石家庄公寓市场分析「石家庄公寓loft」

2021年楼市上半场已过，一季度的疫情，外加二季度的公寓价格跳水，让石家庄上半年的公寓市场遭遇了一波又一波的“冷水”。

石家庄公寓市场一直都是一个“迷”一般的存在，好的项目热火朝天，惨淡的项目，五证齐全也难逃“烂尾”结局。

近期，笔者前往了石家庄四个已经交付的公寓项目进行了实探，一起来看。

万达公寓

万达公寓位于槐安路与建华南大街西北角，西侧就是裕华万达广场，地理位置比较优越，唯一的缺点就是距离地铁口比较远，最近的是地铁1号线北宋站，大概2.2公里。万达共有4栋，总层高29层。物业费3.5/平/月，万达公寓属于商水商电，水费为8.94/吨，电费为0.56元/千瓦.时。

万达2号公寓

据调查万达公寓以入驻酒店为主，4栋公寓，约有20余家酒店，有不少是整层租住。万达公寓的租金水平也不高，建筑面积约61㎡的公寓，每月2000元租金。

在公寓内部，可以看到楼道内堆满了杂物，卫生情况不是很好。据前台介绍万达公寓有一部分是自住的居民，大部分以办公、酒店为主。

万达公寓楼道内堆满杂物，还有晾衣服的

华润公寓

华润公寓位于中山西路与中华南大街交汇处东南角，共有两栋，分别是C座和D座，均为26层。

华润公寓C座

其中C座入口紧邻万象城大门，可以说出了公寓就进商场，公寓紧邻地铁1号线、地铁3号线的换乘站新百广场站，周边配套非常便利。

华润公寓物业费3.93元/月/平，皆为商水商点，电费0.5362元/千瓦.时，水费8.94元/吨（非居民用水销售价格7.54元/吨，污水处理费1.4元/吨）。华润公寓的租金比较高，建筑面积约50多㎡的公寓，每月租金约2900元。

一位华润公寓D座的业主介绍，建筑面积约85㎡公寓，租金为5100元/月，相比2018年4000元的租金水平，有了一定上浮，从交房至今，基本没有空租过，租户入住时间久，没有出现频繁换租情况，现在华润公寓同面积段的租金大约在5000-5600元/月。

在实探中也不难发现，华润公寓空置率较低，几乎没有空置公寓，而且多以办公为主，入驻公司有：建筑工程公司、各类主题客栈民宿、高端私人订制工作室、美容公司、按摩馆等。

华润公寓各类民宿酒店

安全出口、货梯等公共空间维护比较好，非常干净，楼道内标识比较齐全。电梯内还设有紫外线消毒灯，一楼租售中心还为公寓业主提供了便民物资，例如轮椅、板车、医药箱等。

华润公寓楼道内公共区域

华润公寓为业主提供便民物资

蜂巢公寓

蜂巢公寓位于蜂巢商场的西侧，笔者路过商场，便看到在蜂巢直播基地门口有很多主播正在直播带货。

蜂巢门口主播正在直播

蜂巢公寓和写字楼在同一栋里面，其中10-19层为公寓办公，19-33层整层对外租售给酒店。蜂巢公寓写字楼物业费8.5元/平/月，公寓租金比较高，建筑面积约40㎡，租金要3000多一个月，如果按天算，大约2.6元/平/天。

蜂巢公寓写字楼

找业主租用，租金几乎减半，据蜂巢公寓业主介绍，同等面积段的公寓，租金水平在每月1800元左右。相较刚刚交房时每月1500元的租金水平，上涨幅度比较小，而且受疫情影响较大，2021年上半年出现了空租状态。

通过实探，笔者发现蜂巢公寓空置率比较高，可以看到有很多空置的办公场所。入驻的企业大多为电商、直播网红公司、教育机构、婚礼企划、摄影工作室等。在楼道中，可以清晰地听到主播疯狂喊麦的声音，营商环境与其他公寓略有不同。

空置公寓已经人走楼空

蜂巢公寓入驻各类酒店

公寓内随处可见电商直播

蜂巢公寓写字楼整体环境维护的比较好，公寓视野也不错。

蜂巢公寓内部

蜂巢公寓电梯厅

乐模大厦

乐模大厦位于石家庄一中对面，总层高28层，相较于其他几个公寓来说，交房时间比较早，2006年建设，而且是商住两用的公寓产品，民水民电，没有天然气，乐模大厦物业费1.5元/月。

据租户介绍，建筑面积约100㎡的公寓，每月租金在2200-2300元，租金并不高。

有租户反馈，平时上班经常看到有住户来往买菜，乐模大厦的房屋产权为70年。从二手房市场上查询，房价约9900元/㎡左右，多为100㎡左右的平层。乐模大厦的整体环境维护比较好，设备并没有明显的老旧。

乐模大厦有不少自住的业主

乐模大厦顶层视野

乐模大厦入驻的公司有事务所、培训机构、舞蹈健身、外贸公司等。

乐模大厦入驻公司

结语：

从实探来看，石家庄公寓市场水平参差不齐，更有甚者出现大量空置情况。不少公寓都有一个硬伤：商住两用，居住体验差，人员混杂，安全性低，舒适度也不好。对于有买公寓自住的人群，还是要多实地考察。

大部分买公寓的还是投资为主，近两年公寓不值得投资的文章说的太多了，不能落户、商水商电、不能上学、容积率高、居住体验差……但其中最根本的原因还是费税高，流通性太差，再加上近两年石家庄公寓供应量大，市场库存积压，公寓在二手房市场的流通性会更差。

通过实际对比发现，一些好的公寓项目跑赢了市场，租金收益较为稳定，空置率比较低，这与公寓的位置地段、开发商实力、物业水平等综合因素有关。

对于石家庄目前的公寓产品，你会如何选择呢？

来源：搜狐焦点石家庄

责任编辑：王萌

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