“政策”丁祖昱：释放稳地产信号！四季度还将持续“救市”

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三季度尾声，楼市又迎来了重磅政策。

9月30日，人民银行发布消息称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

与此同时，财政部、税务总局发文提出对明年底前居民换购住房予以个税退税优惠，支持改善性换房。

而日前人民银行、银保监会发文，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，由此23城打开了利率下调空间。

房地产市场在两天内迎来三大积极调控政策，为楼市注入信心，可谓“930”重现，但此时已今非昔比。

“因城施策”用足用好政策工具箱的背景下，1-9月，全国共计256省市累计出台494次放松政策。7月，“保交楼”首次被写入政治局文件，房地产政策开始转向，各地由一城一策刺激购房转向保交楼纾困。9月以来，随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，新一轮地方救市政策来袭。

但整体来看，市场并未出现根本性逆转，整体还将“二次探底”，为促进市场回稳，仍需有力的政策支撑。

受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。为此，中央多次部署稳经济接续政策，稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。

尤其是7月28日，中央政治局会议定调，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

有关房地产政策的表述也相对偏向积极，因城施策空间进一步打开。

随后，国常会曾4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。

7月以来，各部委也围绕“稳地产”积极表态，均提出促进房地产业良性循环和健康发展。

今年央行多次调整LPR利率，房贷利率参考的5年期以上LPR已下调3次，累计下降35个基点；此前还将首套住房商贷利率下限调降20个基点。随着9月29日出台阶段性调整差别化住房信贷政策，后续压力城市房贷利率下降空间被进一步打开。

70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。其中，二线城市包括天津、石家庄、大连等8城，三四线城市包括秦皇岛、包头、温州等15城。

随着首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，进而提升刚需购房消费，但难以根本性扭转压力城市市场下行预期。

此外，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。阶段性退还住房交易个税，有助于降低住房置换成本，促进改善性需求释放。

三季度伊始，行业遭遇停工断贷事件影响，购房者置业信心再度受挫，房地产市场二次探底，“保交楼”也成为政策核心要义。目前来看，四季度成为稳经济大盘的重要窗口期，稳地产、保民生对稳经济大盘有着至关重要的作用。

2022年以来，政策从“收”到“放”，再到因城施策用足用好政策工具箱，楼市下行压力在上半年得到一部分缓解，但随着疫情及停工事件影响，行业再次调头下行，各地“救市”政策也高频出台。

据CRIC不完全统计，1-9月全国共计256省市累计出台494次放松政策，其中仅三季度就有137个省市累计出台167次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税托市等。

具体来看，12城放松限购，涵盖上海、济南、西安等9个核心一二线城市。例如济南，8月26日，调降非户籍家庭购房所需社保年限，由连续缴纳1年改为累计缴纳6个月，大专及以上学历累计3个月即可；9月15日，进一步放松限购，除继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，其它区域不再限购。

35城放松限贷，其中不乏厦门、苏州、福州、天津等强二线城市。例如厦门，同时下调首套、二套首付比例，无房家庭购买首套房最低首付比例降至30%，购买二套、贷款已结清的最低首付40%，贷款未结清最低首付比例50%。

67城财税托市，长沙、南通等减免房地产交易税费，石家庄、徐州等实行购房补贴。例如长沙，购买二套房的契税税率由4%下调为1%（90平及以下）、2%（90平以上）。

而“930”之后，在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求的政策大环境下，未来政策力度有望逐步加码。

9月以来，新一轮政策救市潮来袭，以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大，其中，宁波更是在执行层面全面取消限购。不过，苏州、南京、青岛等松绑政策“一日游”，这也意味着强二线需求端的强力刺激政策落地仍然面临一定阻力。

“930”之际，杭州余杭区以街镇区域放松限购门槛，此前萧山也放开了部分街镇区域限购。随着杭州的加入，新一轮地方救市政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度。

从当前的情况来看，弱二线及三四线城市有望全面取消“四限”。

但由于政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，全国性重磅政策较难落地。

具体而言，一线城市调控政策仍需从紧执行，但也存在局部放松的可能性。例如进一步调降人才落户门槛，支持各类人才购房消费。又如适度放松限价，逐步实现预售价格市场化，既让价格信号不再失灵，又减缓市场投资炒作氛围。

杭州、南京、成都等强二线城市或将分区域执行调控政策，主城区需求坚挺市场热度不减，短期内调控政策难言松绑，尤其是放松限购及限贷这类刺激性政策较难落地；外围区域成交去化普遍承压，需求端政策有望继续加码，不排除率先取消限购的可能性。

南宁、昆明等弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”，为了减缓市场下行压力，弱二线及三四线城市还需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各项限制性政策措施，以便支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场回稳。

兰州、惠州等压力城市更将加码购房补贴、税费减免等刺激性政策，受困于库存高企及房价预期转跌，压力城市还是要在需求端予以刺激，加快落地购房补贴、税费减免等各项刺激性政策，以便提升市场信心及置业情绪，加快房地产去库存。

接下来“保交楼”还将成为稳地产的重要工作，且将从局部城市试点到全面执行过渡。

目前来看，保交楼仍存在三大难点：其一，暴雷房企过多，所牵连的城市及项目覆盖面广；其二，项目销售及回款困难，无法匹配建设资金需求，致使开发环节陷入僵局；其三，资金缺口庞大，地方财政资金难以有效填补，致使保交楼行动整体滞后。

严守保交楼政策底线的情况下，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施。

房地产行业有着较强的“政策周期”，政策强弱对行业起伏有着密切关联。

早在2014年，行业陷入调整期，央行接连放松限贷，在轮番政策刺激下，2014-2016年各线城市房地产市场周期性轮动，城市房价轮动上涨。如今，在9月30日前夕这一特殊的时间节点，重磅政策接连发布，对提振市场信心，释放积极的稳地产信号。

而在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求的政策大环境下，未来居民按揭贷款政策支持力度有望逐步加强，短期内房地产市场也将继续筑底，城市之间及城市内部的分化还将持续加剧。（来源：丁祖昱评楼市 原标题）

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