“住房”【承泽观察・平台经济40评之四十】王微等:房住不炒时代，全链条数字化是住房租赁高质量发展重要途径

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中新经纬11月2日电 题：房住不炒时代，全链条数字化是住房租赁高质量发展重要途径

作者 王微 国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员

金浩然 国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员

加快发展住房租赁市场是我国进一步推进住房制度改革、探索房地产业发展新模式和实现住房高质量发展的重要一环。中央多次从增进民生福祉的角度，强调要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在房住不炒、租购并举的背景下，引导和支持住房租赁市场从产品、交易、服务到管理全链条数字化，不仅有利于让城镇居民特别是新市民“租得到”，还有助于实现“租得近、租得稳、租得好”。

一、推进全链条数字化，高效匹配和精准满足多元化、高品质的租住需求

租赁住房是解决过渡性、多样化居住需求的重要方式，不同租房阶段的租户存在差异化的需求。例如，新毕业大学生对居住面积、品质要求相对较低，对价格较为敏感；随工作时间的增长，支付能力和对居住质量的要求有所提升。随着我国城市化持续推进和人口结构及生活方式发生变化，更加多元化的租住需求加快涌现。一是在人口净流入较多的大城市，新市民、蓝领工人及新毕业大学生等群体对“一张床”“一间房”及单身公寓的租赁需求十分强烈。二是家庭小型化、人口老龄化带来更为多样化的租赁需求。如一人户、二人户等小规模家庭更加倾向租住小户型；老年人则更希望租住能提供基本养老服务的老年公寓。三是居家办公、度假休闲等生活方式变化也催生了新需求，高品质的租赁住房要符合私密性好、安全系数高、提供增值服务、具有便利化社区服务等特征，还需要社区内具备书吧、咖啡厅、公共客厅等多种便利化服务设施。

数字化技术是洞察住房租赁趋势、捕捉租住需求、创新租赁住房产品的新生产要素。传统住房租赁模式下，企业或个人偏重以存量住房或稍加改造作为房源，根据实际需求设计和改造住房的能力不强，导致供需匹配效率不高。运用物联网、人工智能(AI)等数字化手段，能够更好地采集、理解和预测租户需求，提供智慧家居、绿色住宅等新产品。

二、推进全链条数字化，促进经纪行业提质增效

随着数字化技术的普及，租赁经纪行业呈现房源数字化、交易线上化的健康发展趋势，有效降低运营成本，实现行业效率和盈利能力的提升。

在房源展示环节，可通过虚拟现实(VR)等方式全面展示房源信息，将经纪人专业水平进行量化、可视化，帮助租户进行决策。例如，贝壳找房通过楼盘字典、VR看房、AI讲房和全生命周期的真房源校验系统，帮助进驻商家提高房源展示和管理能力，不断改善租户的看房体验，当前贝壳平台基本已经实现近100%真房源率。疫情期间，更多客户选择通过VR技术在线看房。据相关平台统计，目前有63.3%的房地产经纪人使用VR技术来呈现房源，有78.8%使用VR技术进行客户带看，大大提高了展示效率。

在交易环节，全流程数字化能够提高交易达成的速率和规范性。线上交易记录了浏览房源、经纪人匹配、实地带看到签约的全流程，可以实现可视化跟踪，方便租户回看信息，还有助于经纪人复盘带看转化率等指标。贝壳找房从确定成交意向到签约及打款，已全部实现数字化，比传统的贷款面签时长平均缩短20%。签约时，交易合同根据标准化的合同模板快速成文，后台自动核查是否符合当地法律法规，专业人士简单审核后即可完成签约。线上支付租金在提高租客便捷性的同时，还进一步保证了交易的安全性。

三、推进全链条数字化，实现行业平台化、专业化发展

当前我国由专业化机构提供的租赁住房占比较低，还有很大提高空间。相关研究显示，2020年我国专业化租赁企业提供约300万套租赁住房，占全部市场化租赁住房的6%左右。而美国由专业机构持有运营和托管的房源占市场化租赁住房的比重为54.7%，英国为66%，德国为48%，日本为83%，法国为71.2%，明显高于我国水平。我国机构租赁占比较低，在很大程度上限制了标准化、高品质租赁住房的供应。未来通过引入专业化机构加强日常维护管理，再配合老旧小区改造、城市更新，能够提升存量租赁住房的居住品质，帮助租户租得到、租得好、租得稳。

数字化管理水平的高低是决定租赁企业能否盈利的关键。目前盈利难仍是不少租赁企业发展的首要难题，数字化有助于帮助企业降低成本、提高运营效率，破解盈利难题。一方面，通过“互联网+租房”的管理方式，租户“找房-看房-签约-支付-服务-退租”的全流程在线上办理，服务体验更方便、透明，能够吸引更多租户入住，提高企业营业收入。另一方面，对于租赁企业内部管理，全链条数字化将房源管理、租户信息、物业和社区服务集成在一个平台，能够快速理清在营销、服务、财务等方面状况和问题，及时获取大数据支撑运营销售策略调整，提高管理颗粒度和服务品质，解决住房租赁企业条线复杂、时效性要求高等难题，更好降本增效。

此外，“十四五”期间，我国40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房，北京、上海、广州、深圳等地保障性租赁住房占全部新增住房的比重都达到40%-45%。大规模新建筹集的保障性租赁住房，同样为租赁住房运营公司通过数字化转型获得长足发展创造了重要机遇。

2022年7月，成都市保障性租赁住房工作领导小组办公室印发了《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，支持居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，有效增加保障性租赁住房供给，切实让新市民、青年人“租得到、租得近、租得起、租得稳、租得好”。在运营管理服务的企业招投标工作中，成都市择优选取了成都久伴(贝壳租房成都站)等数家企业。引入经市场验证的成熟专业运营机构，是一种市场化与政策性并重的创新举措，有利于降低主管部门的管理成本，高效解决地方层面的租住痛点，保障新市民、青年人的租住体验。

四、推进全链条数字化，促进租赁管理现代化和规范化

全链条数字化有助于加强地方政府对房源信息的掌握。目前广州、杭州、南京等多地已由政府主导构建了住房租赁服务平台，提供房源登记、租赁交易、登记备案、租房证明等多项在线业务，为租户、经纪机构、住房租赁企业均带来便利。通过加强多部门间及与市场机构的数据联动，整合房源信息、租赁合同备案信息，有助于建立对市场租金水平、租赁住房供需变化、经纪人信用状况等情况的持续跟踪，为研判各类租赁需求的变化趋势、储备政策奠定基础。

全链条数字化有助于加强地方政府对从业人员和企业的监督管理。基于住房租赁服务平台，建立动态全面的住房租赁信息库，有利于落实行业准入、事中事后监管、中介信用和激励惩戒等管理职能，维护住房租赁市场秩序。相关机构及从业人员及时登记和变更信息，实行动态管理，对存在违规行为的房地产中介机构和人员设置“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

全链条数字化还有助于提高地方政府对法律政策的宣传力度。在租购并举背景下，住房租赁制度体系化建设不断加快，通过信息化手段有助于做好法规文件的公示与解读，保障租客、房东和专业化机构的合法权益，为市场主体参与租赁住房发展提供稳定预期。此外，笔者认为还需要做好租赁政策理念和需求引导，逐步推进基本公共服务均等化，让“租挺好”理念深入人心。(中新经纬APP)

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责任编辑：宋亚芬

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