“项目”【北京楼盘测评】合生me悦——五环旁稀缺刚需小户型， 立体交通网络

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乐居楼盘测评系列 测评师：杜丁兰

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

项目位于南中轴，紧邻8号线德茂站，东侧为南海子公园，主力户型58-120㎡一至四居，总价350万起。

【项目亮点】

1、受\\\"7090政策\\\"影响，目前市场上小户型稀缺，总价350万起，可以算得上是刚需首选。

2、临地铁，距离8号线德茂站约300米，未来与13条地铁线接驳，可达北京各中心区。

3、合生me悦比邻1100万平南海子公园旁城市绿肺，周边更有14座公园环绕，生态环境宜居。

【价格分析】

合生me悦主力产品为52/58㎡一居、72㎡/105㎡两居、95㎡三居和120㎡四居，共1436户，精装交付。项目均价6.5万/平，截止8月中旬小户型基本售罄，95㎡三居和120㎡四居仍在售，总价600万起。项目周边新房价格：保利绿城和锦诚园，均价约6.5万/平，主力户型为130-171㎡四居。中国铁建国际公馆，均价5.2万/平，三居89㎡、四居150㎡（房源不多）。中铁华侨城和园，5.5万/平，主打154㎡三居、180㎡四居。区域二手房价格：旧宫二手房均价4.1万/平、亦庄开发区均价5.7万/平、亦庄均价4.6万/平。合生me悦周边新房多为改善产品，而本项目最小户型为52/58㎡一居，总价350万即可上车。北京楼市南北涨幅不均，海淀、西城、望京等城区板块上涨空间有限，而合生me悦所处的旧宫德茂，享受南城与南中轴双重规划发展，保值增值潜力较大。

【楼盘规划】

合生me悦位于大兴亦庄新城旧宫板块，毗邻1100万㎡南海子公园，周边共14座大小公园环绕，生态环境优越，是五环稀缺的刚需产品。

整个社区容积率2.34，居住感较为舒适。绿化率30%，车位配比为1:1.3，人车分流,。项目共规划23栋楼，其中4栋自持。主力产品为52/58㎡一居，72㎡/105㎡两居、95㎡三居和120㎡四居，共1436户，精装交付。项目均价6.5万/平，截止8月中旬小户型基本售罄，95㎡三居和120㎡四居仍在售，总价600万起。

合生me悦是合生创展精品悦系的首个作品，社区内打造“四大场景”，全龄式、全场景、全体验的生活场。另外合生作为“豪宅专家”，打造的项目后期品质极具保障。

【楼盘基础信息】

1、车位配比1:1.3

2、产品覆盖面积段广

3、30%

【户型分析】

C户型-三居室-建面约95㎡

项目共规划23栋楼，主力产品为52㎡/58㎡一居，72㎡/105㎡两居、95㎡三居和120㎡四居，共1436户，精装交付。项目均价6.5万，截止8月中旬小户型基本售罄，95平三居和120平四居仍在售，总价600万起。

95㎡三室两厅两卫 ：

95㎡共两种户型，一种是与120平四居相似，三面宽设计；另一种则为两面宽的边户。

目前展示的C户型为9.25米南向三面宽设计，南北通透，三个观景飘窗（边户则为L型飘窗），房间采光充足；

南向双卧，主卧套房16平米，并配备智能家居，温湿度自动调节，远程灯光控制等；餐客厨一体化设计，“洗切炒”动线合理；房间内两个卫生间都是明卫、干湿分离。

D户型-四居室-建面约120㎡

120㎡四室两厅两卫

四居空间可以承载一家人的温馨日常，整个户型南北通透，形成了良好的通风对流。如果住过纯南向或其他非南北通透的房子，就会体会到这种舒适程度是无可替代的。

南向三面宽，全明采光，午后在客厅的沙发上可以慵懒地晒太阳，也可以选择在主卧阳光下看书、喝咖啡。

主卧为套房设计，步入式衣帽间给到了满满的仪式感，干湿分离的卫生间设计也很贴心；另外，厨房、餐厅、客厅在同一动线上，没有丝毫的面积浪费；

北向两个卧室，其中一个可以用作书房，如果家庭成员较多，亦可以打造为榻榻米等居室，“四世同堂”的生活在这个户型内完全可以实现。

【样板房细节】

58㎡一居 ：

餐厅岛台设计，乘着阳光的沐浴，喝咖啡或吃午饭都完全足够↑

卫生间收纳采用双开门柜体设计，空间充足↑

95㎡三室两厅两卫：

南北通透，短进深，三大观景飘窗，采光充足 ↑

厨房、餐厅、客厅在同一动线上，没有丝毫的面积浪费 ↑

智慧中控屏、智能开关，将智能化融入到未来的生活中，老人和孩子也可以轻松学会控制家中电器，非常贴心的设计 ↑

【交通出行】

轨道交通：合生me悦距离8号线德茂站约300米。8号线预计今年年底实现南北贯通，届时可与多条地铁线路交互换乘，直抵国贸、中关村、丰台科技园等北京各个区域。

公共交通：项目最近的站点为南海子西门，乘坐兴72路外环公交即可通达旧宫、瀛海；另外，项目1km内有9个公交站：包括红星医院、忠兴庄、地铁德茂站等站点。乘坐快速公交1号线16站可到前门，555路8站可达宋家庄。

自驾：项目周边路网发达，构成“三横、四纵“的立体交通网络。“三横”：南五环（800米）、南四环（6公里）以及黄亦路，自驾走德贤路即可到达四环，直抵国贸、大兴机场。“四纵”：京开高速、南中轴路、德贤路以及京台高速，其中德贤路双向8车道，全程无红绿灯，平常很少堵车。

【周边配套】

教育配套：项目周边1km处有德茂幼儿园、德茂小学、德茂中学；5km内涵盖旧宫镇第一中心幼儿园，旧宫中学、旧宫实验小学；此外，项目西侧为2.1万平小学和中学教育用地。

医疗配套：距离项目最近的医院为大兴中西医结合医院（原红星医院），是一所二级综合医院，步行可达；此外，驱车可达旧宫医院和北京航天总医院（三级医院）。

商业配套：商业配套：项目1km内有多家世纪华联可以满足日常生活所需。此外，驱车可达住总万科广场、大族广场、荟聚购物中心（西红门店）等多家综合类购物中心。据悉，板块内的12万㎡金融商业中心与项目一街之隔。

公园配套：项目东侧为北京最大的湿地公园——南海子公园，占地面积1100万㎡，相当于4个颐和园，2个奥森。另外，周边还环绕14个公园，最近的为瀛海公园，5公里范围内有旺兴湖公园、碧海公园、鸿博公园。

合生me悦紧邻地铁，最低总价控制在350万，较为适合定向南城的刚需客群。

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