北京二手房交易中的税费避免被中介骗了第一节契税

吐血为大家整理北京二手房交易中的税费，避免被中介骗了

第一节

契税

一、不动产交易涉及哪些税

不动产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税及附加（教育费附加、城市维护建设税、地方教育费

附加）、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费等。

二、不动产交易税的流程是什么

不动产交易税的流程大致可分为三步：网上预审

备件准备 到场办理。

网上预审是指网签后，向征税管理系统提交缴税备件二套商品房契税是多少，待预审通过后买卖双方携带缴税备件到场办理。

网上预审 5 个工作日出具审核结果，审核结果 60 个自然日有效。法拍房不支持网上预审。

卖方备件有：（1 ）身份证明原件及复印件 2 ）不动产权证书原件及复印件 3 ）家庭有未成年人

需提供户口本原件及复印件，户口本不能体现直系亲属的，提供未成年人的出生证明；（ 4 ）婚姻状况证明

（未婚除外 5 ）享受税收优惠政策的其他证明等，如房屋满 5 年的证明、原始购房发票、原始购房契税

票、家庭唯一住房承诺表、购房贷款合同、购房贷款结清证明、 贷款利息清单。

买方备件有：（1 ）身份证明原件及复印件，已婚的双方均提供 2 ）婚姻状况证明（未婚除外 3

家庭成员的户口本及复印件；（ 4 ）享受税收优惠政策的其他证明等，如家庭购买首套住房证明。

三、什么是契税

契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房

屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据为官方认可的成交价格。契税条例规定的契税税率为 3% 5% 。北

京市的契税税率为 3% 。

四、如何计算契税额度

（一）影响契税

税额 的因素

（1 ）购买人性质（个人还是公司）（ 2 ）房屋性质（住宅还是非住宅）（ 3 ）房屋套数（首套还是二套）

（4 ）建筑面积 90 ㎡及以下还是 90 ㎡以上；（ 5 ）核定价格与网签价格比较（大于等于或小于）。

（二）契税优惠政策

只有同时满足下列条件时：

1 ）购买人为个人 2 交易房屋为住宅 3 套数为首套。才能享受契税优惠政策。只要有 1 条不满足，契税税率均为 3% 。

（三）契税计算总结

对存量房契税的计算，可总结如下表

五、契税免征或者减征的常见情形有哪些

1 ）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、

外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税。

2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。

3 ）居民在 2003 年 3 月 1 日之后上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品住房，按新购房屋

与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。

4 ）出售成本价房产一年前后（以网签时间为准）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属可享受

（办理有效期 3 年）；祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙

子外孙女。

若购房时网签价低于出售时网签价，则契税全免，差额部分可以继续使用。

5 ）拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税，祖孙三代内直

系亲属可享受此优惠（拆迁后契税减免无时间限制）。祖孙 三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶

奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子外孙女。

若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。

值得注意的是，在这里：儿媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系亲属。

第二节

增值税及附加

一、什么是增值税及附加

增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额增值额作为计税依作为计税依据而征收的一种据而征收的一种流转税流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。育附加三种税的总称。

纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即出卖人。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的屋权属的单位或个人，即出卖人。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。成交价格（在土地、房屋权属转让时）。增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。

2016年5月1日以后办理个人转让住房产权变更事项的，应缴纳增值税二套商品房契税是多少，不缴纳营业税。个人销售、日以后办理个人转让住房产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。个人销售、转让土地使用权、建筑物及其土地附着物应按照“销售不动产”税目征收增值税，税率为转让土地使用权、建筑物及其土地附着物应按照“销售不动产”税目征收增值税，税率为5%5%，，20192019年年33月月77日起，对增值税小规模纳税人减按日起，对增值税小规模纳税人减按50%50%征收城市维护建设税（税率征收城市维护建设税（税率3.5%3.5%）、教育费附加（费率）、教育费附加（费率1.5%1.5%）、地方）、地方教育附加（费率教育附加（费率1%1%，远郊区县免征）。即：，远郊区县免征）。即：

①增值税额

①增值税额 = = 转让收入转让收入 ×5%；；

②城建税

②城建税 = = 增值税额增值税额 ×3.5%；；

③教育费附加

③教育费附加 = = 增值税额增值税额 ×1.5%

④地方教育费附加

④地方教育费附加==增值税额×1%

综上所述：

北京市城八区增值税及附加=转让收入转让收入×5.3%；；

北京市远郊区县增值税及附加==转让收入转让收入×5.25%；；

北京市城八区包含：朝阳区、海淀区、丰台区、东城区、西城区、石景山区、亦庄经济技术开发区、门头沟区。门头沟区。

二、如何计算增值税及附加税额

（一）影响增值税及附加税额的因素

三、增值税及附加免征常见情形有哪些

1 ）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免

征增值税及附加；

2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加

3 ）直系亲属赠与免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙

子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

第三节

个人所得税

一、什么是个人所得税

个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的

财产转让所得征收的一种所得税。

纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据，为官方认可的成交价格（在土

地、房屋权属转让时）。基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为 1% 。

二、如何计算个人所得税税额

（一）影响个人所得税

税额的因素

1 ）房屋原值（有或无 ）2 ）房屋性质（住宅或非住宅 ）3 ）房屋持有年限（满 2 年或不满 2 年，

满 5 年或不满 5 年）；（ 4 ）出售方家庭持有套数（唯一或不唯一） 5 ）核定价格与网签价格比较（大于等于

或小于）。

（二）个人所得税优惠政策

1、只有满足下列条件时，个人所得税才会按全额征收，税率 1%

1 ）交易房屋为住宅 2 ）无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单 3 ）房屋

持有年限不满 5 年或非售房家庭在京唯一住房。

2、只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：（1）交易房屋为住宅；（2）房屋持有年限满5年；（3）交易房屋是售房家庭在京唯一住房。

（三）个人所得税计算总结

三、个人所得税征收中有哪些特殊问题

（一）免征的情形

1 ）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免

征个人所得税；

2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税

3 ）直系亲属赠与免征个人所得税。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子

孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

（二）界定交易房屋满5 年的标准

1 ）商品房、一类经济适用房，均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则

2 ）已购公房：房地产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰

先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年即可）；

3 ）继承的房地产可以按照继承前的日期界定是否满 5 年；

4 ）赠与的房地产为直系亲属之间赠与的可以按照赠予前的日期界定是否满 5 年；

5 ）夫妻更名的房地产可以按照更名前的日期界定是否满 5 年；

6 ）遗失补证、破损换证的房地产可以按照原房地产证的时间界定是否满 5 年。

7 ）优惠价或标准价已购公有住房补交土地出让金变更为成本价住房可以按照原房产证的时间界定是

否满 5 年。

第四节

土地出让金

一、什么是土地出让金

土地出让金，主要是针对房改房，即已购公房（包含央产房）、按经济适用住房管理的二类经济适用住房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。

纳税人，为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据，一般为房屋建筑面积。

二、已购公房如何缴纳土地出让金

计算公式为：

1 ）成本价购买的：由买受人于权属转移登记时缴纳土地出让金，缴纳金额 该套房屋建筑面积×当

年成本价格× 1% 。（成本价：城六区： 1560 元 ㎡；近郊城区： 1290 元 ㎡；远郊县： 1120 元 ㎡。

2 ）优惠价购买的：由出卖人先向原单 位或建委（以实际情况为准）缴纳土地出让金，将优惠价补成

成本价再交易。

三、央产房如何缴纳超标款

1 ）不同级别的公务员会有不同住房面积标准 公务员、 科级以下 60 ㎡，正副科级 70 ㎡，副处级 80

㎡，正处级 90 ㎡，副司（局）级 105 ㎡，正司（局）级 120 ㎡。（按分房时候的级别算）

2 ）如果超标，能分割退回的要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮 20 ㎡），

浮动范围内补交：超标面积 × 1560 元 ㎡ （城八区 ）；超过浮动范围补交：超标面积 × 4000 元 ㎡。

3 ）以家庭为单位并以级别高的一方确定住房面积标准 ，职工及其配偶有一套以上成本价住房合并计

算面积超标 。（只要是在婚姻存续期间内分的央产房，即使离婚了也要合并计算。）

四、经济适用住房如何缴纳综合地价款

2008年 4 月 11 日之前（含）购买的经济适用住房，满 5 年后交易的，按照下列公式计算土地出让金：

较高值（网签价，核定价） × 10% 。

2008年 4 月 11 日之后购买的经济适用住房，满 5 年后要交易的，政府可优先回购。政府放弃回购的，

按照下列公式计算土地出让金：【较高值（网签价，核定价） 原购房价格】 × 70% 。

经济适用住房购买时间界定的依据为签署购房合同的时间，而不是缴税或不动产权证书登记的时间。

五、按照经济适用住房管理住房如何缴纳土地出让金

按照经济适用住房管理的住房，包括但不限于具有回迁性质或康居、安居性质的房屋，按照经济适用

住房管理的房屋。按照下列公式计算土地出让金：较高值（网签价，核定价） × 3% 。

六、限价商品房（即两限房）交易条件及土地价款

限价商品房产权证登记日期或契税票填发日期满五年后方可上市交易；

上市交易时缴纳【较高值（网签价，核定价） 原购房金额】 × 35% 的土地价款。

七、自住型商品住房交易条件及土地价款

自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5 年内不得转让。

购房人取得房屋所有权证5 年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型

商品住房购买时价格差价的 30% 交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住

型商品住房。

八、土地出让金的总结

第五节

不动产交易其他税费

一、什么是印花税

在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，由于交易双方分别

按照书据所载金额万分之五缴纳印花税。

依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期

间，印花税减半征收，即基准税率为： 0.025 。 若网签价 核定价，具体计算如下表：

二、印花税免征或者减征的常见情形有哪些

1 ）法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税

2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。

三、一半继承一半赠与的住宅如何处理

（一）一半继承一半赠与的住宅如何缴税

继承部分可按照继承的部分进行缴税，赠与部分可按照赠与的方式进行缴税。

（二）一半继承一半赠与的住宅如何界定交易房屋满五年

1、继承、直系亲属赠与部分：均可按原购房日期核定产权年限；

2、非直系亲属赠与部分：按受赠日期核定产权年限。

四、多人共同购买一套房屋时，如何缴纳契税？出售多人共有的房屋时，如何缴纳个人所得税

1 ）如多人购买一套房屋，则契税按较严格的一方认定住房套数。

2 ）房屋为多人共有，则个人所得税按各共有权人家庭住宅套数分别计算。