“物业”润华物业三闯港交所IPO：九成业务在山东 这个板块毛利率垫底

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中新经纬9月28日电 (雷宗润)据港交所官网显示，近日，润华智慧健康服务有限公司(下称“润华物业”)向港交所主板递交招股书，中泰国际为其独家保荐人。

中新经纬注意到，这并非润华物业第一次进入资本市场，早在2016年，润华物业曾于新三板挂牌，在2019年8月选择退市。

润华物业定位于医院及公共板块的领先服务供货商，成立于1996年。其物业管理服务分为四类，包括医院、公共物业、商业及其他非住宅物业及住宅物业。2021年，润华物业有46家在管医院及104个在管公共物业，为超过233个项目提供物业管理服务。其中，中日友好医院、山东省立医院、青岛大学附属医院等均为其客户。

改名智慧健康，医院物业毛利率垫底

据公司公告显示，这是润华物业第三次向港交所递交招股书。2021年6月29日，润华物业首次以“润华物业科技发展有限公司”的名字向港交所递交招股书。2022年3月10日，润华物业再次递交招股书，这次递表主体的名称已经更改为“润华智慧健康服务有限公司”。

根据最新的招股书披露，2019年至2021年(下称“报告期内”)，润华物业的收益分别为3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元，三年间公司的年复合年增长率为23.1%。期内溢利分别为0.27亿元、0.49亿元、0.44亿元，净利润规模较小。值得注意的是，润华物业2021财年增收不增利。

具体来看，润华物业的主要收益来源于其物业管理项目，目前润华物业在管项目主要分为医院、公共物业、商业及其他非住宅物业、住宅物业四类。其中，医院物业、公共物业项目是主要收入来源。报告期内，润华物业的医院物业管理服务收益占总收益比为36.2%、29.8%和35.9%。

值得注意的是，虽然润华物业的医院物业收益占比近四成，但毛利率却在四类在管项目中垫底。招股书中显示，报告期内，医院物业的毛利率仅为10.9%、15.6%和13.3%，三年来均处于各业务板块的最后一位。

从成本来看，员工成本占了润华物业的绝大多数成本。招股书显示，2019至2021年，员工成本分别为约2.69亿元、2.68亿元、2.66亿元，分别占服务总成本的约81.5%、70%、54.7%。同期委聘分包商的分包费分别为约0.34亿元、0.78亿元和1.69亿元，分别占服务总成本的约10.3%、20.3%和34.6%。

招股书中提到，润华物业采用“包干制”的收益模式，盈利能力基本上取决于公司有效控制和减少员工成本和分包费的能力，如果两者大幅增加将对业务、财务状况和经营业绩造成重大不利影响。

九成业务在山东

据股招股书显示，润华物业的业务高度集中于山东省。2019至2021年，润华物业于山东省的在管项目收益分别为3.48亿元、3.83亿元和5.06亿元，占提供物业管理服务所得收益百分比为94.9%、95.3%和93.2%，其中仅济南地区占比分别达到了55.5%、57.4%和48.1%。

润华物业在招股书中提到，公司在积极尝试向中国其他省份扩张，逐步将地理分布由济南扩张至山东省其他城市，并逐步拓展到北京、深圳等其他城市。

但根据招股书显示，润华物业向其他省份的扩张之路缓慢。报告期内，润华物业在山东省以外地区的收益分别为1854.4万元、1881.5万元和3685.9万元，占提供物业管理服务所得收益百分比仅为5.1%、4.7%和6.8%。润华物业也在招股书表示，预计短期内，山东省仍将占据公司营运的很大一部分。

在招股书中，除了提到公司业务集中于山东地区会带来一定的区域风险，润华物业还提到未来新项目也可能无法按计划以有利条件获取，业务及项目的增长也依赖于主要管理层的能力。

根据招股书来看，润华物业的新项目主要通过公开中标的方式获取，来自独立第三方的业务占比较高，报告期内分别占公司总收益的88.6%、80.3%和87.8%。中标率表现波动，报告期内分别约为28.4%、32.5%和48.1%，2022年上半年回落到40.7%。

公司于招股书中表示，公司的中标率受整体经济状况变动、不断变更的政府法规及物业管理行业的供需变动等不可控因素影响。此外，公司物管协议的期限通常为一至五年，一旦大量物业协议遭受终止或不被续约，都将对公司的经营业绩带来较大影响。不过，报告期内公司物业管理协议的续约率表现较为稳定，分别约87.4%、90.6%、90.8%。

背靠润华集团，创始人靠汽车销售起家

据招股书显示，润华物业的实控人为栾涛，目前，创始人栾涛在润华物业总受益股份达到75.68%。2021年6月18日，栾涛与妻子梁跃凤、儿子栾航乾签订了一致行动人协议，三人通过Springrain Investment直接持有润华物业75.68%的股权。

同时，栾涛也是润华集团创始人，业务涉及汽车销售、地产、物业等多元领域。据官网显示，润华集团是一家以汽车服务业为主导产业，多元化发展物业管理等战略产业并参股金融业的综合性大型股份制企业集团，资产总额超过140亿元，经营收入超过180亿元。

相较于物业管理，润华集团在汽车行业的名气更高，起步也更早。据官网显示，润华集团是山东省最大的汽车销售集团之一，其旗下润华汽车成立于1990年，目前拥有16个国内主流汽车品牌的经营权，拥有汽车授权4S店72家，汽车服务连锁店23家，年度服务客户超100万，经营规模170亿。

除了汽车销售外，润华集团还曾发展过药业板块。天眼查显示，山东润华药业有限公司成立于1994年，位于山东省菏泽市，是一家以从事医药制造业为主的企业。公司成立之初，润华集团持股比例达95%，山东润华汽车出租服务有限公司持股4.28%。2013年，润华集团对润华药业持股比例上升到100%。

从2019年开始，润华集团逐渐剥离药业板块。天眼查显示，2019年12月，润华药业新增股东山东华信东唐医疗科技有限公司，首次参股持股比例达60%，润华集团则将持股比例降至40%。2021年5月，润华集团从润华药业退股，7个月后，华信东唐也从润华药业退股。目前润华药业是亿耀企业服务(山东)有限公司的100%控股企业。

据润华集团官网显示，目前润华集团的集团产业仅显示有润华汽车和润华物业两大板块。(中新经纬APP)

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责任编辑：罗琨

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