黄江吧 百度贴吧「东莞黄江贴吧」

前两天在后台收到粉丝留言说想了解一下黄江，刚好东莞地铁一号线有了最新的招标动态。

随着地铁的利好逐渐实现，目前房价仅仅2字头的黄江到底有多大的潜力呢？

东莞市公共资源交易网10天前发布了一份黄江TID的项目公告，在公开竞标的同时也传递了另一个重要的信息：

东莞轨道1号线预计明年底将实现全线隧道贯通。

划重点！这条2025正式投入运营的线路在黄江区域内就设有四个站点，届时乘地铁从黄江前往松山湖和东莞主城区都将只要半小时。

与此同时，10月11日深圳地铁也传来新进展，深圳22号线将直通观澜北深莞边境，并预留延伸至东莞的条件。

此前的深圳地铁6号线延长线也将连接东莞，而首个连接站点就是黄江。

地铁关乎民生，靠近地铁口也是房子保值、升值的一大因素，坊间更有“地铁一响，黄金万两”的说法。

黄江作为融入深圳的第一站，随着地铁一号线的建设进度的更新，这个被遗忘的区域将慢慢凸显它的价值。

轨道交通是王炸

但产业发展不给力！

在东莞的区域划分中，黄江和常平、桥头一同被划分进了东部产业园片区。

按照以往思维来看，这个区域是刚需买房的重灾区，由于区域自身的购买力不足，房价很难涨上去，一出手很容易被套牢。

但不同于两个兄弟镇街，黄江的区位优势更多来说是一个时间概念。

换句话来说，随着确定性的规划利好逐步兑现，房价就会水涨船高。这种确定性并不是空谈，体现在一份份红头文件中。

1.区域内设4个站点，地铁2站直达深圳

判断一个区域的价值核心要看城市的地铁线路规划怎么走。

一方面，就R1线来说，黄江区域内就设有黄江中心站、黄牛埔站和黄江北、黄江南站四个站点。除了主城区外，只有厚街和虎门享有多个地铁站的待遇。

另一方面，根据深圳6号线延长线站点，在未来的3-5年，在黄江可以直接坐地铁到深圳光明！然后通过深圳地铁6号线直达深圳市区。

6支南延（福江线）线路参考

不同于其他难以落地的规划，地铁线路并不是画饼，是后期地段价格上涨的强大动力。

2. 承接光明产业，但中小企业居多

在地图上看，黄江位于深圳光明科学城——松山湖科学城之间。与深圳市光明区仅一路之隔，直接受益成为对接光明科学城的“桥头堡”。

因此黄江南部靠近光明的区域，自然而然担起了承接光明产业转移的重任，建了很多产业园，比如星河互联网小镇、碧桂园智慧小镇、灵狮小镇等。

在市场寒冬下，房价能否依然坚挺主要看镇区的基本面，如果没有核心产业支柱，泡沫很容易破灭。

黄江的主要支撑产业是电子制造业，及一些新引进的人工智能、新能源等。

但区别于松山湖投资大、产值高，对GDP拉动的大型企业，虽然有产业园规划落地，但很多最新动态仍然停留在项目启动阶段。

且目前镇区内仍以中小微企业为主，对大型企业吸引力不足。

3. 教育资源将崛起：黄江的教育资源原本处于弱势，但随着华南师范大学附属东莞学校落地，黄江的教育力量将得到进一步提升。

黄江二手房价仅为2字头

隔壁光明已破7！

再来看看黄江目前楼市的表现，凭借众多规划利好优势，黄江在房价上跟兄弟常平和桥头拉开很大一段距离。

从指导价名单来看，目前指导价最高的小区黄江中信凯旋城和锦绣香江花园单价都在2.7万/平左右。

拿最具有代表性的中信红树山来说，小区位于黄江高速出口，距离黄江中心(地铁站)骑行仅7分钟。

周围有华南师范大学附属东莞学校小学部、田心商业广场及黄牛埔森林公园等。

据诸葛找房数据显示，黄江中信红树山目前挂盘的有136套房源，小区储备量比较大。

从最新近期成交数据来看，受调控政策影响，成交量并不多。最近一套成交在9月份，三房成交价在2.6万/平左右。

而另一个小区锦绣香江花园（又名班芙春天）目前二手挂盘均价为2.7万/平，但小区近三个月都没有成交，最新三房成交价在2.6万/平左右。

就目前行情来看，黄江房价最高的小区都围绕在黄江中心站附近。在新房市场上，这个区域周边也集结了碧桂园、金地等知名开发商。

这跟东莞市发布的房价地图是一致的，地图显示黄江房价最高为Ⅱ级区域，房价为33057元/㎡。

共包括两个区域：一片在黄江镇政府附近，另一片在黄江中心站（正在建设的地铁1号线站点）附近。

黄江的新房市场最近动态较少，可售楼盘不多。

土拍的最新信息仍然停留在5月18、19日保利拿下的黄江北站地铁口两宗TID地块（编号：2021WR011）。

地块折合可售楼面价18866元/平。位列东莞地块总价榜第二（排名第一为保利虎门TOD地块），但是地块并没有达到最高限价，性价比极高。

该TID地块建成后，将进一步带动提升黄江区域的价值，就目前2字头开头的黄江楼市情况，无疑是价格低洼地。

总结：黄江处于价格低洼

可长期持续关注

1. 黄江目前正处于十足的价格洼地，后续会慢慢补涨。

都说面粉价决定面包价，从土拍来看，黄江的楼面均价约2万元/㎡左右，对比当年黄江地王和现今东莞其他镇街的地块来看，这地价属实是高性价比。

黄江补涨的因素有两个，一是各区域价格差较小。

随着地铁利好的实现，黄江中心站及黄江北站的周边面貌将会逐步向好。

背靠黄牛埔森林公园这一自然景观的加持，目前围绕黄牛埔站形成的居住圈生活氛围浓厚，也是黄江房价较为坚挺的区域。

另外，黄江将是深圳外溢客最为关注的镇街之一。

紧挨黄江产业园区的光明，早在19年底房价已经在“破5冲6”，目前更是将冲破7万大关。

而黄江目前是深圳外溢镇街中，价格最低的镇街之一，房价只有2.6万＋，价格差接近两到三倍。

后续还是有一定增长潜力。

2. 现阶段情况下，黄江区位优势不明显，距离东莞主城区较远。

本地人总想着过去，外地人更愿意相信未来。

现阶段黄江中心站楼盘目前周边配套还不齐全，生活娱乐、商业等配套全在规划中。

且驱车前往主城区车程要近1小时，公交线路设置也不完善，客运量较小。

但随着这些配套设施的完善，楼盘的实际居住价值会得到提升，房价也会有基本支撑面。

总的来说，深圳产业的快速融合、TOD规划利好，以及土地供应缩减，住宅市场呈现供需矛盾突出等皆支撑着黄江楼市持续向上运行。