运河中学附属小学通州区「通州近期完成的回迁房」

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一、小区名片1.小区概况

玉桥东里小区位于通州区玉桥东路和梨园南街交汇处东北侧，属于乔庄商圈，建成年代是2010年，小区开发商是北京潞隆房地产开发有限责任公司，物业公司是北京市通州兴华物业管理公司。

小区房子是一类经适房属性，共有16栋楼，包括13栋11-21层带电梯的住宅楼、1栋幼儿园、1栋物业和居委会办公楼、1栋活动房。

如下图所示，玉桥东里小区详情页里包含其北侧的47号和48号两栋楼，这两栋楼单独为一个院，属于农业银行的家属楼，建成年代是1995年，和玉桥东里小区并无相关。

1.1基础设施

物业：小区物业公司是北京市通州兴华物业管理公司，物业费1.6元/㎡/月，小区大门有岗亭和人脸识别系统。

环境：绿化一般，小区内有种植花草树木，种类较少。

停车：小区为地上停车位，无人车分流，总数约500个，地上车位较紧张，费用为150元/月。

采暖：集中供暖，费用为30元/㎡。

1.2建筑品质

小区是2010年建成，楼栋外立面以米黄色涂料为主。

1.3楼栋大堂

小区楼栋前有摄像头，部分已损坏，门口有杂物堆积，自行车停放。大堂内有物业张贴的通知单，楼梯处设置了扶手杆，部分楼栋一二层楼梯有瓷砖，楼梯拐角处有杂物堆积，电动车和自行车摆放，楼道和电梯处没看到小广告，住家前也有杂物堆积。

1.4户型介绍

小区共有13栋高层电梯板楼，户型涵盖一居到三居，其中一居室以49-56㎡为主，两居室以69-77㎡为主，三居室以86㎡为主，主力户型为50㎡左右的一居室和70㎡左右的两居室，朝向有全南、西南和南北。

1.5内部配套

小区内110号楼是北京幼师实验幼儿园通州园，该幼儿园隶属于北京幼师实验幼儿园集团，双语教学，同时开设音乐、舞蹈、钢琴、科学实验等多领域特色课程；115号楼是居委会和社区服务站。

部分车位有设置电动汽车充电桩，也有电动自行车充电桩，同时有收发快递的菜鸟驿站和快递柜。

小区有小型活动广场和健身设施，还配备了自助图书馆。

2.周边配套2.1交通配套

地铁：小区距离最近的地铁是八通线临河里站，距离约2.1公里。

自驾：小区东侧是东六环路，直线距离约2公里；北侧是运河西大街，距离约1公里，从运河西大街可达广渠路，直达城区。

公交：小区西南门是玉桥东里站，线路有317路、通6路；南门是玉桥东里南门站，线路有317路、T112路、专203路。

2.2商业配套

小区东门马路对面有部分底商，包括生鲜超市、火锅烤串餐馆、棋牌室等。

向西约800米有梨园东里菜市场；向东约900米有运乔建材城和花鸟市场；向北约1公里有商场，包括卜蜂莲花超市、电影院、苏宁易购等。

2.3医疗配套

小区周边底商有药店，距离玉桥街道玉桥南里社区卫生服务站约950米。

附近5公里内的医院有：北京运河中医医院、北京京通医院、北京通州仁爱医院。其中小区距离北京通州运河中医医院约1.1公里。

北京通州运河中医医院被北京市评为首批国家医保定点单位。医院设有：内科、外科、中医骨科、糖尿病专业、皮肤病专业、失眠抑郁专业等科室。

2.4教育配套

幼儿园：小区内有幼师实验幼儿园，小区外距离东里幼儿园约79米。

小学：小区距离史家小学通州分校约638米，距离运河中学附属小学约1.1公里。

中学：小区距离通州玉桥中学约880米。

2.5生态休闲配套

小区距离梨园主题公园约2.3公里；距离通州大运河森林公园约5公里。

大运河通州森林公园位于北京市通州区通州新城北运河两侧，河道全长约8.6公里，左堤长8191米，右堤长3639米，总建设面积713公顷，为国家AAAA级旅游景区、世界文化遗产中国大运河（包含隋唐大运河、京杭大运河、浙东大运河、元朝大运河等组成）一部分、第九批北京市文物保护单位。构建了“一河、两岸、六园、十八景”。

2.6嫌恶设施

小区南门外有高压线。

二、实地踩盘1.前言

今天再度来到通州，本次踩盘的小区是玉桥东里。远是真的远，一头扎到东六环，离大运河森林公园倒是近。

说实在话，东六环附近的房价并不便宜，玉桥东里作为一类经适房，房价在45000元/㎡左右，旁边品质更好的商品房合生滨江帝景已经到57000元/㎡，打工人直呼买不起啊买不起~

2.小区感受2.1.小区亮点

亮点一：小区内带幼儿园

一进小区正对着的就是北京幼师实验幼儿园通州园，小区里配套幼儿园确实方便了很多业主，老人接送孩子不用出小区，也不用太担心孩子的出行安全，家长忙的话好心的幼教老师可以帮忙把孩子送回家。

相较于小区里带小学，个人更喜欢幼儿园，没有那么多的学生，不会造成小区过于吵闹，年纪更小的孩子也都比较听话。

亮点二：板楼 梯户比

小区均为板楼，一梯四户的12层板楼和两梯四户的21层高板，在经适房里属于较好的梯户比，日常通勤也不会等太久。

亮点三：新能源充电桩

作为经适房小区，看着小区内糟糕的停车状况，确实有些心烦，但走着走着也有意外发现，小区里居然支持配备新能源充电桩。

电动自行车充电桩很多见，新能源车越来越多，充电桩其实也不少见，但考虑到十年楼龄的一类经适房，再加上本就不富裕的车位，还能允许支持充电桩的安装，这点上比较人性化。

2.2.小区槽点

槽点一：虚设的门禁

这一点如同我之前去的天通苑一样，小区各个门都有装人脸识别，但未投入使用，有的即便投入使用，对于人员尾随进入，安保也没有严格把守。

玉桥东里小区南门进门的大门是敞开的，随意进入，出门的门禁是正常使用。

槽点二：环境差

出发前看到小区资料写着绿化率40%，我是有些期待的，结果不仅没能看到茂密繁多的树木，还感受到了小区糟糕的环境。

不得不接受现实，经适房的环境上真的是差商品房好多，你不能说物业没做它该做的，贴通知清理楼道杂物堆积和电动车，禁止共享单车进入，但告示贴出来，业主不听物业便也不会强制执行。

槽点三：乱停车

这点上我是能够理解住在这里的业主心情，小区仅有地上停车，车位又不是很充足，做不到1:1的话，总有人的车要占用小区公共空间。行为上我“鄙视”下，但换作我，也不好说...

槽点四：小区外高压线

小区南门出来有休憩的小花园，可散步遛弯，赏花观景，但一排排高压线的存在，多多少少让人心有忐忑。

槽点五：飞机带来的噪音

经历过几次通州踩盘后，发现这边飞机过场率很高，几十分钟一趟，客机直升机都有，这个基本是常态了，但如果考虑买这一片的小伙伴，建议多驻足一段留意下，看看噪音影响。

3.幸福说

户型上，小区一居室以49-56㎡为主，两居室以69-77㎡为主，三居室以86㎡为主，主力户型为50㎡左右的一居室和70㎡左右的两居室，朝向有全南、西南和南北。小区没有超大面积的户型，所以改善住户对面积有更高要求的不建议选择玉桥东里。

人群上，玉桥东里小区绝大部分房源属于一类经济适用房，由于经适房的申请限制，要求为北京城镇户籍，所以居住人群多为北京人。

房源上，一类经济适用房满五年才可交易，首次交易需要缴纳额外的综合地价款，目前小区很多房源也多次易手转为商品房属性，小区整体均价在45000元/㎡左右。

经过与经纪人咨询，经适房2008年4月11日之后的会优先回购，不回购的，是差额70%的综合地价款，例：小区报价360万的三居，加上税费约398万，即使转为商品房的房子，业主也会把税费的价格考虑在房价中，该小区同面积的商品房业主报价在416万。

另外，小区周边公共交通仅有公交出行较便利，地铁较远，平时通勤有车一族优先考虑，无车家庭在附近上班的住户也可以选择。

三、价值分析1.区域价值1.1 区域描述

玉桥东里小区属于通州乔庄板块，该板块北侧临近新华大街板块，南侧临近土桥板块，西侧临近梨园板块，东侧属于通州其他区域板块。

目前板块内主要以居住为主，产业较少。乔庄板块有运乔建材城，位于梨园南街，是通州地区最大的建材城，主要经营陶瓷、涂料、石材、壁纸等，可议价，物美价廉。

板块内住户多为通州本地居民，除此之外，本区域还承接了很多通州城市副中心区域及其周边区域外溢客户的住房需求。楼市方面，二手房市场选择性较多，区域内新房供应较少，有通州万国城MOMA，但在售新房每平米均价比二手房均价高出50%左右，因此二手房的交易量远大于新房的交易量，二手房的受关注度也较高。

1.2 地块价值

乔庄板块内新地块供应较少，目前仅有通州万国城MOMA，周边新华大街板块新房供应较多，价格区间在60000元/㎡-70000元/㎡。

通州整体待开发的土地资源相对较多，目前供应、成交较多的还是城市副中心和台湖板块。一般情况下，新房成交价较二手成交价格要高，这样一来，新的土地入市会带动周边二手房成交价格的上涨，到那时，会挤压部分外溢客户到附近片区；乔庄板块可以很好的承接这部分客户的购房需求，略低于板块均价的玉桥东里小区是一部分刚需用户的首选。

1.3 发展前景

自从2019年北京市行政中心迁入通州开始，近3年通州发展步入了快车道。

通州发展较为迅速的是城市副中心所在的通州其他区域及其周边板块和台湖板块，这些区域获得了较多的政策支持。乔庄板块位于这两大区域之间，同样获得了较多的利好规划。

目前按照规划未来在城市副中心范围内，将打造36个家园中心，满足附近居民的一刻钟生活圈。在每个街区设置一处家园中心，将部分公共设施适当集中设置、混合布局，就近满足居民的居住、就业、交通、教育、文化、医疗、休闲等需求。

其中02地块所在区域涉及到的小区就有玉桥东里小区，未来家园中心建成将可以就近满足教育、文化、医疗等需求，享有一站式社区生活服务，实现一刻钟社区服务圈覆盖。步行5-15分钟可达各种便民生活服务设施，享受到便民商业、小微绿地、儿童游戏、老年看护等便民服务。

2.小区卖点

1.小面积段和低总价是小区的一个卖点，即使加上经适房的综合地价款税费，房子单价上也比周边小区略低，对于既想定居通州又预算有限的初次置业刚需住户，玉桥东里是个不错的选择。

2.板楼带电梯且一梯四户或两梯四户，相对塔楼的得房率较高，居住舒适度上也会有所提高，上班族日常通勤也不会等太久电梯。

3.小区内带双语幼儿园，为家长在孩子就学的便利性上解决了难题，接送孩子变得相对容易。

4.小区大部分户型方正，南北朝向，通透性好，主卧朝南，加上较大的楼间距，采光良好。

3.购买指南3.1 价格分析

玉桥东里小区21年5月挂牌均价在45704元/㎡，挂牌房源以50㎡-86㎡的房源居多，一居两居三居都有，总价在220万-403万间，但部分经适房要考虑额外税费。根据幸福里app显示，小区当前的挂牌率大约在1.4%左右，挂牌率属于一般水平，经适房的额外税费和小区多为本地住户自住两方面因素可能限制了房子的易手情况。

3.2 户型分析

户型上，小区一居室以49-56㎡为主，两居室以69-77㎡为主，三居室以86㎡为主，主力户型为50㎡左右的一居室和70㎡左右的两居室，朝向有全南、西南和南北。小区没有超大面积的户型，所以改善住户对面积有更高要求的不建议选择玉桥东里，初次置业的刚需住户建议选择小户型过渡，这样缴纳的经适房税费会较低。

3.3 楼栋选择

关于楼栋选择，经过实地踩盘感受，小区靠南的六栋楼物业管理较差不建议选择，111-113号楼临东侧马路，107号楼临西侧马路，都有一定噪音影响，所以推荐考虑购买玉桥东里小区的住户优先选择位于中间位置的108和109号楼，相对品质和物业管理上也较好一些。

3.4 推荐人群

费用方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大多户型为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，另外小区大部分房源为一类经适房，除了要考虑契税、个税等税费，还有综合地价款需要缴纳，建议选择经过一次交易变为商品房的房子。

一类经济适用房涉及到的税费：个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易，所以就都没有营业税（非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税）。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税，否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间，在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款，如果说是2008年4月11日之后的会优先回购，不回购的，是差额70%的综合地价款。

参考上面的税费情况，推荐想购买玉桥东里小区的人，衡量好经适房和商品房属性房子的价差，目前所知，即使转为商品房，业主在出售时也会在总价基础加上原本需要缴纳的税费金额，所以同面积类似的房子不一定经适房属性的房子价格一定高于商品房属性的房子。

另外，该小区没有太大的户型，想要改善和一步到位的住户建议考虑周边小区，玉桥东里比较适合想定居乔庄板块且预算有限的初次购房刚需用户。

3.5 购房资质

目前在通州买房需满足以下几种情况

北京户，名下无房；已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭；已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市其他区县户籍居民家庭；在本市没拥有住房，连续5年社保或个税记录且近3年在通州区连续缴纳的非本市户籍居民家庭。4.小区对比4.1 新房对比

板块内新房有通州万国城MOMA，单价在70000元/㎡左右，与玉桥东里小区价格相差较大，故不作对比。

4.2 二手房对比

玉桥东里北侧是幸福艺居小区，同属一家开发商和物业，东侧是纯商品房合生滨江帝景，故选择临近的这两个小区作对比。

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踩盘时间：2021年5月12日