青岛新房库存去化周期2019年6月底时16个月

12月14日，

青岛市人才工作领导小组召开扩大会议，

研究审议了

《关于进一步深化户籍制度改革的意见

（征求意见稿）》

主要改进意见：

1.放宽了市内四区的购房条件

2.落户政策放宽到大专，人才落户取消社保年限

3.已购房业主，落户不再限制住房面积

青岛新房库存布局和挑战

青岛新房去化周期

青岛新房库存去化周期，2019年底去化周期是15月，2020年6月底时16个月，11月份时18个月，基本新房库存一直徘徊在1年半上下。除了市南和崂山区，去化周期还是能够体现一个片区的销售速度和压力的。

最新一周青岛各区域去化周期

从楼市库存布局上看，基本库存布局在远郊区，以及近郊区的郊区和新区，具体来讲去化难度大且库存高的地方主要是胶州、即墨，而且平度的大规模拆迁供地会带来更多的刚需新房机会，近郊区的城阳的棘洪滩、上马、河套、夏庄、惜福镇，包括所谓“未来之城”，西海岸的辛安、活力区、西客站甚至其他未开发板块还是有不少可开发住宅土地资源，且今年青岛土地出让面积接近3000万平米。

青岛的“大湾区”

显而易见的就是主城区的情况非常清楚，刚需机会下沉主要在娄山后、沧口、北站附近，新都心的天郡尝试用100平的套三下探市场，库存很小单价不低，也看不出诚意究竟有多大，浮山后已经成为了青岛人自己的“狂欢”，说白了浮山后套三学区房也不便宜，浮山后不能体现青岛特色，但是能体现山东特色；东李的理想之城“最后一期”的云栖和汀兰也是一扫而空，价格合适，市场再冷也有市场。

西海岸的唐岛湾

不只是主城区楼市慢慢以“改善为主、刚需为辅、投资没谱”的路线发展，近郊核心区也是体现的很明显，在城阳的好地段，140平以上的房子普遍不太便宜，原因读者也能清楚。西海岸唐岛湾也基本上没有小户型，开发区的机会也是越来越少，上周的万科新都会拿出c4楼座冲业绩，价格确实有竞争力，14500元每平能买到好楼层的套三小户型，真的是抢手。

青岛北岸城区商圈

因此，主城区和近郊核心板块，楼市销售压力并不大，稍微有投资和捡漏机会就会被一扫而空，但是近郊的郊区和远郊区却是天壤之别，有个字叫“卡”，上不去下不来，降价后老大不让网签审批，老业主过来砸售楼处，涨价后还得再降回去，着实尴尬。

南北差距和山东双核城市“抢人大战”

南北经济比重

当前，中国最大的差距就是南北差距，目前20强城市里北方城市只有北京一个，真正做到了“首都保卫战”，其他城市比较明显的就是天津和青岛，曾经的“上青天”，如今的“北上深杭”。

1978年中国前10城市变化

其实最大问题是人口吸引力和营商环境、就业机会、产业结构的问题，究其根本还是每个人自身的问题，不考研不考公不考编是山东的“三不孝”，山东最好的高校是山大海大和石油大学，还有俩考研名校——山师大和曲阜师大，非常的神奇。

某高校学生备考

追求安稳不没问题，只要在各行各业有创新和创造。以前讲叫“北方出将，南方出相”，现在的北方其实更多的人口吸引力不够。

千军万马过独木桥

对于双核城市的山东来说，济南靠“收购”莱芜超过了烟台的经济体量，但是人口增长仍然不如青岛，再放眼看看杭州，更是汗颜。

2019年中国各大城市人口增长排名

济南放开了落户政策，青岛逐渐放宽落户政策，但是对于人才来说，城市吸引力和产业还是密切相关。

人才落户及购房机会

人才的概念，主要分为“高精尖”人才和“大众”人才。

高处不胜寒的蓝色硅谷

高精尖人才是受创新创业土壤、产业聚焦、迁移和城市动脉发展影响的，大众人才是受产业聚集、就业机会和较为良性的生活体验、营商环境影响的。

红瓦绿树

人才分为“吸引”和“留住”，城阳区的人才政策和全市的人才公寓、包括各个部门机构的购房补贴等黄岛二手房可以落户吗，都是“诱饵”，但是想把鱼吸引住，能否留得住，鱼是否活得舒服能顾生出更多的小鱼，这是很值得思考的。

西海岸新区

其实，青岛今年提议推出“10万套”人才公寓，年底释放出的8500套其中李沧和市北的选择至少是“实惠的”，这两个区的人才公寓也是非常抢手。这些人才公寓申请下来都有交易时间限制，因此近郊区的人才公寓在市场情况下，能不能符合市场价格，和商品房对比值不值得拥有10年，这不是有关部门都可以照顾到的，完全看你有没有楼市的洞察能力和判断决策力。

青岛主城区

关于购房限制，市内四区和城阳区相对严格，落户政策放宽后对大专以上人群是有帮助，西海岸实际上严格意义相对宽松，其原因在于胶南库存大，所以不能一区两政策，整体上这次宽限政策对严格限购的区域稍微有些推动。

西海岸新区板块

购房者取消面积限制落户，实际上改善了买了房无法落户孩子上学问题。放宽落户政策，大专学历落户，取消社保年限，这对大众人才是非常重要的影响。

青岛落户易，置业不易。

在青岛想要置业，还是不容易黄岛二手房可以落户吗，还得遵循楼市规则。首先，市内四区放宽政策情况下，挡不住的还是浮山后和新都心比年初还是贵了，打8折还是非常规；近郊的人才公寓和商品房的差异问题，和与常规市场价格的对比，都是值得研究的。

青岛市南繁华商圈

一切都是往好的方向发展，城市会更好，但是每个购房者还是遵循青岛购房的规律。

魅力青岛

青岛房地产，房住不炒，买了住得舒服就好，好房子不多，不唱空不唱多，自己体会。

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