“以价换量”效应出现 沈阳楼市交易回暖

图片来源：视觉中国

虽然近两周沈阳楼市交易量有所提升，但交易量短期内很难恢复到去年水平，降价有利于去库存，但也要提防因成本控制引起楼盘品质下降。

通讯员 李国庆 中房报记者 孟双奎 沈阳报道

临近年终，虽然沈阳气温降至零度以下，但房地产市场却一反常态开始回暖。房谱网数据显示，近3周沈阳新建商品住宅成交量稳步上升，第49周、第50周成交量环比增幅超过50%，市场回温迹象明显。

市场交易量提升表明，开发商“以价换量”策略获得一定效果，但降价也引发大量业主投诉以及园区品质下降等诸多问题。

高端改善盘降幅明显

数据来源：沈阳房谱网

2021年7月，沈阳楼市迎来“降价潮”，对于在上半年买房的人而言，房子降价意味着财产大幅缩水，他们成为房价下跌的直接受损者。

刘女士最近心情不是很好，原因是她刚购买了几个月的楼盘降价了，“同样房源，比别人多花几十万元，谁都不愿当‘冤大头’。如果早知道能降这么多就等等了，当初开发商开盘时信誓旦旦，称项目定位于高端改善盘，肯定不会降价，谁承想如今距离开盘才短短几个月时间就‘降’了这么多。”刘女士告诉记者。

据刘女士介绍，她购买的月星环球港湾位于沈阳浑南新市府板块，位置相对不错，距离地铁和轻轨都不算远。月星环球港湾在今年7月开盘，开盘定价高层18000元/平方米，洋房22500元/平方米。

11月25日，记者来到月星环球港湾售楼处，看到门前立着一个醒目广告牌，上面写着“约12500元/平方米，清水新品惊爆加推”。

月星环球港湾售楼处门前的宣传牌。李国庆/摄

与该楼盘附近二手房均价11000~12000元/平方米相比，这样的低价不禁让人起疑。一位房产中介称，开发商为了安抚之前开盘时高价买入的业主，其实加推低价房源时，在产品上特别做了一些“区隔”。

销售人员将这批低价房源称之为“脱衣”，即指去除掉装修的清水房（毛坯房）。据销售人员介绍，这次活动是将一整栋楼作为“脱衣”特价房源，最便宜的2楼售价12500元/平方米，10楼以上在14000元/平方米左右。

据房产中介人士称，月星环球港湾项目定位属于高端改善盘，装修标准也不低，但清水房和精装房差价达到了4000元/平方米以上，显然并不合理。中介人士称，月星环球港湾推出的这批清水房实际上是为了调低价格，根据估算，“脱衣”清水房实际上要比精装房（去除装修费用）每平方米至少便宜2000元以上。

这只是浑南新市府板块高端改善盘现状的一个缩影。

迫于市场环境和周边楼盘降价压力，新市府板块很多定位于改善的项目均下调了价格，比如华润昭华里，之前售价接近20000元/平方米，如今跌到了18000元/平方米；融创御潮府小高层售价曾达到17000元/平方米，如今新推的一批特价房仅售12000~13000元/平方米。

一位房地产专家称，当前楼市，刚需盘和改善盘在价格上都会有所下调，不同的是改善型需求在行情不好时，抑制会更明显；同时改善型楼盘多数为品牌开发商，溢价空间更大，因此一旦降价，这些楼盘降幅会更明显。

一位房企内部人士告诉记者，沈阳现在楼市状况让开发企业陷入两难境地，如果项目不降价很难卖得动，因为本身市场需求小，不降价等于和市场对抗。大品牌开发商有一定溢价空间，因此每平方米降幅超过几千元都没有太大问题；很多本地开发商本身利润就低，加之目前建筑原材料价格不断上涨，成本大幅提升；如果每平方米单价降幅超过2000元，那么整个项目就不挣钱，甚至赔钱。

降价致维权事件增多

11月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。

国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格，沈阳新房价格指数环比降低0.4%，二手房环比降0.3%。沈阳中原研究部统计，沈阳11月商品住宅成交价11906元/平方米，同比下降5%，环比降1%。

从今年下半年开始，因降价导致的维权事件逐渐增多。

沈北新区最早出现了降价“苗头”。8月，沈北万达广场推出了一批特价房，从开盘价11000元/平方米降至8000元/平方米，近3000元的降幅引发大量老业主维权。为稳定市场，沈北新区房产局下发通知文件，严查售楼处私自降价行为。

然而“十一”过后，越来越多的房企迫于回款及业绩压力，不得不进行“调价”。

降价房企不再仅限于民营房企，国资背景的房企也放下身段，开始以特价房、顶账房方式降价卖房。因此，维权事件波及了华润、中海等一线房企。

中海望京府维权事件，曾引发政府相关部门重视。据中海望京府业主向记者反映，中海望京府涉嫌恶意降价，扰乱市场，降价前高层均价12000元/平方米，2021年10月后推出两栋楼，售价仅8000元/平方米，洋房产品跌幅甚至超过了30%，大量中海业主向开发商讨说法。中海业主维权事件扩大后，引起了沈北新区政府重视，并给出了处理意见，要求退回其售出的40套房源，今后按照合规的备案价来出售。

记者再次暗访中海望京府售楼处时发现，虽然该项目已恢复原价销售，但其他房企降价行为没有受其影响，相关限价政策对房价控制正逐渐失去效力。

沈阳在2017年8月15日曾出台过《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》，要求开发商按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调，且申报价格下浮不得超过5%。实际上，开发商可通过很多方式绕开这些限制，比如以顶账房、特价房名义出售，或做活动方式送物业费、送车位或者承诺直接返现。

碧桂园御时光在2021年8月29日才刚开盘，开盘售价在18000~20000元/平方米，项目销售人员告诉记者，近期推出了一批“顶账房”房源，均价仅15000元/平方米，与开盘时价格下调了3000~5000元/平方米，一套147平方米房子相比开盘时要便宜近50万元；据销售人员称，这批“顶账房”除了个别存在挡光问题外，和正常房源并无差别，并且所有手续都在售楼处正常办理。

实际上有些房源是低于备案价出售的。月星环球港湾的销售人员告诉记者，为了能够顺利备案，先以备案价签订合同进行交易，备案后再将10万元以装修补贴费名义返还购房者，或者通过送车位的方式来弥补。

沈阳大多数开发商在宣传时会避开“降价”之类的词汇，多采用做活动、特价房、顶账房的形式，一次推出几十套或一栋楼投放市场。贝壳中介人员告诉记者，如果你要购买这批特价“房源”，通常无法在短期内备案，如果想顺利备案，可能要等1~2个月以上时间。

一位房产业内专家称，房企降价行为虽然表面上看对购房者有利，实际上开发企业因为降价也会削减投入成本，一些房企在降价后项目品质明显降低。例如，沈阳华发全运首府行知坊业主投诉，其新交付的项目园区品质较前几期大幅下降。

上述专家称，一些拿地价较高的房企，比如在今年4.30土拍拿地价比较高的房企，在降价后为了维持一定利润会有意缩减成本，所谓高端改善项目，降价后其实各方面品质已大不如从前。虽然近两周沈阳楼市交易量有所提升，但交易量短期内很难恢复到去年水平，降价有利于去库存，但也要提防因成本控制引起楼盘品质下降。

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保利国际广场基本信息 单价均价6800元/平方米产权年限70区域商圈港口镇 户型一居室(49.80㎡)一居室(49.81㎡)一居室(49.83㎡)收房时间2022年12月T2栋交楼开盘时间9月18日怡方开盘

动态：保利国际广场目前在售T3#，在售建面约39-84㎡创享空间，带装修均价6800元/㎡，39㎡户型，总价约27万，49㎡户型，总价约33万，53㎡户型，总价约36万，80㎡户型，总价约68万，详情请咨询销售中心。

项目简介：保利国际广场项目为百万方综合体，项目位于中江高速港口出口，紧紧扼守中山北大门；从项目出发，经中江高速延长线可直往深中通道；深茂快铁，广珠轻轨、高铁周边环伺，短时间可达广佛深等周边城市；预计明年动工的空轨一号（规划中）在项目后面，交通 明显，可谓是通道，高铁，高速，空轨无缝连接。 目前，大城已熟，近70万方的保利商圈一触即发，一路之隔的红星美凯龙2015年底开业至今，为周边居民置家居带来便利；38万方的保利广场集购物、娱乐、餐饮、特色风情商业街、写字楼、酒店为一体，保利国际影城、若比邻社区商业 、美力恒健身俱乐部、探险阳光超大型儿童主题乐园、众歌纯氧KTV等众多 商家已开放、5星级艾美酒店、金宝贝等品牌也将面世。四大主题公园环绕，绿色宜居，奢享城市绿肺。国家一级物业-保利物业，给业主享受管家式物管服务。 整体产品打造采用Art Deco建筑风格，斥巨资打造具有特色的东南亚度假式园林, 拥享近百米大楼间距，绿化 达38%，栋与栋之间采用点状式分布，保证通透采光，多方面满足人居体验。 项目分为两期，2、3座为一期，1座为二期。保利国际广场一期和二期是一个总体综合性发展项目，包括办公、商业、酒店、商务的多元化综合体；2、二期延续了一期引领时尚，新生活的元素和建筑风格；3、保利国际广场一期和二期共同成为地标性建筑。本项目旨在引入年轻生活模式，提供优质居住空间。建筑立面通过强调竖向元素，实现引领向上的诉求。 保利国际广场四期【公园里】更是这个188万方大盘里 的位置，出则保利购物天堂，入则星级园林景观；定位 奢居，产品设计更是一二三期的升华，拥有约800方超大园林泳池，户型满足客户“方正实用，动静分区，开间宽大”的需求。

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保利天珺基本信息 单价待定产权年限70区域商圈东区 户型三居室(118.00㎡)三居室(107.00㎡)二居室(89.00㎡)收房时间2023年年底交房开盘时间2021年11月27日

动态：保利天珺2023年年底交房。20000元/平方米起。带装修交房。在售户型有：89平-118平2居-3居。2021年11月27日。

项目简介：保利天珺位于中山东区长江北路东侧，属于岐江新城、东区经济总部核心位置。岐江新城总规划面积33平方公里，包括东区、石岐区、火炬开发区和港口镇部分用地，打造集产业、服务、生活、休闲、景观和交通为一体的城市新中心，是未来中山的心脏，承载着城市的焕新。项目总规划13栋高层，以及1栋自建配套幼儿园，占地面积8.29万方，总建筑面积33.42万方，规划总户数2302户，车户比为1.1：1。项目采用中心花园结合组团式布局，围合各个独立小组团，满足日照通风要求之外还规避了户与户之间的视线干扰。项目周边城市配套齐全，商业配套：远洋大信新都汇、石岐大信新都汇、万民汇广场、保利国际广场、利和广场、星河COCOCITY广场、沙岗墟市场等；景观休闲配套：滨河体育公园（规划）、五马峰公园、紫马岭公园、石岐文化公园、蝴蝶桥社区体育公园等；教育配套：K15阿丁莱国际学校、白沙湾学校、水云轩小学、东区小学、中山市实验中学、中山职业技术学院、电子科技大学等；医疗配套：中山市第二人民医院、中山市人民医院、博爱医院等，一站式配套。小区内部配备自建幼儿园、恒温泳池会所、社区图书馆、四点半学堂等，家楼下即享高端配套。项目采用保利“天”字系产品，国企品牌，品质保障。

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金鹰半山花园基本信息 单价均价19000元/平方米产权年限70区域商圈石岐区假日商圈 户型三居室(125.00㎡)二居室(84.00㎡)三居室(124.00㎡)收房时间2021年3月交房开盘时间2021年10月17日加推6#

动态：金鹰半山花园2021年10月17日加推6#。19000元/平方米。项目规划建设840户。物业费：3.5元/㎡·月。金鹰半山花园位于：孙文东路28号，兴中道和孙文东路交汇处。

项目简介：完美金鹰半山花园位于中山石岐区，位于城脉兴中道上，南接孙文路，东邻假日广场，北面由电子科技大学中山校区以及中山市人大、中山政协等重要建筑环绕。 完美金鹰广场为耗资40亿打造的58万㎡城市标杆综合体，包括238米石岐地标写字楼、商务酒店、购物中心、公寓、住宅等； 其中金鹰半山花园为10栋18至30层的小高、高层住宅组成，共840户，建筑面积18万平米；点状围合式布局，整体南北对流；容积率仅2.87，车位比例1：1.7，园林为立体叠水园林，获得第六届艾景奖年度优秀景观设计。 项目区域优越，自身及周边配套丰富，作为城区标杆项目，现房发售，旨在为中山打造完美的人居体验。

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招商禹洲·云鼎府基本信息 单价均价23500元/平方米产权年限70区域商圈火炬开发区太阳城 户型三居室(105.00㎡)四居室(117.00㎡)四居室(127.00㎡)收房时间2022年12月31日开盘时间2021年7月24日

动态：招商禹洲·云鼎府23500元/平方米。2022年12月31日。容积率3。招商禹洲·云鼎府楼盘地址：湖中路2号。物业费：3元/㎡·月。

项目简介：招商禹洲·云鼎府，约27万㎡公园湖居样本，中山市内少有的人居生态大盘，深中城芯优质资产。坐落中山东，前海西，火炬政务圈&生活圈，距深中通道黎村出口约6KM，畅享湾区便捷生活。距得能湖公园约100米，下楼即享约240亩得能湖公园休闲配套，与国际会展中心仅一路之隔，约600米即达太阳城商圈，周边9所学校环伺左右，全龄段覆盖。 项目采用U型建筑布局，引湖景入小区，最大化吸纳景观，项目规划共15栋33-34F高层产品，3栋33F复式产品，及12栋叠墅4F产品。目前高层产品建面约89-117㎡三四房火热在售，全南向阳光户型设计、一线园林中轴美景尽收眼底，高层采用一线知名品牌精装，以准现房品质，开启湾区梦想生活。