赁住房许可书，改造水电表为民水民电，同时承诺在规定时间内不得转让。

需是小户型（建筑面积七十平以下），自带卫生间符合居住条件。

纳入安居北京信息系统管理服务平台加强管理，并与全市住房租赁监管平台对接，实现租赁合同在平台网签、备案，加强全过程监管。承租人按照北京市租房入学政策按照多校划片摇号排位入学。

纳入保障性租赁住房平台期间，不能转让该房产，到期后可以转让。